Апартманске куће: историја и изгледи за изградњу у савременој Русији

Садржај препоруке

• Стамбене зграде у модерној Русији на примеру Москве и Санкт Петербурга
• Московске стамбене зграде КСКСИ века
• ?Стамбене зграде у Санкт Петербургу
• Светско искуство
• Оживљавање изградње стамбених зграда у оквиру капиталног програма „Становање“
• ??Перспектива стамбених зграда на руском тржишту некретнина

О пројектима изградње стамбених зграда у Русији, посебно у Москви, сада активно разговарају поједини званичници који покушавају да пронађу оптимално решење за питање пружања грађанима приступачног становања.

Генерално, најамнина у кућама средње класе кретала се у распону од 10 до 100 рубаља месечно. Елитно становање у неким стамбеним зградама кошта више од 1.000 рубаља месечно. Толико кошта коштање изнајмљивања стана у кући виле кнеза Шербатова, која се налази на Новинском булевару, 11.

За поређење, 1880. године просечна зарада радника у Русији била је 30,38 рубаља, а 1913. – 37,5 рубаља. А за 10 копе можете попити чашу вотке или појести питу.

Ера просперитета стамбених зграда у Русији завршила се почетком 20. века доласком на власт бољшевика. Након Октобарске револуције 1917. године, станарске куће изгубиле су статус због национализације стамбеног фонда.

Стамбене зграде у модерној Русији на примеру Москве и Санкт Петербурга

Московске стамбене зграде КСКСИ века

Идеја о оживљавању стамбених зграда почела је да звучи из уста престоница власти још 1999. године. Али имплементација тог пројекта у то време озбиљно је ометала постојећи закон о стамбеној политици, који је станарима станова у стамбеним зградама дозволио да приватизују стамбене објекте.

Након што је усвојен низ закона који су забранили такву приватизацију, у граду је изграђена прва стамбена зграда у улици Боља Николоворобински 10. у функцији 2003.

Трошак пројекта изградње зграда ДИПС-а био је 12,3 милиона долара. Ова кућа и данас постоји и постала је прилично успешан пројекат. Имајте на уму да је изнајмљивање стана овде прилично скупо – од 2,5 хиљаде до 12 хиљада долара.

Међутим, упркос чињеници да се стамбено зграда ДИПС-а показала великом потражњом (тренутно је насељено 98%, а остали станови се редовно изнајмљују на краће време), експеримент московских власти још увек није настављен. Чињеница је да се власти морају такмичити за клијенте с приватним сектором који у капиталу чини лавовски дио станова за изнајмљивање. Поред тога, управљање великом кућом такође није лако и скупо..

Из тих разлога је тренутно у Москви, поред стамбене зграде у Великој Николоворобинској лане, покренут само један пуноправан пројекат, који је изградила комерцијална компанија.

Крајем 2007. године, корпорација Барклеи изградила је прву елитну стамбену зграду у главном граду? „Баркли Плаза“, који се налази на пречистинском насипу – у најскупљем подручју Москве.

Нестеров Васили. Прецхистинка. 2010

Стамбени комплекс укључује 5 засебних зграда, чија се висина креће од 5 до 7 спратова. Модеран пословни центар класе А налази се на првим спратовима Барклеи Плаза, а остатак – луксузни апартмани намењени за изнајмљивање. Цене потврђују ексклузивни статус становања: за стан од 75 квадрата. м са једном спаваћом собом морат ћете плаћати од 10 тисућа долара мјесечно, а за пентхоусе и петособне станове веће од 255 ск. м – од 32 хиљаде долара месечно.?

?Стамбене зграде у Санкт Петербургу

?Прву стамбену зграду у модерном Санкт Петербургу створио је фински инвестициони пензиони фонд, који је откупио део куће на Коломјашком проспекту.

Финци су заинтересовани за овај сектор тржишта некретнина јер га у Русији практично нема, нарочито у Санкт Петербургу. Стога инвеститори очекују примање достојног прихода на основу чињенице да ће уз постојећи недостатак станова потражити станове у њиховој стамбеној згради..

