Уговор о хипотеци

Реч „хипотека“ има грчке корене и почела је да се користи у 6. веку. ПРЕ НОВЕ ЕРЕ. Атински реформатор Солон 594. године пре нове ере спровео своје чувене реформе, услед којих је уведена слобода воље и отказивање дуговања према земљи.

Пре тога, у Атини је залог таквих обавеза била личност самог дужника, који би, уколико није било могуће платити дуг, могао пасти у ропство. Арцхон Солон предложио је методу за врло прогресивно претварање личне одговорности у власништво. На граничној земљишној парцери дужника постављен је стуб с натписом да ова имовина служи као обезбеђење за потраживања одређеног износа, назначена су имена дужника и повериоца, време када дуг треба вратити. Управо је тај ступ назван „хипотека“ (постоље). Такав стуб је подигнут на земљишној парцели као знак забране дужнику да из њега изнесе све што је донело, донијело и донијело. Након тога, ова ријеч је почела да се користи за означавање било какве хипотеке на некретнини против кредита. Касније су у ту сврху почели да користе посебне књиге назване хипотека.

У светлу одобрења од стране Владе Руске Федерације Концепта за развој система стамбених хипотекарних кредита у Руској Федерацији * 1 и повећаног интересовања грађана и правних лица за хипотекарним позајмљивањем, проблем исправности састављања, извршења и државне регистрације хипотекарних уговора постаје релевантан.

У складу са ставом 1. чл. 1 Савезног закона од 16. јула 1998. године Н 102-ФЗ „О хипотеци (залог непокретности)“ * 2 (у даљем тексту – Закон о хипотеци) по уговору о залогу непокретне имовине (уговор о хипотеци), једна страна је заложна особа која је поверилац обавеза осигурана хипотеком има право да добије намирење својих новчаних потраживања према дужнику по овој обавези од вредности хипотеке непокретне стране друге стране – хипотеке, углавном другим повериоцима хипотеке, са изузетком утврђеним савезним законом.

Чл. 8 Закона о хипотеци, закључен је уговор о хипотеци у складу са општим правилима Грађанског законика Руске Федерације * 3 о закључивању споразума, као и одредбама Закона о хипотеци..

1. ЗАКЉУЧАК УГОВОРА о хипотеци

У складу са ставом 1. чл. 432 Грађанског законика Руске Федерације, сматра се закљученим споразум ако се између страна у облику потребном у одговарајућим случајевима постигне договор о свим битним условима споразума. Битни су услови на предмету уговора, услови који су наведени у закону или другим правним актима као суштински или потребни за уговоре ове врсте, као и сви они услови око којих се на захтев једне од страна мора постићи договор.

Битне услове хипотекарног уговора законодавац обезбеђује у ставу 1. чл. 9 Закона о хипотеци. Конкретно, уговор о хипотеци мора навести предмет хипотеке, њену процену, природу, износ и рок извршења обавезе која је обезбеђена хипотеком. Сличне одредбе садржане су у чл. 339 Грађанског законика Руске Федерације, посвећен уговору о залогу.

Ако се стране у трансакцији не договоре ни по једном од наведених услова или ако он изостане у хипотекарном уговору, последњи се признаје као непотпуни. Треба напоменути да признавање уговора као што није склопљено у недостатку битних услова у њему или услед несагласности уговорних страна о овим условима повлачи последице неваљаности трансакције утврђене чл. 167 Грађанског законика Руске Федерације.

Размотрите суштинске услове уговора о хипотеци предвиђене важећим законом.

1.1. Предмет уговора о хипотеци

Закон о хипотекама из става 2. чл. 9 предвиђа да је предмет хипотеке одређен уговором тако што ће навести његово име, локацију и опис довољан да се идентификује овај предмет.

На основу хипотекарног уговора непокретна имовина наведена у ставу 1. чл. 130 Грађанског законика Руске Федерације, чија су права уписана на начин утврђен за државну регистрацију права на непокретности и трансакције с њом, укључујући:

1) земљишне парцеле, осим земљишних парцела наведених у чл. 63 Закона о хипотеци;
2) предузећа, као и зграде, грађевине и друга непокретна имовина која се користи у предузетничкој делатности;
3) стамбене зграде, станови и делови стамбених зграда и станова, који се састоје од једне или више изолованих просторија;
4) летње викендице, баштенске куће, гараже и друге зграде за употребу потрошача;
5) ваздушна и морска пловила, пловила за унутарњу пловидбу и свемирски објекти.

