Како се бацати приликом куповине нових зграда

У Москви се данас гради око 300 нових стамбених зграда. Скоро сва ова градња се обавља новцем прикупљеним од грађана: у огромној већини случајева, станови се продају већ у фази постављања темељне јаме.

Ради куповине стана у новој згради, многе породице продају своје старо становање, узимају кредите код банака, прилагођавају своје животне планове у зависности од датума завршетка изградње који је наведен у уговору. Али, као што показује пракса, након што су од приватних инвеститора добили пуни трошак будућег становања, већина програмера губи интересовање за њих и, искориштавајући потпуну некажњивост, решава искључиво своје проблеме..

Редакција је накупила знатан број писама и жалби о „замрзнутим“ грађевинским пројектима, о потпуно плаћеним и чак у потпуности изграђеним кућама, које нису дозвољене грађанима који су купили станове – новине периодично говоре о таквим случајевима и планирају да то ураде у будућности. Међутим, интересантна је и генерализација овог материјала – општа слика „кидалова“ и класификација његових главних шема на тржишту нових зграда..

Комбинација принципа правичног учешћа у изградњи и дугорочне градње даје грађевинским компанијама пуно предности. Новац можете дуго „окретати“ по страни, а затим, на пример, тражити и додатна плаћања за већ плаћене станове, тврдећи да је током прошле године „грађевински материјал поскупио“. Стога је кашњење у изградњи под кринком најразличитијих „добрих разлога“ данас добило огроман карактер..

Дуготрајне грађевинске компаније често су потпуно незаинтересоване за завршетак изградње. Њихова активност је прилично пирамидална..

Стога, агресивно оглашавање становања не престаје у наизглед већ распродатим новим зградама. Прорачун је једноставан: акционар који је изгубио стрпљење тражи да му врати новац, а програмер искрено враћа свом „суинвеститору“ удео који је амортизован у последњих неколико година, а претходно је свој стан продао новим људима – наравно, по новој цени. Дешава се да их менаџери који раде са клијентима намерно подстакну да раскину уговор, подржавајући гласине о нестабилној ситуацији у њиховој матичној компанији. У исто време, новац се враћа акционару не само по номиналној вредности, већ и плаћањем на рате, што законом није забрањено. Дешава се да фирма, која званично пристане да врати део, ипак га не плати одмах и нико не зна са сигурношћу да ли ће то уопште платити – пуно таквих прича сада је само у фази „чекања“.

Међутим, пирамида је краткотрајна ствар. И зато се пре пропасти таква компанија обично реорганизује. „Суинвеститори“ су обавештени да се у вези са поделом компаније, све гаранције према закљученим споразумима преносе на нову фирму „Рогови и копита“ и траже да потврде чињеницу „раскида споразума“. Наравно, није им дозвољено да провере раздвојеност биланса програмера. (Када је неко предузеће подељено, биланс стања нових фирми одобрава пореска служба. Истовремено, према закону, само једна од њих не сме да падне у стечај – садржи више дугова него имовине – док друге могу бити „лутке“). Премештајући профит на друго место, сва нерентабилна имовина се сипа у новоформирани „Рогови и копита“ – тако да ни након што су стигли на суд и туже свој новац, приватни инвеститори не могу да га добију: ухапшени рачуни фирме су празни.

Наравно, нису сви дугорочни грађевински пројекти пирамиде. А њихови програмери заправо верују у њихову искреност и недостатак жеље да крше права суинвеститора. Само што се током изградње може догодити било шта. Стога су услови и цене, у правилу, повремено наведени у „додатним уговорима“, а одбијање потписивања (пажња!) Је једнако раскиду уговора. А таквих додатних споразума (за разлику од главног уговора) може бити доста дугогодишњег грађења.

Друга шема за остваривање профита од грађана купаца повезана је са променом градитеља током изградње куће. На пример, програмер који је закључио уговоре може да буде лишен планова због дугова, стварних или уочених кршења. Своја права може доделити и неком другом (у пракси иста физичка лица могу стајати иза различитих правних лица). Али нова компанија која је предмет добила на овај начин, наравно, не жели да се „бави у добротворне сврхе“ и захтева озбиљне доплате од акционара, или свеједно – раскид уговора, што је за њу повољно..

Приватни инвеститори могу очекивати пуно шокова чак и кад је кућа спремна.

