Историја развоја хипотекарног кредитирања

Садржај препоруке

• Хипотека у средњем веку
• Новија историја – златно доба хипотека
• Америчко искуство
• Савремено тржиште хипотеке

Хипотека … Реч која се толико чврсто уклопила у нашу свакодневицу да се доживљава као нешто врло познато, познато, наравно, изазива двосмислена мишљења и критике, али је истовремено постала саставни део живота многих Руса, још више Европљана и огромне већине Американци.

Солон је такође предложио коришћење грађанске драгоцене покретне и непокретне имовине као таквог залога. А да би се потврдила трансакција на земљишној парцери зајмопримца, постављена је посебна пошта на којој су назначена имена зајмодавца и дужника, износ дуга и услов – забрањено је извлачење и продаја имовине са ове локације док се дуг не отплати. То су, у принципу, главне точке модерног уговора о зајму већ се појавиле већ тада.

Такав стуб који говори, био је назван „хипотека“ – „хипотека“, што на руском значи „подршка, подршка“.

Наравно, у будућности су одбили да користе стубове, уместо њих појавиле су се посебне књиге, назване „хипотека“, али сам принцип позајмљивања осигуран некретнинама (и не само) имовином се укоријенио и добио нови развој већ за вријеме Римског царства.

Успут, у републикама Древне Грчке систем хипотекарних позајмица био је прилично отворен, а сваки зајмодавац у сваком тренутку могао је да се упозна са стањем земљишне парцеле или зграде која му је понуђена као обезбеђење. Зајмопримац је, са друге стране, могао бити сигуран да су услови позајмљивања коначни и у случају узнемиравања и нових захтева кредитора, може поднети жалбу властима. Међутим, сами услови хипотеке у древној Грчкој били су прилично строги – зајмодавац је имао право да прода имовину добијену као залог ако му се понуди виша цена, па је у много чему такав систем заснован на личним односима и поверењу страна. Такве кредитне трансакције назване су „фидуцијације“.

У Римском царству, већ у 1. веку нове ере, отворене су прве хипотекарне институције, а за време владавине цара Антона Пија, у 2. веку нове ере, развијен је систем законодавних аката који су регулисали активности таквих кредитних институција.

Занимљиво је да су се први државни програми, према којима су зајмови посебно потребним слојевима становништва – сирочади и удовицама, издавали по повлаштеним стопама, појавили у старом Риму, под царем Трајаном. У то време преференцијална стопа била је 5% годишње.

Еугене Фердинанд Вицтор Делацроик. Ла Јустице де Трајан. 1840

Истовремено, трансакција зајма са заложним правом у облику непокретности претрпела је промене – зајмодавац је сада имао право да прода заложене имовине само ако дужник није испунио своје обавезе да благовремено плати обезбеђење. Овај посао се звао „пигнус“ – неформални залог.

Истовремено с развојем хипотеке појавили су се и први преваранти – неки власници некретнина су неколико пута хипотековали своју имовину и тако добијали износ много већи од стварне вредности куће или земљишта.

Након пада Римског царства, хипотеке су чекале период неког заборава, све до појаве довољно развијених држава средњовековне Европе. Међутим, трансакције у којима је зајам био осигуран зајмопримчевим некретнинама и нарочито вредном имовином вршене су у свим вековима, без икакве интервенције државних органа..

Хипотека у средњем веку

Нова рунда развоја хипотеке започела је у средњем веку, када је робовласнички систем почео да одустаје од положаја, а давање земљишта у закуп постало је све распрострањеније. У почетку су најчешћи предмет залога били радни алати, а потом и некретнине.

Занимљиво је да су се, на пример, у Немачкој хипотеке као такве појавиле у 14. веку, али прве државне институције које су званично давале кредите обезбеђене некретнинама отвориле су се тек у 18. веку. То су, у почетку, обични грађани склопили уговоре о позајмљивању сигурности без икакве координације с владиним агенцијама. Касније се улога власти у регулисању кредитног система значајно повећала, појавиле су се хипотеке, временски ограничене, одговарајући услови су почели да се уписују у хипотекарне књиге, као и кредите, подељене по степену важности, због захтева законодавства.

У Француској су хипотекарни зајмови постали раширени нешто касније – тек у 16. вијеку, а тада још није било јавно, није га регулирала држава и углавном се заснивала на повјерљивим односима странака.

У Русији, прво помињање давања зајма датира из 13. века, држава тада такође није регулисала услове трансакција..

Због недостатка мешања у кредитне односе власти и недостатка релевантних закона, већ у 16. веку појавила су се прва помињања преваре – као у стара времена, неки су власници неколико пута хипотеком плановали куће..

Илиа Репин. Теретна возила на Волги. 1870-1873

У најавама и документима тог времена можете пронаћи референце на преношење заложене имовине у „друге руке“, на залагање веб локације „већ обећано раније“, што говори о широкој дистрибуцији хипотекарног кредитирања и настанку различитих опција за трансакције.