Треба напоменути да Закон о хипотеци (члан 63) не дозвољава хипотеке земљишних парцела које су у државном или општинском власништву..

Поред тога, није дозвољено хипотеку дела земљишне парцеле, чија је површина мања од минималне величине утврђене регулаторним актима саставних ентитета Руске Федерације и регулаторним актима органа локалне управе за земљишта за различите намене и дозвољену употребу. На пример, у московској области минимална величина парцела намењених грађанима за обављање сељачког (сеоског) господарства је 2,0 хектара, за баштованство – 0,06 хектара, за узгој камиона – 0,04 хектара, а за изградњу земље – 0 , 06 ха * 4.

Чл. 69. Закона о хипотеци, хипотека зграде или грађевине дозвољава се само уз истодобну хипотеку на основу истог уговора земљишне парцеле на којој се налази ова зграда или грађевина, или дела те парцеле која функционално обезбеђује заложени објекат, или права на закуп ове парцеле или њеног одговарајућег дела који припада залогодавцу. Одредбе овог члана морају се поштовати и у случају када се хипотека непокретне имовине у току гради на земљишној парцели у складу са захтевима законодавства Руске Федерације.

Дио имовине, чија је подјела немогућа у нарави без промјене намјене (недјељива ствар), не може бити неовисан предмет хипотеке. Ова одредба Закона о хипотекама детаљно је образложена у клаузури 2 Информативног писма Преседијума Врховног арбитражног суда Руске Федерације од 28. јануара 2005. године Н 90 „Преглед праксе разматрања арбитражних судова о споровима везаним за хипотекарни уговор“ (у даљем тексту – Информативно писмо Н 90) * 5 … Предмет хипотеке може бити засебна просторија, чија су се права као самостални предмет непокретности укњижила на прописан начин, а не део површине такве просторије..

Поред тога, правила о хипотеци на непокретности сходно се примењују и на закуп станарских права по уговору о закупу такве имовине (закупно право), јер у супротном није утврђено савезним законом и не противи суштини односа закупа..

У уговору о хипотеци морате навести опис предмета хипотеке. Споразумом се посебно одређује врста некретнина која је заложена хипотекарним уговором (зграда, грађевина, земљишна парцела итд.). Приликом описа некретнина морате навести:

– назив предмета хипотеке који је наведен у потврди о државној регистрацији непокретности;
– површина некретнине;
– адреса на којој се налази некретнина;
– условни или катастарски број имовине.

Став 3. став 2. чл. 9. Закона о хипотеци такође је предвиђено да ако је предмет хипотеке право закупа које припада хипотекару, закупљена имовина мора бити дефинисана у хипотекарном уговору на исти начин као да је и сама предмет хипотеке, а мора се навести и рок закупа..

Приликом хипотеке на земљишној парцели примењују се одредбе става 1. чл. 18 Савезног закона од 21. јула 1997. Н 122-ФЗ „О државној регистрацији права на непокретностима и промету с њом“ * 6 (у даљем тексту Закон о регистрацији), којим се предвиђа да документи којима се утврђује постојање, појава, престанак, пренос Ограничење (оптерећење) права на некретнинама и права предатих на државну регистрацију морају бити у складу са захтевима утврђеним законодавством Руске Федерације и одражавати податке потребне за државну регистрацију права на непокретности у Јединственом државном регистру права (даље – УСРР). Поред тога, у складу са ставом 2. чл. 8 Земљишног законика Руске Федерације у уговорима, чији је предмет земљиште, означава категорију земљишта. На основу става 2. чл. 7 Закона о земљишту, земљишне парцеле се користе у складу са предвиђеном наменом. Правни режим земљишта утврђује се на основу њихове припадности одређеној категорији и дозвољеној употреби у складу са зонама територија, чија су општа начела и поступак утврђени савезним законима и захтевима посебних савезних закона.

Стога, приликом хипотеке земљишних парцела уговор мора навести категорију земљишта и врсту дозвољене употребе земљишне парцеле..

