Како располагати својим делом у стану без сукоба и профитабилно

Садржај препоруке

• Исправно продаја дељења
• Три пута испод тржишта
• Цхецк ин према налогу суда
• Неовлашћена пријава
• Продаја акција
• Ко купује акције

У нашој земљи је пракса заједничког власништва над становањем уобичајена и веома раширена пракса. Од времена приватизације већина некретнина је прешла у приватно власништво управо дионицама.

Данас се некретнине такође често купују због фракцијског власништва. Коначно, немогуће је избећи појаву дељеног власништва у подели заједничке имовине између бивших супружника, она може настати током даривања, наслеђивања стамбеног простора итд. Легално је такве сувласнике назвати сувласницима станова..

Све док однос између сувласника не буде замрачен сукобом, ниједан од њих не осећа забринутост због свог статуса власништва. Али чим сувласници изгубе међусобно разумевање, неминовно се јавља проблем поделе ове специфичне имовине. А решења за овај проблем далеко су од једноставних.

Типичан пример: супружник поседује стан у једнаким деловима. Након мужеве смрти његов део (половина стана) се дели између удовице и сина покојника. Тада жена има три четвртине куће, а син четврт. Ако други жели да преузме свој удео, најједноставнија опција биће продаја стана и подела зараде пропорционалне акцијама. Међутим, удовица се може противити таквој одлуци и ту се ствара изузетно конфликтна ситуација. Дете покојника може се једноставно одрећи законског наслеђа, али може и да брани своје право власништва. Са његове стране биће легално преселити се у стан, пренети његов удео на поверљиво управљање или га продати. У овом случају су за удовицу могући много непријатнији сценарији, све до потребе за минималним трошковима да би продала свој део становања и оставила га.

Исправно продаја дељења

Ако сувласник стана намерава да га прода, у складу са законом, он мора да обавести остале сувласнике и позове их да изврше куповину. Обично се таква обавештења врши у писаном облику, уз навођење тачне цене. У случају писменог одбијања осталих власника или ако у наредном месецу предложена акција не буде откупљена, сувласник има пуно право да прода свој удео било ком купцу.

Напомињемо: продајна цена мора у потпуности одговарати цени по којој је продавац у писаном облику понудио свој удео другим сувласницима. У супротном, сувласници стана могу правно тражити отказивање трансакције.

Три пута испод тржишта

Стручњаци за некретнине наглашавају да фракционо власништво куће уопште није власништво одређене собе у стану. На пример, сувласник можда чак и нема право да живи у овом стану, па, према томе, цена његовог заједничког власништва уопште није једнака тржишној вредности некретнине по површини. Према неким стручњацима, квадратни метар удела у некретнини обично је јефтинији од квадратног метра у стану или кући са једним власником за око 15-40%. Остали стручњаци изражавају цифру од 20-30% цене обичних некретнина као цене деоница у стану. Штавише, пракса прилично потврђује најновије податке, ако узмемо у обзир трошкове читавих станова и деоница у њима, бар на примеру руских мегаградских градова. Дионице у малим становима (проблематичне акције) највише губе на цијени, гдје је истовремено пребивалиште свих сувласника физички немогуће.

Дакле, подсетимо се ситуације са супругом и сином покојника, који имају неједнаке удела у наслеђеном стану. Син има право да прода своју четвртину куће за само осмину тржишне вредности, јер нико неће купити по високој цени. Истовремено, удовица може платити исту цену за осми део стана и, у ствари, купити предмет двоструко скупље, јер након тога она постаје једини и потпуни власник целог стана.

Неки сувласници станова, који су га у потпуности одузели, још су радикалнији. На крају крајева, без њиховог пристанка, преостале акције се не могу реализовати, што значи да је могуће, без откупа туђих деоница, некажњено збринути цео стан или кућу..

Када сувласници не могу да разреше питање поделе својих делова без сукоба, неки од њих морају годинама да живе у опсади других сувласника који не смеју да уђу у стан. Ова тактика је ефикасна, али не уколико се власник мањег дела озбиљно схвати да брани своје право да буде сувласник. Постоји неколико законских опција за решење проблема:

• намирење путем суда;
• неовлашћена пријава;
• продаја вашег удела купцу треће стране;
• продаја вашег удела сувласнику који је запослио кућу.

Постоји и пета опција – да затражите додељивање свог удела у облику стамбене парцеле. Али ово је прилично теоретски начин решавања проблема, јер је у обичним градским становима готово нереално то безболно спровести за све сувласнике..

Цхецк ин према налогу суда

Адвокати тврде да би, у идеалном случају, сувласници стамбеног простора требало да добровољно успоставе услове за коришћење заједничког стана. Али конструктиван дијалог не успева увек и овде морате ићи на суд. У овом случају одлука суда значајно зависи од присуства / одсуства сваког од сувласника других некретнина, издржаваних лица, финансијске ситуације странака у парници итд. У једнособном стану готово сигурно ће се засновати право становања већег власника мањег удела, ако он нема другог становања. а власник већег удела биће „тражен“ од спорног стана због власништва над осталим стамбеним некретнинама. Није неуобичајено да суд избаци стан из агресора и да зелено светло сувласнику са кршеним правима. Али у ситуацијама са вишесобним становима, суд дозвољава свим власницима да користе различите собе, узимајући у обзир величину власничких удела и саме собе..

