Подизање стопе Централне банке: шта ће се догодити са хипотеком

Садржај препоруке

• Шта зајмопримци могу да очекују. Да ли ће се променити стопа хипотеке
• Одгода плаћања хипотеке. Како бити
• Како преговарати са банком
• Рефинансирање хипотекарног уговора
• Реструктурирање хипотеке у валуту рубља
• Може ли банка повећати хипотекарну каматну стопу
• Шта ће влада урадити
• Шта је са хипотеком? Има ли наде за најбоље

Колапс рубље и оштар раст дисконтне стопе Централне банке изазвали су панику код Руса који су већ узели хипотеку или ће то учинити у блиској будућности. Да видимо како ће повећање стопе Централне банке утицати на њих, како се договорити с банком о повлаштеним условима и шта очекивати за хипотекарне дужнике у будућности.

Шта зајмопримци могу да очекују. Да ли ће се променити стопа хипотеке

Повећање стопе рефинансирања на 17% значи да ће се по овој стопи комерцијалне банке позајмљивати новац од Централне банке. Ако погледате динамику током прошле године, можете видети да се чак и уз стално повећање стопе рефинансирања, каматне стопе на рубну хипотеку нису много промениле:

• Март 2014: стопа централне банке – 7,0%, хипотека – 12%;
• Април 2014.: стопа централне банке – 7,5%, хипотека – 12,3%;
• Јул 2014.: стопа централне банке – 8,0%, хипотека – 12,2%;
• Септембар 2014: дисконтна стопа – 9,5%, хипотека – 12,5%.

Али тренутни оштар пораст ће радикално променити ситуацију. Банке не могу пословати без профита. Због тога ће бити приморани да дају зајмове по каматним стопама које прелазе стопу Централне банке. Очекује се да ће по тренутној стопи рефинансирања за хипотекарне зајмове Руси плаћати најмање 18-20% годишње. И то је према најоптимистичнијим прогнозама. Сигурно ће мале банке понудити хипотеке зајмопримцима по још вишим каматама.

Социјалне хипотеке би требале поскупјети много мање. Према директору Агенције за финансирање станоградње Андреју Шелкову, стопа социјалне хипотеке у 2015. години биће израчуната на основу индекса потрошачке инфлације, коме ће се додати 3,8%. За наредну годину Министарство економског развоја предвиђа индекс потрошачке инфлације у региону од 7,5%. Сходно томе, стопа кредита за куповину станова у оквиру државних програма требало би да буде нешто више од 11%.

Али све ове промене требало би очекивати тек након Нове године. Тренутно су бројне комерцијалне банке обуставиле имплементацију хипотекарних програма и до сада не издају унапријед одобрене кредите. Финансијске институције желе да сачекају неко време да виде где ће водити тренутна ситуација са рубљем, које ће кораке предузети влада и која ће каматна стопа бити оптимална у промењеним економским условима.

Одгода плаћања хипотеке. Како бити

Првих 20-25 дана након кашњења плаћања банка можда неће обраћати пажњу на кашњење у уплатама. Њени запослени врло добро знају да апсолутно свако може имати привремене финансијске тешкоће. Али ако клијент даље не врши исплате, стручњаци кредитног одељења почињу да покушавају да ступе у контакт са њим, шаљу обавештења о закашњелим уплатама и покушавају на све могуће начине да подсете корисника кредита на његове обавезе..

Ако се плаћања хипотеке не изврше у року од три месеца или су услови плаћања прекршени више од три пута у року од 12 месеци, а кашњење прелази 5% износа хипотеке, адвокати банке имају право да се обрате суду ради наплате дуга. И, наравно, одлука суда ће им бити у корист, мало је вероватно да клијент који се крије од финансијске институције може рачунати да ће суд бити уз њега..

Надаље, да би повратили од клијента банку износ дуга, камате и казне за кашњење, судски извршитељи могу заузети банковни рачун дужника, извршити аукцију хипотекарних некретнина и заплијенити његов аутомобил. Ако се хипотека издаје не само зајму, већ и његовој родбини, њихова имовина такође може бити ухапшена.