У хипотекарном уговору се мора навести и право (имовина, закуп итд.), Чијим имовином која је предмет хипотеке припада хипотекар, и назив тела које врши државну регистрацију права на непокретности и обавља трансакције с њом (у даљем тексту – орган, вршење државне регистрације права) који је уписао ово заложно право.

1.2. Процјена предмета хипотеке

У складу са ставом 3. чл. 9. Закона о хипотекама, процена предмета хипотеке утврђује се у складу са законодавством Руске Федерације, споразумом заложника са заложником у складу са захтевима чл. 67. Закона о хипотеци и у новчаном је износу назначен у уговору о хипотеци.

Начело оцењивања предмета заложног договора споразумом страна чини се сасвим погодним, јер је само договором страна о овом условима уговора могуће постићи максималан биланс интереса странака у овом правном односу * 7.

Када се ставља у хипотеку државна и општинска имовина, њена процена се врши у складу са захтевима утврђеним савезним законом, или на начин који је утврдио..

У случају залога за некомплетну изградњу непокретне имовине која је у државном или општинском власништву, процењује се тржишна вредност ове имовине..

Понекад у споразуму стране назначују неколико процена предмета хипотеке: на пример, трошкове како је проценио БТИ, трошкове које је оценио управни одбор заложника и трошкове које процењују странке. С тим у вези, у једном тренутку постојала је пракса да се уговор не закључује због чињенице да процена предмета хипотеке није утврђена. По нашем мишљењу, ова пракса није у потпуности тачна – потребно је узети у обзир само процену према договору страна, остатак информација је наведен за референцу. Сада се пракса признавања таквих уговора који нису закључени мења, али ипак је боље да се у уговору наведе само једна процена – договором странака * 8.

Могуће је не сложити се са аутором ове тачке гледишта, јер странке имају право навести неколико оцена, али под условом присуства процене о којој су се стране договориле. На пример, приликом хипотеке земљишних парцела стране често наводе стандардну вредност земљишне парцеле, тржишну вредност коју је проценио независни процењивач, књиговодствену вредност, и на крају назначују износ у коме су странке оцениле предмет хипотеке. Кључна тачка у овом случају је фраза у споразуму: „Стране оцењују предмет хипотеке“. Ово гледиште потврђује и Информативно писмо бр. 90. Конкретно, његова клаузула 19 каже да ако стране у хипотекарном уговору назначе неколико различитих процена предмета хипотеке, такав споразум се не може сматрати непотпуним, ако је могуће утврдити која је од процена да , за које су се стране сложиле као суштински услов хипотекарног уговора.

1.3. Супстанца, величина и рок извршења обавезе обезбеђене хипотеком

Према ставу 4 чл. 9. Закона о хипотеци, обавеза осигурана хипотеком мора бити наведена у уговору о хипотеци са назнаком њеног износа, основе за њено појављивање и рока извршења. У случајевима када се ова обавеза заснива на било ком споразуму, стране овог споразума морају се навести датум и место његовог склапања. Ако се убудуће утврђује износ обавезе обезбеђене хипотеком, поступак и други потребни услови за његово утврђивање морају бити наведени у уговору о хипотеци..

Дакле, хипотекарним уговором су утврђени сви битни услови главне обавезе, у прилог којима се даје хипотека.

Ако је обавеза осигурана хипотеком подложна извршавању у деловима, уговор о хипотеци мора навести услове (учесталост) одговарајућих плаћања и њихове износе или услове који омогућавају утврђивање тих износа.

На основу става 6. чл. 9. Закона о хипотеци ако су права хипотекарног кредита овјерена хипотеком, то је назначено уговором о хипотеци, осим у случају издавања хипотеке у случају хипотеке на основу закона.

Питања хипотеке детаљно су разматрана раније * 9.

2. ДРЖАВНА РЕГИСТРАЦИЈА УГОВОРА о хипотеци

Према ставу 1. чл. 10. Закона о хипотеци, уговор о хипотеци закључује се у писаном облику и подлеже државној регистрацији. Споразум у којем недостају било који од података наведених у првом поглављу овог члана или крши правила за састављање и издавање хипотеке, предвиђена у ставу 4. чл. 13. Закона о хипотеци, не подлеже државној регистрацији као хипотекарни уговор.