Трајање такве парнице је обично од шест месеци до годину дана. Па чак и након завршетка процеса, мир обично не долази у однос сувласника. Напокон, правда није у стању да елиминише лични сукоб, а сувласници могу редовно мењати браве на улазним вратима. Ни извршитељи нити полиција не могу помоћи у таквим ситуацијама. Једини излаз је поново ићи на суд.

Неовлашћена пријава

Опет је теоретски могуће да се то питање реши без прибегавања парничном поступку. Када човеку није дозвољено да уђе у свој дом, он има свако право да уђе сам у себе и чак за то употреби силу (само да разбије врата, али не и да се бори или не уништи зидове куће). Члан 12 Грађанског законика Руске Федерације уређује ову ситуацију: понашање потлаченог сувласника биће тумачено законом као самоодбрана права. Адвокати снажно препоручују пружање доказа да је било неуспешних покушаја да се мирно реши проблем пре него што се покушало разбити врата. На пример, ово ће бити копија телеграма оверена од стране поште са захтевом за починиоца да му омогући приступ својој кући и давање кључева од њега или прелиминарна изјава полицији против узурпатора. Такве мере ће спречити захтеве за спровођење закона против сувласника који је провалио у кућу. Али морате да разумете да ће се лични сукоб сувласника само пооштрити након тога.

Продаја акција

Важна тачка: стан са више власника, према закону, може бити у заједничком власништву или у заједничком власништву без дефинисања деоница, у складу са чланом 224 Грађанског законика Руске Федерације. И у другом случају, нико од сувласника нема право да прода свој део, јер законски и у ствари то једноставно не постоји. Али у исто време, такво становање, споразумом сувласника или на суду, може се поново пренети у заједничко власништво.

Продаја вашег улога је најлакша опција за имплементацију. Наравно, потребно је да сувласницима пошаљу писмена обавештења о продаји, да испоштују још неколико формалности, али у сваком случају је лакше него да покренете правни поступак или употребите физичку силу у покушају да искористите свој део куће.

Ако постоји усмени договор о продаји удела са сувласницима, обавештења неће бити потребна. Регистрација куповине и продаје врши се стандардно. Компликовање ситуације представља одбијање сувласника да купе своје акције и продају их трећим лицима. Тада се посао обично одгађа избегавањем обавештења о продаји. У сваком случају, власницима је потребно послати телеграме или регистрована писма о продаји. У случају трајне тишине пријављених сувласника, након чега им део неће бити продат, суд ће готово сигурно признати законитост трансакције.

Постоји још једно радикално решење проблема, за које није потребан контакт са сувласницима. Чињеница је да пристанак потоњег није потребан приликом донирања дела становања. Ако поклон прикрива продају, трансакција се може оспорити на суду, али готово је немогуће доказати чињеницу продаје.

Други начин заобилажења сувласника је залог. Власник акције саставља у складу са чл. 807 Грађанског законика Руске Федерације са трећим купцем, уговор о зајму у износу једнаком планираном трошку продате акције. Кредит је обезбеђен управо тим уделом. Залог је регистрован код Росреестр-а, власник добија новац од зајмодавца, а затим странке састављају уговор о одштети: завежени купац опрашта дуг, а заузврат добија предмет залога – уствари, удео у стану. Недостатак такве шеме могући су проблеми приликом регистрације залога у Росреестр-у, па је у таквим случајевима оптимално прибегавати услугама професионалних трговаца или адвоката. У великим руским градовима постоје агенције за промет које раде са таквим објектима.

Ко купује акције

Реалторс обично купце за куће подељу у следеће категорије.

Први стјечу удио за свој живот у стану, надајући се преговорима с осталим сувласницима. Непотребно је рећи да је ова опција врло ризична.?

Други купују део некретнина како би добили трајну регистрацију. Овде удео може бити смешно мали – чак стотина, јер за регистрацију у месту пребивалишта није потребан пристанак сувласника. Треба само да предочите документе у канцеларији за пасоше који потврђују власништво над акцијом. Али неће успети да региструју трећа лица без пристанка сувласника, примећују стручњаци. Изузетак је направљен само за малолетну децу која су додељена њиховим родитељима.

Отмичари који купују акције у стану како би наметали своје услове власницима обично се наговарају да продају свој удео. Последња врста купаца представља велики проблем власницима деоница који су избацили друге сувласнике из својих домова. Професионални нападач способан је да обезбеди неподношљиве услове за живот суседа. На пример, власник четвртог дела стана ноћу је намерно поплавио доње спратове, чији су становници тужили све власнике стана. Испада да је власнику остатка стана исплативије да прода свој удео рацијеру него да плати компензацију комшијама.

Дакле, читаоци овог чланка сада знају: чак се и најагресивнији сувласник стана може решити на апсолутно законит начин. Међутим, очигледно је и да је најбољи начин акције не ескалирати сукоб, већ покушати постићи договор са сувласницима, откупити преостале акције или заједно продати становање. Резултат ће бити већи профит и мање трошења времена и живаца..