Врсте ануитетских уговора – суштински услови, обавезе страна, поступак закључивања и раскида

Садржај чланка

• Шта је изнајмљивање?
• Врсте уговора о ануитету
• Стални ануитетни уговор
• Уговор о доживотном ренту за стан
• Зависни уговор о доживотном уздржавању
• Стране у уговору о закупу
• Како саставити уговор о ануитету
• Правила за регистрацију
• Узорак уговора
• Како добити најам за живот
• Битни услови уговора о ануитету
• Износ плаћања закупа
• Термин уговор
• Начини за осигурање права примаоца станарине
• За и против уговора о најму
• Порез
• Како раскинути закуп

За стицање имовине користе се познате опције: куповина и продаја, поклон, наследство. Постоји мање уобичајен начин закључивања трансакције за пререгистрацију имовине – потписивање уговора о ануитету, под којим можете трошак плаћања стицати у ратама током дугог периода. Такав споразум има много нијанси и потребно их је детаљно разумјети..

Шта је изнајмљивање?

У преводу, реч најам има много значења, изражава економско значење речи – вратити се и дати. Закључивање уговора о закупу укључује учешће и обавезе две стране:

1. Једна страна, која након потписивања уговора постаје прималац ренте, дужна је да имовину пренесе у власништво другог лица.
2. Друга страна назива се исплатилац, прима имовину и дужна је да плати одређени период закупа или да одржи бившег власника као надокнаду вредности имовине.

Такви споразуми су регулисани Грађанским закоником Руске Федерације. Уговор о ануитету има своје карактеристике:

1. Долази до промене власништва над имовином, али исплатилац нема право располагања имовином, јер јој се намеће терет – залог се саставља.
2. Нагодба за стечену имовину се врши на рате. За ове две карактеристике трансакција подсећа на хипотекарно кредитирање. Разлика је у томе што чак и грађани са малим примањима који не удовољавају захтевима банака могу да региструју своју имовину, а нови власници не морају да плаћају камате.
3. Закупац наставља да живи у просторијама које су прешле у власништво друге стране.

Предмет трансакције сматра се индивидуално дефинисаном имовином, може да укључује:

• некретнина;
• покретни;
• новац;
• хартије од вредности.

Углавном се ануитетни уговор саставља за куповину станова. Понекад је такав пренос власништва једина опција:

• прибављање стамбене некретнине за особе са малим примањима;
• побољшати финансијско стање за самохране старије особе.

Врсте уговора о ануитету

Начин добијања надокнаде за стечену имовину предвиђен је условима документа. Постоје облици закупа:

• у облику новчаног износа;
• у облику пружања услуга;
• комбиновано – депоновање новца и пружање услуга.

Класификација уговора о закупу заснива се на знаковима разлика у трајању закључених трансакција и начинима надокнаде вредности имовине. Разликују се следећи типови:

• стални ануитет;
• доживотна рента;
• зависно одржавање.

Стални ануитетни уговор

Ова врста нема ограничења у периоду плаћања закупа и по природи је неограничена. Услови споразума могу предвидјети преношење права закупаца на треће лице. Споразум се може раскинути на предлог једне од страна, а обострано се сагласност и отплата закупнине замењују откупнином. Нагодбе за такву трансакцију могу се извршити у готовини, комбинованом облику или методом пружања услуга.

Уговор о доживотном ренту за стан

Услови ове методе промене власника стана укључују:

1. Искључиво измирење готовине.
2. Плаћања се врше према условима споразума на месечном нивоу или на крају тромесечја.
3. Трајање уговора је ограничено на живот примаоца, а након његове смрти исплата закупа се укида.

Зависни уговор о доживотном уздржавању

Такав уговор о ануитету сличан је претходном типу – крај рока плаћања закупа сматра се даном смрти изнајмљивача. Постоје карактеристике односа страна у овом случају – надокнада вредности некретнина настаје пружањем зајмодавца услугама које пружају потпуно одржавање и бригу о њему. Ово је на пример:

• исхрана;
• куповати одећу;
• третман;
• поправак стана.

Стране у уговору о закупу

Две стране учествују у таквом споразуму:

1. Прималац закупнине. Према договору, он је зајмодавац за изнајмљивање, његова сврха је остваривање прихода. Прималац било којег облика плаћања имовине може бити појединац или непрофитна организација.
2. Платилац станарине или дужник закупа. Његова сврха је куповина имовине у ратама на дужи период. Према закону, физичка и правна лица могу бити уплатиоци.

Како саставити уговор о ануитету

Правилно састављен ануитетни уговор је гаранција осигурања власничких права обе стране. Стране морају да пруже све нијансе:

1. Да би се искључила могућност проглашавања трансакције неважећом, дужник мора да се побрине за добијање лекарског мишљења од повериоца о његовој правној способности.
2. Можете избећи неспоразуме између страна у будућности ако одмах одредите време плаћања.
3. У случају закључивања уговора о доживотном одржавању, потребно је сачинити детаљан списак свих услуга које су предложене као надокнада за некретнине.