Цитирани чланак претрпео је измене у вези са усвајањем савезног закона бр. 216-ФЗ од 30. децембра 2004. године, којим је укинути обавезни услов за оверену хипотеку. Ова чињеница је смањила трошкове уговорних страна и скратила услове њеног закључивања..

Услов за нотарско оверење хипотекарних уговора препознат је као неоправдан, јер је институција овере заправо дуплирала функције државне регистрације. Налагање органу који врши државну регистрацију права, обавеза провере законитости трансакције која подлеже регистрацији (клаузула 1 члана 13 Закона о регистрацији) поклопила се са истом функцијом коју има и нотар (члан 1 Основе законодавства Руске Федерације о нотарима од 11. фебруара). 1993 Н 4462-1 * 10).

Поред материјалних трошкова, учесници хипотекарног кредитирања имали су и значајне временске трошкове приликом проласка кроз два поступка одједном (овере и државна регистрација). Ова околност повећала је трошкове хипотекарног кредитирања, смањила његову доступност становништву и, као резултат тога, зауставила развој тржишта хипотекарних зајмова..

С друге стране, овај роман поставља додатне захтеве за стране приликом закључивања уговора. Морају правилно саставити уговор о хипотеци како не би било питања од власти која врши државну регистрацију права. У присуству развијеног система хипотекарног кредитирања, приликом давања зајма грађанима и закључивања хипотекарних уговора, функција провере правне способности зајмопримца и одсуства воље са његове стране пада на кредитне и друге организације, јер је у њиховом интересу да обезбеде правилно извршење уговорних односа * 11.

Међутим, странке могу самостално и добровољно на основу цл. 2 стр. 2 чл. 163 Грађанског законика Руске Федерације да донесе одлуку о нотарском оверењу хипотекарног уговора који су закључиле. У овом случају нотарска стопа ће бити: 200 рубаља. – ако је предмет хипотекарног стана пребивалиште и 0,3% износа хипотекарног уговора, али не више од 3000 рубаља. – ако су предмет хипотеке друге некретнине, осим бродова и ваздухоплова, као и пловила за унутрашњу пловидбу.

Штавише, према ставу 1 чл. 20. Закона о хипотеци, државна регистрација хипотеке која произилази из уговора о хипотеци врши се на основу заједничке пријаве заложника и заложног заложника. Државна регистрација хипотеке проистекла из овереног уговора о хипотеци врши се на основу захтева заложног заложника или заложног обвезника.

Непоштивање правила о државној регистрацији хипотекарног уговора повлачи за собом неваљаност. Такав споразум се сматра ништавим (став 3. став 10 члана 10 Закона о хипотеци).

Уговор о хипотеци сматра се закљученим и ступа на снагу од тренутка државне регистрације.

Када је хипотекарни уговор укључен у зајам или други уговор који садржи обавезу осигурану хипотеком, образац и државна регистрација овог споразума морају бити у складу са захтевима утврђеним за хипотекарни уговор.

Ако је у хипотекарном уговору назначено да се заложним правима потврђује права заложног лица, заједно са таквим споразумом хипотека се подноси органу који врши државну регистрацију права. Ако закључење одговарајућег споразума подразумева настајање хипотеке на основу закона, у случају састављања хипотеке предочава се одговарајући уговор и хипотека..

2.1. Поступак за државну регистрацију уговора о хипотеци

Као што је раније споменуто, државна регистрација хипотекарног уговора закљученог у једноставном писаном облику врши се на основу заједничке пријаве заложног заложника и заложног заложника. Ако је уговор о хипотеци склопљен у нотарском облику, тада је за спровођење државне регистрације довољан захтев залогодавца или залогодавца..

Који су документи потребни за државну регистрацију уговора о хипотеци?

Према ставу 1. чл. 20. Закона о хипотеци за државну регистрацију хипотеке која настаје на основу хипотекарног уговора, мора се поднети:

– хипотекарни уговор и његова копија;
– документе наведене у хипотекарном споразуму као прилоге;
– документ којим се потврђује плаћање државне таксе;
– друга документа потребна за државну регистрацију хипотеке у складу са законодавством Руске Федерације о државној регистрацији права на непокретности и трансакцијама са њом.