Чак су познати случајеви када су агенције за наплату, које су откупиле дугове од банака, несолвентним зајмопримцима претиле кривичном пријавом за превару. Али такве претње су апсолутно безнадежне. Члан 159 Кривичног закона Руске Федерације (превара) може се применити само ако је клијент банке користио лажне документе током тражења хипотеке. Истина, у руском Кривичном законику постоји још 177 чланака (утаја отплате доспјелих потраживања), али није било преседана када су се по овом члану судили дужницима..

Како преговарати са банком

Као што је већ јасно, за несолвентног дужника, скривање од банке је апсолутно бескорисно. Најбоље је да покушате да преговарате са финансијском институцијом како бисте олакшали услове вашег хипотекарног уговора. Уосталом, банка апсолутно није заинтересована за проблематичне кориснике кредита и сигурно ће се састати на пола пута ако се клијент понаша разумно и адекватно.

Морате да узмете потврду од банке о висини свог дуга. Тада треба да напишете пријаву финансијској институцији у којој су наведени разлози због којих није могуће извршити уплату хипотеке у целости. У писму вреди не само питати банку за повлаштене услове, већ и навести своје предлоге за решавање ситуације.

Најчешће опције за ублажавање хипотекарних услова су рефинансирање и реструктурирање у валуту рубља.

Рефинансирање хипотекарног уговора

Када се рефинансира, дужнику се отвара нови зајам, на који се отплаћује стари. Нови кредит се по правилу издаје по истој каматној стопи као и раније, али на дужи период, због чега се смањује износ месечних уплата. То је најприхватљивија опција за кориснике кредита који су узели хипотеку у рубаљима.

Реструктурирање хипотеке у валуту рубља

У контексту убрзаног раста долара, најбоље је да Руси који су узели хипотеке у страној валути затраже од финансијских институција да реструктурирају своје хипотекарне кредите у националну валуту. Односно, услови споразума остаће исти, али хипотекарна плаћања ће се плаћати у рубаљима.

Затим писмо иде банци (морате да се уверите да ли је правилно регистровано) или се пошаље финансијској институцији дописом са обавештењем.

Током разматрања апликације банка ни у којем случају не би требало зауставити исплате, у противном, у случају правног поступка, дужник може бити препознат као злонамерни неплаћеник. Ако није могуће пренијети пуни износ хипотекарних плаћања на банку, можете се ограничити на само један дио, али га редовно плаћате у оквиру утврђених уговором..

Може ли банка повећати хипотекарну каматну стопу

Да би ово разумио, дужник мора пажљиво прочитати уговор о хипотеци. Најгоре од свега је што држава наводи да финансијска институција може једнострано подизати каматну стопу. У овом случају, зајмопримац се може жалити само на своју непажњу, када на закључивање уговора није обратио пажњу на овај предмет..

Такође, у условима споразума може се рећи да финансијска институција има право да подигне стопу само ако се појаве одређени услови. На пример, повећање дисконтне стопе Централне банке или ЛИБОР индекса. Неопходно је проверити да ли су се заиста догодили такви услови и ако јесу, онда је повећање камате од стране банке апсолутно легално.

Друга уобичајена опција је када хипотекарни уговор указује да се стопа може повећати само споразумом странака. У овом случају, дужник мора само да напише писмо банци у којем наводи да није дао сагласност за повећање стопе. Ако финансијска институција устраје, можете сигурно ићи на суд. Корисник кредита има све разлоге да га освоји.

Теоретски је могуће да финансијска институција иде на суд са захтевом за променом услова хипотекарног уговора на основу члана 451 Грађанског законика Руске Федерације. У њему се наводи да се уговор може измијенити судским налогом у случајевима када су се околности толико промијениле да би, када би стране у уговору имале прилику то предвидјети, склопиле споразум под знатно другачијим условима. Истина, исти члан 451 каже да се промена услова уговора одлуком суда у вези са знатно измењеним околностима може догодити само у изузетним случајевима. А у руској судској пракси број таквих преседана је врло мали..

Али чак и ако такав захтев поднесе финансијска институција, банка ће прво морати да докаже зашто није могла да предвиди промену околности, а дужник ће плаћати по старим стопама све док суд не одлучи да их измени..