Такође треба напоменути да друга финска компанија, која у својој домовини има око 23 хиљаде сличних кућа, такође планира да започне изградњу стамбених зграда у Санкт Петербургу..

Финска компанија поседује 276 станова на проспекту Коломјажског 15, од 1 до 3 собе, које су изнајмљене станарима на период од 11 месеци са могућношћу обнављања закупа. Према овом споразуму, станарима је забрањено да преуређују стан или обнављају зидове. Чак и да би избушили малу рупу у зиду, на пример, да би обешали сат или слику, становници ће се морати обратити служби за одржавање стамбеног објекта. Фински станодавци објашњавају таква строга правила становања чињеницом да су сви њихови станови направљени у истом стилу, који се не може кршити.

Цена закупа у јединој стамбеној згради у Санкт Петербургу зависи од површине стана и пода (према европским стандардима, што је виши спрат, скупљи је и стан). За једнособни стан површине око 37 квадратних метара. м мораће да плаћа 18.000 рубаља месечно. За трособни стан – од 41 хиљаде рубаља месечно.

Светско искуство

На западу, изградња и одржавање стамбених зграда веома дуго је профитабилан и успешан посао који власницима таквих кућа пружа стабилан приход на нивоу од 10-12% годишње..

У великим европским градовима удио стамбених зграда тренутно представља до 30% градског тржишта стамбених некретнина. Многим младим породицама је исплативије унајмити стан, а не купити стан, чак и уз хипотекарно кредитирање.

Имајте на уму да према подацима Међународне уније станара, сада у земљама Источне Европе, које су недавно ушле у ЕУ, око 40% становништва изнајмљује станове. У „старој“ ​​Европи бројке су веће: на пример, у Холандији и Немачкој – 50%, у Швајцарској – 70%.

Марциа Балдвин. Холланд ров куће

Ако узмемо поједине европске градове, онда у већини огромна већина становништва живи у стамбеним зградама. На пример, у Берлину је, према статистичким подацима, 90% станара, а у Стокхолму – 100% (чињеница је да је у Шведској приватизација станова забрањена – као резултат, у целој земљи је само око 10% стамбеног фонда у приватном власништву).

Што се САД тиче, највећи део стамбеног фонда су приватне куће. И само 30% некретнина је изнајмљено. Међутим, то се не односи на велике градове. У великим градовима постоји велики фонд стамбених зграда намењених за изнајмљивање. На пример, у Сан Франциску се изнајмљује 65% стамбеног фонда, а у Њујорку – 70%. У канадском Монтреалу око 50% становништва живи у изнајмљеним становима.

Апартманске куће у Европи и САД су уобичајена и распрострањена врста посла која доноси опипљив приход.

Истовремено постоји и такозвано социјално становање. Ова врста укључује стамбене зграде које су у власништву приватних инвеститора, али држава, у оквиру одређених социјалних програма, надокнађује власнике станова за разлику између тржишних и социјалних цена најма..

Чињеница да је ово социјално становање уопште не значи да су куће смештене у лошим пределима или да су услови живота тамо лоши. Куће се могу налазити на врло пристојним подручјима, али и даље изгледају јефтино и не могу се похвалити са скупим завршним обрадама. Али генерално, животни услови су пристојни. Ово су апартмани који су најпопуларнији међу студентима и људима са просечним примањима..

Оживљавање изградње стамбених зграда у оквиру капиталног програма „Становање“

Московска влада покушава да нађе решење за проблем несташице станова у Москви. Власти су у више наврата покренуле питање спровођења програма изградње стамбених зграда у граду који би могао да помогне у решавању овог питања. Али ствар још није достигла практичну примену. Међутим, влада Москве недавно је одобрила програм становања, развијен за период 2012-2016., У којем су званичници обезбедили оживљавање стамбених зграда у Москви. ?? У оквиру овог програма биће изграђене куће две врсте:

• несубвенционирано, чија је изградња предвиђена градским буџетом;
• профитабилна, која ће се градити на штету приватних инвеститора.