Новија историја – златно доба хипотека

Раст популарности хипотекарних кредита и развој система државне регулације започели су у другој половини 18. века. Прва државна банка, која је власницима земљишта издавала кредите за осигурање земљишних парцела, отворена је 1770. године у Шлезији, после три године рада, када је систем доказао своју ефикасност и профитабилност, сличне институције отворене су и у Пруској.

У Аустрији је прва банка која се специјализовала за одобравање кредита обезбеђених некретнинама отворена 1811. године, у Француској 1852. године. Узгред, прва француска хипотекарна банка – „Цредит фонциер де Франце“ успешно послује до данас.

У Русији су прве племићке банке које су давале кредите за осигурање имања и имања отвориле током владавине Елизабете Петровне 1754. године. Они су заслужили само горње слојеве друштва – искључиво аристокрацију. Неколико година касније, у Одбору за трговину и у луци Санкт Петербург, отворене су прве хипотекарне банке за трговачку класу, а 1786. царица је својим декретом све те институције објединила у једну државну банку зајма..

Александар Григоријевич Варник. Гроф Михајло Михајлович Сперански. 1824

Већ почетком 19. века Михаил Сперански, познати државник доба Александра Великог, развио је детаљан закон о заложном поступку, чије су главне одредбе биле уврштене у Законик о грађанском закону.

До 1870. године у Руском царству је већ пословало 11 банака, а отвориле су се филијале широм земље. Државне хипотекарне банке су сељацима давале кредите за откуп земљишта од земљопосједника након укидања кметства, па се улога таквих институција у историји наше земље не може потценити..

Прије револуције хипотекарно кредитирање у Русији развијало се ништа мање и често бржим темпом него у Европи. Али после 1917. године, зајам обезбеђен у нашој земљи послан је не само у заборав – већ је и званично забрањен. Тако је у 90-има Русија морала да обнови свој систем хипотекарних кредита..

Америчко искуство

Интересовање за хипотекарни систем Сједињених Америчких Држава нагло је порасло након финансијске кризе 2008. године, јер је, као што знате, економска рецесија која је обухватила готово цео свет почела управо хипотекарном кризом у Сједињеним Државама..

У међувремену, тако велики и утицајни систем почео је да се формира не тако давно, пре Велике депресије, влада Сједињених Држава није била веома заинтересована за систем обезбеђења кредита, а хипотеке у Америци издавале су углавном мале приватне банке, а сам систем није био баш ефикасан и често је пролазио кроз периоде кризе.

1934. влада Теодора Роосевелта коначно је схватила колико се ефикасно хипотекарно кредитирање може користити за оживљавање економије земље. Створена је Савезна стамбена управа која је стандардизовала услове за одобравање кредита, под њеним утицајем је почело да се формира секундарно тржиште позајмљивања. Сами хипотекарни зајмови категорисани су као улагања са ниским ризиком, што је допринело повећању њихове популарности међу различитим сегментима становништва..

Јохн Сингер Саргент. Теодор Рузвелт. 1903

1938. године појавило се Савезно удружење за хипотекарно кредитирање или „Фанние Мае“, уз његово учешће било је могуће успоставити систем позајмљивања у коме се ризици преносе са зајмодавца на инвеститора који купује акције и хартије од вредности на колатералу.

1970. основана је Федерална комисија за хипотекарно кредитирање, познатија као „Фреддие Мац“. Обе ове организације су приватне институције, а владине агенције као што је Министарство за урбани и стамбени развој такође су укључене у област хипотекарног кредитирања..

Масовно ширење хипотекарних кредита у Сједињеним Државама узроковано је њиховом доступношћу, али на крају, када су Федералне резерве биле присиљене да подижу стопе и хипотеке почеле да расту, многи Американци нису били у могућности да плаћају кредите на време, што је на крају довело до финансијске кризе.

Савремено тржиште хипотеке

Данас Русија припада земљама са прилично слабим хипотекарним системом. За поређење: само 10% Руса се пријавило банкарским институцијама да добију кредит обезбеђен некретнинама, у европским земљама тај број достиже 40-50%, а у САД-у преко 90% грађана има искуство добијања хипотекарног кредита.

Што се тиче просечних хипотекарних стопа, у Јапану можете купити стан или кућу по само 2% годишње, у Немачкој и Француској камата на кредите обезбеђене некретнинама износи 4-5%, у домовини хипотеке, у Грчкој је просечна каматна стопа издвојено са 6% годишње, а у Сједињеним Државама – 3,2-3,5%.

Што се тиче почетне исплате, америчка општеприхваћена пракса пре кризе била је да хипотеку уопште обезбеде без иницијалне уплате, у Јапану и земљама ЕУ најчешће мора дужник да плати 10% вредности некретнина, а руске банке најчешће дају хипотекарне кредите подлежу почетној уплати у у износу од 30% од вредности предмета кредита.

Као што видите, стопе руске хипотеке и даље су неколико пута веће од камата на кредите у другим развијеним земљама, а почетна уплата је прилично велика, управо ова ситуација одређује популарност хипотекарних кредита међу становништвом наше земље..