Тржиште пословне канцеларије – резултати у 1. кварталу 2011. године

Садржај препоруке

• Потражња за канцеларијама у Москви порасла је за више од трећине током године
• Канцеларијска понуда се још увек није вратила на нивое пре кризе
• Цијене за куповину и закуп уреда благо су порасле

Сумирајући резултате првог квартала 2011. у области канцеларијских некретнина у главном граду, треба напоменути да су главни трендови овог тржишног сегмента у посматраном периоду, према мишљењу већине стручњака, природан повратак потенцијалних станара на тржиште, као и континуирани пораст недостатка квалитетне понуде..

Јацоб Лавренце. Кабинети. 1946

Потражња за канцеларијама у Москви порасла је за више од трећине током године

У поређењу са истим периодом 2010. године, потражња за канцеларијама у главном граду се повећала у просеку за 30-40%, што је несумњиво последица општег раста економске активности у земљи и побољшања пословне климе у односу на претходне године..

Дошло је до повећања активности изнајмљивања канцеларија међу страним компанијама и великим банкарским оператерима. Важно је напоменути да су у овом тренутку потенцијални закупци већ спремни да разматрају понуде пословног простора без завршетка. У поређењу са прошлом годином, градске агенције кажу да је број изнајмљеног канцеларијског простора шкољкашки&језгра (голи зидови и плафон) повећана за више од 30%.

Према Макиму Зхуликову, главном стручњаку одељења за канцеларијску некретнину Пенни Лане Реалти, у прва три месеца ове године потражња за куповином готовог најамног посла знатно се повећала код рентиера. Такође је напоменуо да међу потенцијалним купцима има углавном домаћих приватних инвеститора. Страни инвеститори, чак и ако су спремни да купе било који предмет, врло често једноставно немају времена да реагују на веома брзо променљиву тржишну ситуацију.

Све се више осећају последице забране московских власти на изградњи канцеларијских зграда у оквиру Трећег транспортног прстена..

Такође треба напоменути да је у периоду од јануара до марта 2011. године постојала прилично велика и стабилна потражња за откупом канцеларија класе А и Б. По правилу, велике компаније су показале интересовање за такве објекте како би овде пронашле своје структуре. Тако су, на пример, у фебруару стигле информације да Раифаисен банка и Ростелецом желе да купе пословни центар. Још један живописан пример су преговори представника Алфа-банке и АФИ-Девелопмент-а о куповини пословног центра Акуамарине..

Други тренд у првом кварталу ове године је да се последице забране московских власти на изградњи канцеларијских зграда у оквиру трећег транспортног прстена све више осећају. Капиталисти, који траже нова градилишта, почели су да показују активно интересовање за некадашње индустријске зоне у центру града.

Вассили Кандински. Москва 1.1916

Преуређење ће накнадно омогућити грађевинским компанијама да рентабилно продају ове објекте. На пример, Сминек и даље активно развија овај тржишни сегмент. Убрзо ће потпуно обновљена подручја некадашње фабрике Салут ући на тржиште капитала. Недавно су се појавиле и информације о набавци исте грађевинске компаније некадашње индустријске зоне која се налази на адреси Проспект Мира, 102.

Такође примећујемо да је највећа потражња у првом кварталу 2011. године забележена за канцеларијским простором у пословним центрима смештеним у централном административном округу Москве. Повећање потражње за канцеларијама класе А и Б + потврђује чињеница да је, према резултатима прва три месеца ове године, попуњеност пословних центара у категорији А од 90% до 95%, у категорији Б + – од 80% до 90% … Као пример тражених пословних центара могу се навести: БЦ „Орликов“, БЦ „Ноина арка“, БЦ „Усадба“, БЦ „Алекандер Хоусе“.

Канцеларијска понуда се још увек није вратила на нивое пре кризе

У првом кварталу ове године неколико нових предлога изашло је на тржиште у сегменту пословних канцеларија. Пре свега, до повећања понуђеног простора дошло је због објеката који су изграђени још 2010. године. Тако се запремина нове набавке канцеларијских простора у прва три месеца 2011. повећала за више од 200 хиљада квадратних метара..

Међутим, ако упоредимо понуду са нивоом пре кризе, требало би приметити изузетно ниску активност московских програмера. У основи, ове године изводиће се радови на завршетку грађевинских радова на објектима, који су започели 2008-2010. Савремени градски програмери почели су врло озбиљно да приступе изгледима и потенцијалним ризицима нових пројеката, посебно у сегменту комерцијалних некретнина. На пример, неки пословни центри у изградњи, који су још увек били у раној фази изградње, преуређени су и на њима су изграђени станови. Дакле, укупна површина пројеката који ће због преуређења сада постати стамбене некретнине износи око милион квадратних метара. м.

