Како смањити ризик када учествујете у заједничкој изградњи

За почетак, вриједно је разјаснити – ко су они, оскврњени власници капитала Русије? Акционар је особа која је учествовала у заједничкој изградњи закључивањем уговора о дељеном учешћу са грађевинском организацијом (инвеститором).

Хиеронимус Босцх. Тхе Цоњурер. 1500-их

Сходно томе, „преварени акционар“ – учесник у заједничкој изградњи стамбене зграде, у вези које градитељ није испунио своје обавезе – није завршио изградњу имовине у договореном року, није обезбедио удео за регистрацију власништва и често је једноставно преварио. Као резултат тога, акционар који је уложио сопствена средства у изградњу и надао се да ће становање до одређеног датума остати без средстава и животног простора..

Успут, влада Москве, почевши да се бави проблематичним грађевинским пројектима, појаснила је да само грађани који су један стан стекли за сопствено коришћење могу се сматрати „превареним власницима акција“. Односно, други инвеститори који су желели зарадити на даљњој препродаји станова не могу се сврстати у „преварене“ учеснике у изградњи, иако њихови губици могу бити још значајнији.

Заведени власници акција, као масовна појава, почели су се појављивати у Русији у периоду од 2003. до 2005. године.

Влада није могла занемарити ово питање, посебно у Москви, завршетак „проблематичних“ објеката поверен је највећој грађевинској компанији престонице, а већ 2009. године Јуриј Лужков, који је тада био градоначелник Москве, весело је изјавио да је проблем преварених власника капитала потпуно решен ( барем у главном граду).

Такав се оптимизам показао преурањеним – криза из 2008. допринела је настанку нових смрзнутих и напуштених грађевинских пројеката, а редови преварених учесника у заједничкој изградњи и дан данас расту..

Према званичним подацима Министарства регионалног развоја, у Руској Федерацији је крајем првог квартала 2011. године било преко 74 хиљаде преварених инвеститора у некретнине.

У Русији се, према министарству, тренутно више од 900 пројеката грађења сматра „проблематичним“, односно ови објекти су већ прекршили рокове за стављање куће у функцију, изградња је замрзнута, а власници акција не могу добити сопствене станове или барем вратити инвестицију.

Говорећи о глобалној природи проблема, вреди објаснити да је само 16 од 83 региона Руске Федерације избегло да буде укључено у тужну листу региона који су се суочили са проблемом преварених власника капитала. Прво место у овој оцени заузима регион Самаре, где је Министарство регионалног развоја бројило 7,2 хиљаде власника капитала који нису добили своје стамбено место, на другом месту је Москва – 6,8 хиљада преварених власника, а у Татарстану је око 6,6 хиљада људи који су суочени са проблемом прибављања животног простора, у новосибирској области – око 4,7 хиљада преварених инвеститора у некретнине, у летовалишту Краснодар Территори – 4,6 хиљаде, а у Санкт Петербургу – више од 3 хиљаде преварених учесника у заједничкој изградњи.

Најзаступљенији су били случајеви преварених власника акција у Москви, који су желели да скрену пажњу власти на њихов проблем, више пута су одржавали скупове, демонстрације, акције испред канцеларије градоначелника престонице, протестирали и чак штрајковали глађу. Међу најзлогласнијим случајевима преварених учесника у дељеној изградњи је изградња 11 микрорадионица у Јужном Тушину, стамбеном комплексу у Москви, стамбеном селу у Барселони.

Мстислав Добузхински. Састанак испред Палате уметности. 1920

Пример 11. микро четврти Јужни Тушино јасно показује да чак и објекти који су изграђени под контролом престонице власти могу бити на листи „проблематичних“. Дакле, изградња 11. микро четврти, смештене у Јужном Тушину, почела је 2002. године, по декрету московске владе. У почетку је датум завршетка изградње био 2005. Тада је рок за испоруку објеката (планирано је да се изгради девет зграда у микродистрибуцији) одгођен за 2007., а 2009., престоница владе је својим декретом продужила рокове за испоруку до 2012. године.

Тренутно се завршавају две зграде, а изградња још једне је завршена, како се развија судбина преосталих 6 зграда, није јасно, јер на територији градилишта још увек постоје рушевне зграде које треба срушити, а чији становници нису ни деложирани..

Одговорност за кршење грађевинских рокова додељена је менаџменту Енергостроикомплект-М, посебно директору предузећа Андреју Кручинину, који је ухапшен у фебруару ове године и који се тренутно налази у притворском притвору. Запослени у Одјељењу за привредне злочине покушавају да открију куда су отишла средства власника капитала, бројне су тужбе поднели и извођачи радова, чији рад никада није исплатио програмер.