Правила за регистрацију

Да би закључили трансакцију, стране морају да изврше следеће радње:

1. Власник имовине мора да прикупи документа за стан: на власништву, потврде о регистрацији становника у њему. Још увијек је потребно добити потврду о катастарској вриједности објекта.
2. Само се писмени споразум сматра легалним. Уз пример узорка документа, требате да се обратите адвокату: он вам може саветовати да региструјете детаље који недостају. Након састављања коначне верзије споразума, морате добити нотарску потврду.
3. Трансакција изнајмљивања подразумева отуђење имовине, па је за њу обавезна државна регистрација, у противном ће се споразум прогласити неважећим.

Узорак уговора

Уговор о закупу није документ који је законом одобрен. Састављен је у произвољном облику и садржи:

• подаци о пасошу корисника стана и изнајмљивача;
• подаци о предмету уговора – имовина и њена вредност;
• трајање трансакције и начин плаћања имовине;
• може се обезбедити право откупа од дужника или преношење права повериоца или дужника на наследника.

Како добити најам за живот

Карактеристика ове врсте трансакција је да, након закључења, изнајмљивач наставља да живи у својој бившој имовини. Стан на основу уговора о ануитету постаје власништво изнајмљивача, али он нема право да живи у њему и да располаже имовином без сагласности претходног власника. Уређена најамнина стана са доживотним боравком значи да изнајмљивач стиче право располагања након што:

• смрт изнајмљивача;
• откупа, ако је то предвиђено условима споразума или је дужник обавестио повериоца о својој жељи три месеца пре престанка исплате.

Битни услови уговора о ануитету

Обавезни услови, без којих је немогуће саставити документ, а биће проглашен незаконитим, јесу:

• стране у трансакцији – закупац и закупац;
• предмет договора – покретна или непокретна имовина и њене карактеристике;
• одређивање врсте уговора и облика плаћања;
• обавезе дужника да исплати надокнаду за имовину поверилаца.

Износ плаћања закупа

Пре закључења трансакције, странке морају утврдити висину надокнаде за стечену имовину. Законодавство предвиђа регулисање величине плаћања и њихове обавезне индексације. Имајте на уму да:

• висина месечне ренте не сме бити мања од минималне плаће за доживотни ренте;
• доња граница цене услуга месечно у новчаном износу ограничена је величином две минималне зараде за издржавање које зависи од живота.

Термин уговор

Уговор укључује дугорочну природу уговора о закупу. Однос између изнајмљивача и исплатиоца, према закону, може се прекинути тек након смрти бившег власника у случају доживотне ренте или доживотног издржавања. Уз стална плаћања закупа трајни су.

Начини за осигурање права примаоца станарине

Да би се испунила обавеза дужника према повериоцу, законодавство предвиђа начине да се утиче на новог власника имовине. При закључивању посла с некретнинама саставља се уговор о хипотеци и намеће се терет на имовини. У случају покретне имовине, дужник плаћа депозит или полаже гаранцију, осигурање пререгистроване имовине. Неиспуњавање предвиђених обавеза станара може постати основа за раскид уговора и губитак власништва над имовином.

За и против уговора о најму

Споразум карактерише алеаторизам (ризичност) – његови услови садрже ризике за обе стране:

1. Кредитор и дужник не могу добити накнаду за своје трошкове имовине због несигурности термина. Дешава се да зајмодавац брзо умре, а дужник добије стан за минимално плаћање. То се догађа обрнуто – изнајмљивач наџиви изнајмљивача, па чак и његовог наследника.
2. Штета или губитак имовине дужника не ослобађа даљњих плаћања, може само тражити прекид трансакције.
3. Платилац не може живети у стеченом стану или га отуђити.
4. Постоји опасност од преваре на обе стране. Понекад пензионери траже да закључе посао да би довели доходак и тада траже разлог да га раскину. Дешава се да изнајмљивач у лошој вери брине о старијој особи и жели да му смрт приближи.

Порез

Приликом обављања трансакције закупа користе се правила закона која се односе на продају и донацију. Случај када нови власник стекне имовину у замену за накнаду, изједначава се са продајом. Исплатилац остварује право на одбитак пореза на имовину, чији је износ једнак износу трошкова стицања.

За изнајмљивача износ примљен за обновљену имовину и у облику накнадних периодичних најамнина сматра се приходом и опорезује се. За пореске сврхе, укупан износ прихода умањен је за одбитак пореза и имовине и множи се са 13%. Одбитак имовине (1.000.000 рубаља) може се заменити збројем трошкова стицања имовине, ако постоје потврде (чекови, признанице).

По пријему некретнина за плаћање закупа, одредбе закона о даровном уговору примењују се бесплатно. Порески обвезник ће моћи да избегне опорезивање уколико је повериоц близак сродник. У свим осталим случајевима, пререгистрована некретнина сматра се приходима у натури и опорезује се у износу од 13%.

Како раскинути закуп

Код јавног бележника могућ је само добровољни прекид трансакције уз обострану сагласност поверилаца и дужника. У осталим случајевима, раскид споразума је могућ само путем суда. Разлог за отказивање трансакције на суду може бити признавање правно неспособног примаоца или, ако се утврди да закупац није испунио своје обавезе. Да би елиминисао ризик потраживања станара или његове родбине према дужнику, он мора заштитити:

• медицински извештај о способности повериоца у тренутку трансакције;
• чекови, потврде о потврђивању трошкова закупа на одржавању изнајмљивача.