Изгледи за хипотекарно кредитирање за 2011. годину

Садржај препоруке

• Смањено интересовање и друга изненађења
• Банкари дају предност …
• Аконтација на хипотеку
• Потражња за хипотеком
• Шта очекивати од 2011

Општи оживљавање макроекономске ситуације у Русији у 2010. години довело је до стабилизације цена станова и оживљавања хипотека као главне компоненте кредитирања приликом куповине некретнина.

Ако се ситуација са хипотекама у 2008. и 2009. години може укратко описати крилатим филмским цитатом: „Пацијент је вероватно мртав него жив …“, онда је 2010. донела наду у „оживљавање“ хипотеке и то прилично брзим темпом и добрим изгледима за пун опоравак..

Смањено интересовање и друга изненађења

Пад каматних стопа на новоиздане хипотекарне кредите постао је главни догађај за привлачење нових корисника кредита. Према истраживању које је спровео ЛЕВАДА Центар (новембар 2010), најважнија карактеристика приликом отварања хипотеке за 35% испитаника била је управо ниска каматна стопа. Друго и треће место заузели су рок кредита (31%) и величина прве рате (29.5%).

Прва организација која је у фебруару 2010. године најавила пад каматних стопа на хипотеку била је Агенција за стамбено хипотекарно кредитирање (АХМЛ), која је најавила појављивање у својој понуди кредитних производа са 9% годишње (Новостроика, итд.).

У априлу је тако култна тешка држава руског финансијског система као Сбербанк најавила пад стопа. У оквиру програма зајма „Хипотекарни стандард“ и „Хипотека +“ које обезбеђује Сбербанк, рате су током године смањене три пута. Према ријечима Н. Карасева, која је на челу одјељења за кредитирање становништва у Сбербанк-у, „најнижа стопа на рубље зајмове на крају године је 9,5%“. Тачно, такав минимум доступан је само за кредите на период не дужи од 10 година и само за корпоративне клијенте Сбербанке, али и за остале клијенте који нису обухваћени овом категоријом, камате на хипотекарне кредите Сбербанке су знатно опале у односу на 2009. годину.

Смањење каматних стопа углавном је утицало на хипотекарне кредите за рубље.

Комерцијалне банке су такође морале да одлуче да смање стопе хипотекарних кредита. На пример, Раиффеисенбанк је 2010. године три пута снизила каматне стопе „Наша банка издаје камате на хипотеке за куповину некретнина на секундарном тржишту станова, почевши од 11,75%“ – каже Андреи Степаненко, шеф одељења за сервисирање појединаца у ЦЈСЦ Раиффеисенбанк.

Израчунато од стране Кредитмарт-а у новембру 2010. године, минимална целокупна руска камата на хипотеке (за секундарно тржиште некретнина) износила је 11,86% за кредите из рубља и 9,6% за кредите у долару. Динамика просечне тржишне стопе хипотекарних рубалских производа, према „Кредитмарту“, за новембар 2010 – октобар 2010 – октобар 2009, елоквентан је ланац од 15,19 – 15,71 – 18,68%, респективно.

Према већини стручњака, смањење стопе углавном је утицало на хипотекарне кредите за рубље. Генерални директор ИПОТЕК.РУ Д. Овсианников назива да се годишња стопа смањи за готово проценат – са 14,6 на 13,7%. По речима шефа Русипотеке А. Ипполитова, пад је још већи – 12,7%. Узимајући у обзир да је најнижи ниво хипотекарних кредита у модерној историји Русије забележен у марту 2008. године на нивоу од 12,4%, тада можемо навести упоредивост каматних стопа на хипотекарне кредите на крају 2010. године са њиховим нивоом пре кризе. Ако би се у 2011. години могло очекивати додатно смањење нивоа стопа хипотеке (у просечном међубанкарском облику), онда је то безначајно..

Потпуно отказивање или делимично смањење банкарских накнада приликом подношења захтева за хипотеку такође је позитивна вест у 2010. години за нове кориснике кредита. Сбербанк је у априлу отказала такво индиректно плаћање хипотекарних кредита. Неке комерцијалне банке (на пример, Флекинвест) следиле су његов пример. Оне институције финансијског банкарства које су смањиле провизију, уместо да је у потпуности укину, престале су да наплаћују новчане казне за рану отплату кредита (иста Раиффеисенбанк итд.)