Подношење за државну регистрацију уговора о хипотеци

Треба напоменути да одредба Закона о хипотеци у погледу броја примерака хипотекарног уговора који се морају поднети на државну регистрацију је у супротности са ставом 5 чл. 18 Закона о регистрацији. Конкретно, одређена норма закона о регистрацији предвиђа да се документи потребни за државну регистрацију права, који изражавају садржај трансакција извршених у једноставном писаном облику и које представљају основу за државну регистрацију присуства, појаве, престанка, преноса, ограничења (оптерећења) права, не подносе. у мање од два оригинална примерка, од којих се један након државне регистрације права мора вратити власнику права, а други се ставља у случају власничких докумената.

У пракси се ова противречност решава на следећи начин. Ако је уговор о хипотеци склопљен у нотарском облику, примењује се одредба Закона о хипотеци, тј. оригинал хипотекарног уговора и његова оверена копија предају се на државну регистрацију, што се ставља у спис о власничким документима. У случају да је уговор састављен у једноставном писаном облику, примењује се одредба Закона о регистрацији, тј. најмање две оригиналне копије уговора о хипотеци подносе се на државну регистрацију, при чему се један примерак ставља у случају власничких докумената.

У хипотекарном уговору, направљеном у једноставном писаном облику, чини се прикладним да се наведе број копија у којем је закључен, док је потребно навести да је један примерак састављен за орган који врши државну регистрацију права.

Ова препорука је применљива и за уговор о нотарској хипотеци, али тада се најмање две оригиналне копије споразума подносе на регистрацију, од којих се једна односи на орган који врши државну регистрацију права, или је у споразуму (у нотарском облику) назначено да тело које врши државну регистрацију права подноси се копија уговора.

Подношење за државну регистрацију докумената наведених у уговору о хипотеци као прилога

У овом случају, говоримо о документима који су наведени у хипотекарном уговору, као анексу. У пракси то могу бити различити документи: од катастарског плана земљишне партије до извештаја о процени некретнине.

Приликом подношења докумената за државну регистрацију, морате се водити по пар. 4 стр. 5 чл. 18. Закона о регистрацији, којим је предвиђено да се друга документа неопходна за државну регистрацију права (осим аката државних органа и аката органа локалне самоуправе, као и акти судова који оснивају права на непокретностима) достављају у најмање два примерка, од којих је један који – оригинал након државне регистрације права мора бити враћен власнику ауторских права.

Поред тога, копије аката државних органа и аката органа локалне самоуправе, као и акти судова који оснивају права на непокретностима, подносе се на државну регистрацију права у најмање два примерка, од којих се један, након државне регистрације права, мора вратити власнику ауторских права..

Подношење за државну регистрацију документа којим се потврђује плаћање државне таксе

У складу са ставом 22. чл. 333.33 Пореског законика Руске Федерације, државна царина се плаћа у следећим износима за државну регистрацију:

1) уговор о хипотеци, укључујући упис у Јединствени државни регистар права на непокретности и трансакције са њим у вези са хипотеком као теретом права на непокретности:
појединци – 500 рубаља; организације – 2.000 рубаља;

2) споразуме о измени или раскиду хипотекарног уговора, укључујући увођење одговарајућих измена уноса у Јединствени државни регистар права на непокретности и трансакција са њим:
појединци – 100 рубаља;
организације – 300 рубаља..

У случају да се између физичког и правног лица закључи хипотекарни уговор или споразум који укључује хипотекарни уговор којим се обезбеђује испуњење неке обавезе, осим споразума који подразумева настанак хипотеке на основу закона, државна такса за правно значајне радње наплаћује се у висини утврђеној за појединци.

Узимајући у обзир одредбе става 4. став 5. чл. 18. Закона о регистрацији, документ о уплати државне таксе подноси се у најмање два примерка, од којих је један оригиналан након државне регистрације права мора бити враћен власнику ауторских права.

Подношење за државну регистрацију докумената потребних за државну регистрацију хипотеке у складу са законодавством Руске Федерације о државној регистрацији права на непокретности и трансакцијама са њом

На основу ст. 3 ст. 1 чл. 13. Закона о регистрацији током државне регистрације права, врши се правни преглед докумената и верификација законитости трансакције. С обзиром на чињеницу да орган регистрације врши правни преглед законитости трансакције, потребно је да документацију која се односи на ову трансакцију доставља за државну регистрацију хипотекарног уговора..