Шта ће влада урадити

У тренутној конфузији са хипотекарним стопама и курсом рубље једно је јасно: ако је курс 20% или виши, а курс рубља остане на садашњем нивоу, број људи који желе добити хипотеку у руским банкама (чак и у рубаљима, барем у страној валути) смањује се десетоструко. Већ многи стручњаци предвиђају смрт руске хипотеке, по тренутном курсу Централне банке.

Ни мање неће бити погођене грађевинске компаније. Према министру грађевине и стамбено-комуналних услуга Михаилу Меу, сваки трећи стан у Русији се купује у оквиру програма хипотеке. По правилу, то су станови у новим зградама, а након масовног одбијања Руса од хипотека, многи програмери можда једноставно неће наћи новац за довршетак већ започетих пројеката. Ако је раније било једноставно опасно купити стан на нултом степену, сада ће постати прави „смртоносни број“.

Јасно је да влада мора предузети одређене кораке да стабилизује ситуацију. Погледајмо које могућности постоје за излаз из ситуације на основу најновијих изјава руских званичника.

На традиционалној конференцији за штампу после резултата године, Владимир Путин је рекао да су руске власти свесне да је развој хипотека по тренутној стопи Централне банке веома тежак, па чак и немогућ. Стога ће влада банкама давати субвенције за подршку хипотекарним програмима. Односно, банке неће подизати стопе, а настали губици биће надокнађени из буџета..

Истина, председник није прецизирао колика ће бити величина ових субвенција и које ће врсте хипотекарних програма уживати државну подршку. Свакако, ако било која мјера предузме влада, онда само у вези са одређеним категоријама корисника кредита. Једноставно је нереално субвенционирати све хипотекарне програме у Русији у тренутној кризној ситуацији и планираном буџетском дефициту у наредних неколико година..

Што се тиче људи који плаћају хипотеке у страној валути, њихова ситуација је још јаднија. Поред ризика од повећања каматне стопе, они су већ присиљени да плаћају двоструко више својих кредита због срушеног курса рубља. Број таквих зајмопримаца у Русији, према различитим проценама, креће се од 25 до 150 хиљада. Надају се да ће им власти помоћи према мађарском сценарију: то јест, хипотеку ће платити по тренутном курсу долара, али уз значајан попуст, а разлика у камати биће исплаћена банкама из буџета.

За сада руски званичници нису дали никакве изјаве о могућности таквог сценарија. Према ријечима посланика Државне думе Анатолија Аксакова, сада се разматра могућност оживљавања Агенције за реструктурирање стамбених хипотекарних зајмова, која је већ помогла зајмопримцима у претходној кризи. Али, према његовим речима, само они корисници кредита у страној валути који због рефинансирања нису могли исплатити банке могу користити услуге ове организације..

Такође, неколико посланика из фер Русије затражило је од председника Централне банке Елвира Набиуллина да обавеже комерцијалне банке да реструктурирају кредите Руса у страној валути и конвертују плаћања у њих у рубље по курсу на дан закључивања уговора, али најкасније до 1. јануара 2014. године. Како ће председник Централне банке реаговати на овај захтев још није познато.

Шта је са хипотеком? Има ли наде за најбоље

Тренутно повећање дисконтне стопе уведено је како би се зауставиле шпекулације на девизном тржишту, када су банке узимале кредите од Централне банке по ниским каматама и тим новцем играле за пад на девизном тржишту, што је довело до још већег пада рубље. Већина економиста се слаже да је ова мера привремена и мало је вероватно да ће тако висока дисконтна стопа остати до краја следеће године. Уосталом, високе каматне стопе на дуготрајно ће имати изузетно негативан ефекат на све пословне пројекте који се спроводе у Русији и могу довести до смањења производње и погоршања економске ситуације у земљи..

Стога је за људе који су донедавно планирали да скину хипотеку, боље да се не слажу са садашњим високим стопама, већ да чекају шест месеци – годину дана. Могуће је да ће се хипотекарна ситуација током тог времена стабилизовати..