Влада тренутно ради на мерама којима би помогла да се привуку домаћа предузећа да учествују у овом програму. Многи стручњаци сматрају да је такав програм требало да буде усвојен одавно. По њиховом мишљењу, Русија сада има све предуслове за стварање цивилизованог тржишта станова за изнајмљивање. Тренутно је домаће тржиште закупа у потпуном хаосу. Мало власника званично формализује односе са станарима, што понекад доводи до озбиљних проблема и за власника и за станара.

Изградња стамбених зграда омогућиће не само повећање броја станова на располагању становништву, већ и побољшање квалитета услуга које се нуде. Грађани ће моћи да изнајме стан не од „приватних трговаца“, већ од неке организације. Нека стан у стамбеној згради кошта мало више, али закупцу ће бити гарантовани нормални животни услови, цео спектар услуга одржавања станова, као и званичан уговор којим се утврђују права и одговорности странака.

??Перспектива стамбених зграда на руском тржишту некретнина

Као што смо већ напоменули, тржиште стамбених зграда већ дуже време функционише у иностранству и ова врста становања је становништву прилично позната. На западу постоји и правни оквир неопходан за ефикасно функционисање стамбених зграда..

У модерној Русији, за разлику од западних земаља, изградња стамбених зграда још увек није постала широко распрострањена због мале профитабилности. Руски инвеститори сматрају прихватљивим приносом на нивоу од 7-10%, што је два пута више од оног који постоји на тржишту, за Европу се 4% профит сматра нормалним. Поред тога, у нашој земљи данас је сам концепт „стамбене зграде“ изостао у законодавству, дакле, не постоји правна регулација односа у овом сектору тржишта некретнина..

За успешну реализацију пројеката стамбених зграда и даљи развој овог правца у Русији, потребно је обезбедити статус стамбене зграде на законодавном нивоу.

Такође је потребно развити систем интеракције између инвеститора и државе. Стручњаци напомињу да би држава требало да развије мере за подстицање пословања, као и да пружи одређене гаранције и заштиту од непоштености неких учесника.

?Међу мерама државних подстицаја које ће помоћи да се постигне ефикасан развој ове области на тржишту закупа имовине може се издвојити:

• обезбеђивање приоритетног редоследа разматрања од стране власти о питањима везаним за изградњу стамбених зграда;
• одржавање тендера на којима ће се нудити изнајмљивање земљишних парцела за изградњу стамбених кућа;
• увођење преференцијалне стопе закупа земљишних парцела предвиђених за изградњу стамбене зграде на њима током периода њене изградње, као и одређено време након пуштања у рад стамбеног објекта итд..

Одређени услови могу се користити као државне гаранције које ће бити обавезне током аукције, на пример:

• земљишне парцеле изложене на продају морају комбиновати земљишне парцеле за изградњу стамбених зграда и економске и пословне класе;
• земљишне парцеле стављају се на аукцију само под условом да ће програмер (инвеститор) бити дужан да обезбеди одређени део укупног броја станова у стамбеној згради у закуп одређеним категоријама грађана од стране државе. Ово ће помоћи у спровођењу програма социјалног становања сличног западном, када ће држава надокнадити инвеститору део ренте која је обезбеђена социјално незаштићеним (сиромашним) сегментима становништва..

Такође треба напоменути да се изградња стамбених зграда може ефикасно користити не само у главном граду, већ иу регионима. Овде су запажени још повољнији услови за њихову изградњу: мање гломазан бирократски апарат и већи број слободних површина погодних за изградњу.

Закључно, желео бих да кажем да је изградња стамбених зграда обећавајући правац за Русију. Међутим, да би овај сектор добио прилику да се активно развија, у овој фази је, пре свега, потребна државна подршка..