Ласзло Мохоли Наги. Конструкција. 1923

На формирање овог тренда, пре свега, утицало је отказивање изградње неких великих познатих пројеката, као и примена ревизије одобрења и дозвола које су претходно издавале претходне градске управе. Тренутно је званично познато о отказивању изградње комерцијалних некретнина, чија је укупна површина скоро 900 хиљада квадратних метара. м.

Ако размотримо понуду канцеларија на секундарном тржишту, многи стручњаци примећују повратак на модел „виртуелне“ продаје типичан за период пре кризе. Продавци нуде своју имовину на продају само како би сазнали за колико су њихова имања порасла. Треба напоменути да су цијене понуда у односу на прошлу годину порасле за више од 30%, међутим, све трансакције с комерцијалном некретнином сада се обављају у оквиру тржишта. Опћенито, број уредских предмета који се заправо нуде на продају се оштро смањио у односу на 2008-2010..

Један од најзанимљивијих и најперспективнијих нових пројеката који су на тржиште изашли почетком 2011. године је пословни центар Барцлаи Плаза. Ово је модеран пословни комплекс Б + класе. Укупна површина објекта је око 47 хиљада квадратних метара. Има добро развијену инфраструктуру (рецепција, ресторан, одвојена трпезарија за запослене, шопинг галерија, фитнес центар и базен), као и лак приступ свим главним саобраћајним линијама града.

Цијене за куповину и закуп уреда благо су порасле

У поређењу са истим периодом 2010. године, цене закупа и продајних цена за канцеларијске некретнине у Москви порасле су за 15-20%, у зависности од локације и класе објекта. Ако узмемо раст цена пословних канцеларија у периоду од јануара до марта 2011. године, то је било око 2-3%, у зависности од објеката.

Раст цијена догодио се из више разлога. С једне стране, на цене су утицале прогнозе значајног смањења изградње нових комерцијалних некретнина и врло спор темпо лансирања раније најављених некретнина на тржиште. Са друге стране, смањење удела празног висококвалитетног пословног простора са потпуном завршном обрадом.

Значајан раст цена олакшан је и раст куповне моћи приватних инвеститора..

Просечне цене најма за градске канцеларије класе А у К1 крећу се од 700 до 1100 долара по квадратном метру, за канцеларије класе Б + и Б – од 300 до 950 долара по квадратном метру. Такође треба напоменути да су нивои цена малопродајног простора у центру Москве природно нешто виши и крећу се од 1000 до 4000 долара по квадратном метру. На крају 1. квартала 2011. године, најскупље московске улице обухватале су: Тверскаиа, Пиатнитскаиа, Столесхников Лане, Петровские Линии, Камергерски Лане, Болсхаиа Дмитровка, Кузнетски Мост, Болсхаиа Ординка, Остозхенка, Третиаковскии Проезд.

Сумирајући укупне резултате из првог квартала 2011. године, може се тврдити да у блиској будућности тржиште комерцијалних некретнина, укључујући тржиште канцеларија у Москви, очекује још једно повећање цена закупа и цена. Поред тога, може се претпоставити да ће се раст потражње у овом сектору наставити. У исто време, најпопуларније и најперспективније канцеларије вероватно ће остати класе А и Б +. Такође се може рећи да ће се јасна тенденција повећања дефицита таквог пословног простора на тржишту, која се појавила у првом кварталу, задржати до краја ове године. Пре годину дана, у категорији канцеларија у пословним центрима класе А и Б +, на тржишту се може слободно наћи до 10 одговарајућих понуда. Тренутно се број канцеларија у овом сегменту смањио на 1-2.

Упркос изразито повећаној тржишној активности у првом кварталу ове године, према мишљењу стручњака, тржиште некретнина у Москви највјероватније ће се вратити на показатеље прије кризе тек 2012.-2013..

У другом кварталу ове године многи стручњаци предвиђају благо повећање најамних стопа на нивоу од 2-3%, што ће пре свега бити последица сезонског повећања потражње и жеље потенцијалних купаца и закупаца да заврше све трансакције пре почетка летњих празника. Такође, стручњаци предвиђају да ће се током 2011. године квалитетна понуда канцеларијског простора смањивати великом брзином, а до краја године капитал ће се суочити са озбиљним недостатком објеката на овом тржишном сегменту.