На пример, од њих ће се можда тражити да плаћају додатни износ. Штавише, не говоримо о додатном плаћању од 5-10% (ово је већ постало редоследом ствари) – цена стана у последњем тренутку може да се удвостручи. Истовремено, компаније не пружају документе који потврђују величину и законитост ових додатних плаћања. Имају ефикасније средство – уцене. Акционарима прети раскид уговора или матичним органима не доставе документацију неопходну за регистрацију станова у власништву. Јако је тешко тужити се у таквим случајевима. Чињеница је да су донедавно сви споразуми о заједничком улагању састављени искључиво у корист програмера. У ствари, било је немогуће не потписати такав споразум, тражити да се промене неке тачке у њему. Разговор у таквим случајевима био је кратак: „Не свиђа ми се – не форсирамо вас! Постоји ред оних који желе бити тамо“.

Још један прилично чест трик је да се приликом предаје куће купац „испостави“ несолвентним и не може да плати добављачу. И у овом случају исти људи често стоје иза различитих правних лица. Током арбитражног суда, купац признаје своју кривицу и плаћа се са кућом, која му је до сада већ одузета. Извођач продаје станове по други пут и у најбољем случају враћа своје оригиналне акције првим купцима..

Друга болест програмера је запањујућа заборавност. Неки се сећају „градског удела“ у новоизграђеној кући тек након што су их овај део већ купили приватни инвеститори.

И чешће се тога уопште не сећају – уосталом, програмер закључује уговор са градом, а станови се продају преко инвестиционих компанија и фирми за продају некретнина, којима град ништа не дугује. Није их нимало срамота због недостатка докумената који омогућавају продају овог стана. Као резултат тога, ситуација се „смрзава“: локалне власти, након што нису добиле свој део, блокирају насеље и не пусте у функцију кућу, судови полако поступају са протутужбама, а грађани који су градњу плаћали из сопственог џепа већ годинама су у озбиљном стресу.

Друга опција за плодну сарадњу између програмера и локалних власти може бити успостављање читавог микрородства које, на пример, није обезбеђено са инжењерском инфраструктуром..

Када је такав објекат пуштен у рад, „изненада“ постаје јасно да расположиви градски капацитети нису довољни за његово повезивање са комуникацијама. А за изградњу нових котловница, водовода, централних грејних станица и комуникација потребно је више новца него што је утрошено на стамбене и социјалне и културне објекте, а ниједна страна их неће улагати. Програмер климује локалним властима, власти програмерима, а између њих гомила демонстраната који су поштено платили за нове станове тачно онолико колико су захтевали..

Али ни након што се усели у нови стан и укњижи га као имовину, приватни инвеститор не би требало да се потпуно опусти.

Продајући станове, ризори строго чувају своју главну тајну – урбанистички планови за развојно подручје. А често се догоди да се од купца који је платио за „повољну екологију“ и „сликовите приказе“ очекује да изгради аутопут или други вишеспратни комплекс испод својих прозора. Као резултат тога, поглед на зелену удаљеност уступи место погледу градилишта које ради дању и ноћу, а потом и погледу на зид нове куће.

Грађани, по правилу, преварени у својим најбољим очекивањима, покушавају да се жале властима. Али ни у Москви ни у региону није познато ни за један случај када би владине агенције реаговале на очајничке захтеве за помоћ..

Обично се такво неактивност објашњава чињеницом да градске структуре нису страна у споразумима акционара са програмерима и стога нису обавезне (а чак немају ни право) да интервенишу у економским споровима који се морају решити на суду. Тачно, када је то последица њихове користи или постоје лични рачуни код програмера, локалне власти интервенишу више него активно, штитећи интересе који су у супротности са интересима грађана.

Нажалост, ништа неће бити у стању да помогне грађанима који су постали таоци заједничке градње и новим савезним законом „О подељеном учешћу у изградњи станова“.

Усмерен на заштиту приватних инвеститора, закон успоставља универзални облик уговора, фиксне услове и цене за изградњу, забрањује злоупотребу средстава, али овај закон се не примењује на правне односе који су настали пре његовог ступања на снагу (пре 1. априла 2005). Штавише, закон се односи само на оне објекте, чија је грађевинска дозвола добијена после 1. априла 2005. Многе компаније су већ најавиле да их овај закон ни на који начин неће утицати, јер имају пуно пројеката, чија је грађевинска дозвола добијена раније..

Тако да они који планирају уложити свој тешко зарађени новац у изградњу, која је започета раније 1. априла, мораће да играју по старим правилима. У свим околностима које су уследиле.