Према Одељењу за квалитет и стратешки маркетинг Социете Генерале банке, у 2010. просечни рок за издавање кредита за куповину стамбеног простора у Русији је у просеку порастао готово 2 пута у поређењу са 2009. годином (22,5 година уместо 13). Појавили су се потпуно нови кредитни производи са роком важења од 30 па чак и 50 година. Распон хипотекарних кредита знатно се проширио. Како сведочи генерални директор НБИК-а („Независни биро за хипотекарно кредитирање“) Е. Таубкина, поред могућности скидања хипотеке у три врсте валута (рубаља, долара, евра), постоје и оперативни програми за младе породице, поуздане кориснике кредита и сталне клијенте – укључујући комерцијалне банке. Е. Таубкина такође говори о настанку хипотекарних програма у 2010. години, према којима у тренутку потпуног затварања зајма одговорни дужник може напунити 75 година. Пре годину и по дана, ово је једноставно било незамисливо..

Банкари дају предност …

Протеклу 2010. годину обележио је знатан пад потреба за зајмопримачима из банкарских институција. У категорију потенцијалних хипотекарних клијената укључени су како грађани с мало радног искуства (у многим банкама је довољна година запослења на посљедњем послу), тако и власници предузећа (чак и индивидуални предузетници). Смањен је број одбијања банака, бирократски захтеви за регистрацију докумената о приходима су се смањили. Шеф одељења за секундарно становање у агенцији „Кутузовски проспект“ А. Девиатикх најављује повратак на тржиште кредитних производа са минималним пакетом докумената, чије разматрање се врши у убрзаном режиму. Н. Кониакхина, регионални директор ДелтаЦредита за Централни федерални округ, примећује велику бригу и професионалност запослених у банци када разматрају случајеве кредита. „Анализа кредита постала је ригорознија и детаљнија. Кашњења с претходним зајмовима – посебно злонамерним – вероватно ће бити разлог за одбијање “, каже Н. Кониакхина.

Чврстост предујма потврђује писменост дужника у планирању трошкова и управљању сопственим буџетом….

Нова појава хипотекарног кредитирања након кризе била је пажња банкара на број издржаваних у породици одговорног дужника (до 2008. године, то се практично није узимало у обзир). Како објашњава Д. Овсианников (генерални директор ИПОТЕКА.РУ), за сваког нерадног члана породице смањује месечни загарантовани износ за 5-10 хиљада рубаља. Узимајући у обзир трајање хипотеке, укупан износ зајма може се значајно смањити – са пола милиона на милион рубаља или чак и више, а ове цифре су само за једног зависног члана.

У Русији као целини, хипотекарни омјер „уплата / приход“ порастао је у поређењу с показатељем прије кризе и износио је 40%. „Наравно, постоје банке у којима та бројка достиже 70%, али већина преферира стварне цифре износа које су корисници кредита могли потрошити на отплату кредита“, сматра Д. Овсианников..

Аконтација на хипотеку

Овај параметар хипотекарног зајма укључен је у засебно поглавље због супротне динамике у односу на остале карактеристике позајмљивања станова. Ако се уопште за 2010. годину може констатовати безусловно ублажавање кредитних услова, хипотека без предујма је престала бити чак и „рекламни појам“, каква је улога била припремљена пре кризе у неким банкама. Таквог кредитног производа на хипотекарном тржишту практично нема. Овако објашњава заменик шефа одељења РосЕвроБанк Л. Пестретсова: „Хипотеке без предујма су најмање атрактивне за банке, углавном због непоузданости ове категорије зајмопримаца чак и у периодима макроекономске стабилности, а да не спомињемо кризне године.“ Одржавање хипотеке без предујма у појединим банкама тренутно се може класификовати као декларативно – камате на њих почињу од 17% годишње, осим тога, само за издавање таквог кредита наплаћује се провизија банке од 7% или више..

„Опћенито, процентни ниво прве рате постао је много реалнији за кориснике кредита, с обзиром да је до краја 2010. године смањен на ниво од 20-30% укупног износа хипотеке, па чак и до 10% (посебна понуда Сбербанк)“ – напомиње Е. Макхота, потпредсједник Промсвиазбанк. Већина стручњака каже да је оптимално плаћање најмање 20% трошкова становања (на пример, Е. Таубкина, НБИК или Б. Ротенсхтеин, 100Цредитов.ру). Према НБИК-у, камата на прву рату од 10% износи 13,85% (у најбољем случају!), А прва рата од 20% омогућава вам да рачунате на стопу која не прелази 12% годишње. За камате на хипотеку скоро две тачке представљају велику разлику како у коначном износу преплаћеног средства, тако и у износу месечних плаћања.