Тимофеев је обећао да ће влада Москве доделити станове свим власницима акција микродистрибуције Тусхино о трошку буџета.

Занимљиво је да је испрва главни девелопер 11. микроподручја била компанија ГлавМосСтрои Холдинг Цомпани, а тек тада је влада Москве одлучила да градилиште пребаци на Кручинину компанију, упркос чињеници да је у то време овлашћени капитал компаније био само 9 хиљада рубаља.

Тренутно 1.940 људи који су постали преварени власници акција изградње 11. микрородне области у јужном Тушину покушава да добије одговор од московске владе – да ли ће се градња остатка стамбених зграда наставити и када ће коначно моћи да добију своје квадратне метре. Сергеј Собјанин већ је потписао уредбу „О прекиду реализације инвестиционог пројекта за развој микрородије 11 округа Јужни Тушино“, владина уредба о развоју овог објекта проглашена је неважећом.

Многобројне акције, попут вешања „превареног акционара“ испред канцеларије градоначелника Москве и скупови учесника дељене градње, довели су до тога да је Константин Тимофејев, који обавља функцију председника Одбора за обезбеђивање спровођења инвестиционих пројеката у изградњи и контролу у области заједничке градње, обећао да ће влада Москве ће доделити станове свим преварљеним власницима капитала микродистрибуције Тусхино о трошку буџета. Међутим, када се то догоди, у којој ће области власници капитала моћи да добију нове станове, да ли ће одговарати становима који су обећали учесницима у заједничкој изградњи приликом потписивања уговора са ЦЈСЦ Енергостроикомплект-М, још увек није познато..

Превентивне мере

Како умањити ризик када учествујете у заједничкој изградњи? Упркос чињеници да је куповина станова у згради која још није подигнута прилично профитабилан посао, јер је цена таквих некретнина много нижа од готовог становања, ризик да постанете један од преварених инвеститора у некретнине је прилично висок. Следеће мере предострожности могу умањити вероватноћу да се попуни редови акционара који нису добили обећано становање:

Паул Гаугуин. Еве. Не слушај лажљивца. 1889

• пажљиво проучавање угледа програмера. Неке тачке могу бити алармантне већ у фази проучавања историје компаније која делује као главни програмер објекта – новостворене фирме са премало одобреног капитала, а раније су учествовале у изградњи, која је била замрзнута – све ове организације аутоматски спадају у групу програмера који изазивају највећу забринутост. Многи правници саветују, пре потписивања уговора са компанијом програмерима, да се обрате Арбитражном суду и провере да ли је организација раније учествовала у парничном поступку. То се може учинити на веб страници Арбитражног суда. Није лоше ако је пројектант, пре почетка изградње овог објекта, већ учествовао у изградњи стамбених зграда које су успешно и на време наручене;
• Од инвеститора дефинитивно требате да затражите предочење следећих докумената: дозволе за изградњу стамбене зграде, изјаве о пројекту, уговора о закупу или закупу земљишта, или потврде о државној регистрацији власништва надградитељског предузећа на земљишној парцели на којој ће се извршити изградња стамбене зграде. Сви ови документи морају бити обавезни, па је одсуство бар једног од њих разлог одбијања учешћа у заједничкој изградњи;
• студија уговора за учешће у заједничкој изградњи. Не би требало да пристанете на потписивање менице или прелиминарног уговора о инвестирању, јер у том случају програмер може једнострано раскинути уговор, а акционар добија као накнаду само трошкове хартија од вредности које је наводно стекао. Такође, уговор мора да садржи следеће тачке – дефиницију конкретног објекта заједничке градње који ће се пренети, период преноса објекта заједничке градње од стране фирме за развој, цена уговора, период и поступак његове исплате, као и гарантни рок за заједничку изградњу.

Такође, приликом одабира објекта некретнине у који ће се улагати средства, требало би бити обазрив ако се програмер ове стамбене зграде већ променио, можда чак и више него једном, цена стана је прениска, у поређењу с другим сличним објектима у околини, почетни период изградње продужен је , и програмер је барем једном дао лажне информације. Све ово указује да се вероватноћа да ће постати „преварени акционар“ у овом објекту повећава више пута.

Како показују модерна руска искуства, мало је вероватно да ће бити могуће постићи 100% гаранцију да ће објекат бити пуштен у рад тачно под условима наведеним у уговору, али горе наведене мере предострожности могу сигурно значајно умањити ризик да постанете учесник у „проблематичној“ заједничкој изградњи. Такође, неће бити сувишно потражити помоћ професионалног правника који има велико искуство у овој области и који је у стању да даје квалификоване савете..