На пример, у складу са ставом 1. чл. 78 Федералног закона од 26. децембра 1995. године Н 208-ФЗ „О акционарским друштвима“ (у даљем тексту: Закон о акционарским друштвима), главна трансакција је трансакција (укључујући зајам, кредит, залог, јемство) или неколико међусобно повезаних трансакција у вези са стицањем , отуђење или могућност отуђења имовине, директно или индиректно, од стране компаније, чија је вредност 25 или више од књиговодствене вредности имовине компаније. Поред тога, на основу става 1. чл. 79. Закона о акционарским друштвима, велику трансакцију мора одобрити управни одбор (надзорни одбор) компаније или скупштина акционара. С тим у вези, за државну регистрацију потребно је доставити документа о одобрењу велике трансакције или документ који потврђује да хипотека није велика трансакција заложника..

Ако је заложник физичка особа, сагласност заложника за закључење уговора о хипотеци или документ којим се потврђује да заложник није ожењен или није био у време стицања власништва (закупна права) мора се поднети на државну регистрацију. Овај захтев произилази из клаузуле 3 чл. 35 Породичног законика Руске Федерације, који предвиђа да би један од супружника могао да закључи трансакцију располагања некретнинама и трансакцију која захтева регистрацију у складу са законом одређеним поступком, потребно је прибавити оверену нотару сагласности другог супружника..

Поред тога, за време државне регистрације хипотекарног уговора, потребно је поднети органу за регистрацију:

– оснивачка документа странака у трансакцији (за правна лица) (тачка 4. члана 16. Закона о регистрацији);
– пуномоћи и друга документа која потврђују овлашћења представника страна у трансакцији који су потписали хипотекарни уговор и уговор о зајму;
– технички пасош за објекат непокретности (став 10, став 1, члан 17 Закона о регистрацији);
– катастарски план земљишне парцеле (став 10, тачка 1 члана 17 Закона о регистрацији);
– остала документа потребна за државну регистрацију.

3. ГЛАВНИ РАЗЛОГИ ЗА ПРЕСТАНАК И (ИЛИ) ОДБИЈАЊЕ У ДРЖАВНОЈ РЕГИСТРАЦИЈИ УГОВОРА о хипотеци

Главни разлог који спречава државну регистрацију хипотекарног уговора је непријављивање свих потребних докумената. На пример, сва пуномоћи која потврђују овлашћења представника страна у трансакцији нису увек поднета на државну регистрацију..

У пракси постоје случајеви када се приликом правног испитивања достављених докумената открију одступања у опису предмета хипотеке. Дешава се да је након државне регистрације власништва над некретнином дошло до промена у опису предмета хипотеке (на пример, инвентарски број или адреса предмета некретнине промењена). У овом случају, потребно је извршити измене у УСРР.

Нису ријетки случајеви када током државне регистрације хипотекарног уговора, чији је предмет закуп земљишне парцеле, правни преглед открива кршење клаузуле 1.1 чл. 62 Закона о хипотеци. Нарочито, према овом ставу, ако се земљишна парцела на основу уговора о закупу пренесе грађанину или правном лицу, закупац земљишне парцеле има право да заложи право закупа земљишне парцеле у року трајања уговора о закупу земљишне парцеле. Кршећи ову одредбу, право закупа се преноси у хипотеку на период који прелази рок закупа. То значи да је у овом случају уговор о зајму закључен на период који прелази рок закупа.

Често се примају хипотекарни уговори за државну регистрацију који не испуњавају услове Закона о хипотеци. У овом случају се државна регистрација ових споразума обуставља у складу са Законом о регистрацији. Након тога, стране у споразуму како би се уклониле примједбе државног регистра о хипотекарном споразуму склапају додатни споразум. У овом случају, узимајући у обзир одредбе става 2. чл. 10. Закона о хипотеци, додатни уговор о хипотеци не може се сматрати таквим, јер права и обавезе страна у хипотекарном уговору настају од тренутка државне регистрације овог споразума. Сходно томе, правни однос странака настаје тек од тренутка државне регистрације хипотекарног уговора и није могуће уносити било какве њихове промене. Дакле, немогуће је извршити било какве промене и допуне хипотекарног уговора који није регистрован закључивањем додатног уговора.