Према А. Степаненку (Раиффеисенбанк), „чврстина почетне исплате потврђује писменост дужника у планирању трошкова и управљању сопственим буџетом, што заузврат потврђује његову кредитну способност“.

Потражња за хипотеком

У 2010. години потражња за хипотекарним кредитима повећала се за неколико пута. Према подацима којима располаже Банк Социете Генерале Восток, у децембру 2010. године дани су кредити три пута више него у јануару. АХМЛ пружа статистику о издавању 187,3 хиљаде хипотекарних кредита у вредности већој од 234 милијарди рубаља у прва три тромјесечја 2010. године, што је 2,6 пута више од истог привременог показатеља за 2009. годину.

Сада је већина отворено шпекулативних улагача напустила финансијско тржиште хипотекарних кредита – препродаја посљедњих година није била посебно профитабилна (а понекад чак и неисплатива). Према А. Девиатикх („Кутузовски проспект“), „потражња за хипотекарним производима ограничена је страхом корисника кредита у поновљеној кризи“. Према Б. Ротенстеину (100 Кредитов.ру), „ниво потражње за хипотекарним кредитима пре кризе неће бити достижан у наредној години. Не очекује се раст цена станова, а рате кредита, упркос паду, и даље су значајне “.

Већина стручњака повезује раст потражње за кредитом са повољним окружењем цена на руском тржишту некретнина и одложеном потражњом од 2009. године. Према РоссРеестр-у, први пут у последњих неколико година тржиште хипотеке у 2010. години није показало сезонска колебања (која су забележена и у годинама пре кризе и у 2008-2009). Према Н. Кониакхини (ДелтаЦредит), то је „јасан знак стагнације као претече стабилности“..

Сличну оцену потврђује и популарно мишљење: новембарска анкета ЛЕВАДА центра показала је елоквентну цифру од 84,7% (!) Испитаника који хипотеке сматрају ризичним послом. За сада такав проценат наших суграђана није сигуран ни у сопствено финансијско благостање, ни у стабилност привреде у целини, неко би могао да расте у хипотекама – али уз обавезан услов повољног развоја њихове родне државе …

Шта очекивати од 2011

Већина стручњака предвиђа значајан пораст потражње за хипотекама у 2011. години. Промстроибанк (према Е. Макхота) планира да „до краја 2012. врати обим хипотекарних кредита на ниво пре кризе“. Аналитички центар Русипотека даје још оптимистичније цифре од 600 милијарди рубаља укупног обима нових хипотекарних кредита у Русији у 2011. години, што је упоредиво са успешаном 2007. (720 милијарди рубаља).

Најпожељнији клијенти за банке биће корисници кредита који планирају солидне аквизиције са позитивном кредитном историјом..

Стручњаци предвиђају да ће пад каматних стопа на хипотеку бити спор и безначајан. Према Д. Овсианников – „ИПОТЕК.РУ“ (са чиме се слаже већина стручњака) „просечне стопе хипотеке до краја 2011. године износиће 12,5%.“ Значајније смањење стопа од 1% годишње, изражено од стране Ротхенстеина (100Цредитов.ру), могуће је само ако се инфлација спусти и „спусти је испод тренутног нивоа од 8%, што је мало вероватно“..

Дакле, са великим степеном сигурности можемо претпоставити следеће:

1. 2011. ће бити година истинског оживљавања хипотекарног кредитирања у Русији као целини, распон хипотекарних производа и број банака које послују у овом финансијском сектору биће знатно проширене.
2. Смањење каматних стопа и повећање лојалности банака довешће до значајног повећања броја корисника кредита. Хипотекарни услови за одређеног грађанина већ су готово достигли ниво повољности пред кризу, а у наредној години ће се само побољшати.
3. Међубанкарска конкуренција за привлачење клијентеле изразиће се, пре свега, смањењем почетног плаћања хипотеке (под условом да цене некретнина буду стабилне)
4. Најпожељнији клијенти за банке биће корисници кредита који планирају солидне аквизиције са позитивном кредитном историјом, као и учесници у платама.
5. Све што је речено у параграфима 1-4 могуће је само под условом стабилног развоја руске економије и одсуства политичких и друштвених превирања у нашој земљи..