Социјална хипотека

Тренутно постојећа руска хипотека је неприступачна широкој маси становништва и не може да реши стамбени проблем. С тим у вези, већ су започели разговори да постоји разлика између хипотека и хипотека, да би комерцијалне хипотеке требало да буду развијене за „богату“ мањину, а за „сиромашну“ већину, нека врста „социјалне хипотеке“. Да ли су такви разговори легитимни и може ли хипотека бити различита за различите категорије становништва?

Сасвим је очигледно да би се у земљи са тако значајном диференцијацијом у животном стандарду услови за пружање смештаја социјално незаштићеним сегментима становништва требали разликовати од програма усмерених на прилично узак сегмент „богатих“. Управо овај фактор лежи у основи чињенице да је хипотека која је тек почела да се развија већ подељена на „социјалну“ и „комерцијалну“.

Присталице ове поделе тврде да се „социјална хипотека“ треба заснивати на државној подршци, да се односи само на социјално незаштићене грађане, а побољшање услова становања у њеном оквиру требало би да се одвија само у оквиру утврђених социјалних норми.

„Комерцијална хипотека“, напротив, постоји за грађане који имају довољно велика примања да самостално извршавају своје кредитне обавезе. Ова хипотека мора бити извршена под тржишним условима без икаквог учешћа владе.

Слична подјела хипотека на „социјалну“ и „комерцијалну“ већ се почела одвијати на законодавном нивоу. Конкретно, то се одразило на федерални циљни програм „Стамбено збрињавање“, осмишљен за период до 2013. године, као и на Концепт развоја система хипотекарног кредитирања, усвојен владином уредбом од 11. јануара 2000. године.

Крајем 2003. године Државна дума позвала је надлежне службе да развију посебан закон о „социјалној хипотеци“, којим се предвиђа успостављање општих одредби за његову примену за запослене у јавном сектору и грађане са малим примањима..

Присталице „социјалне хипотеке“ (назовимо их „популисти“) сматрају да је могуће јасно разликовати хипотеку „комерцијалне“ и „социјалне“. Главна ствар, према њиховом мишљењу, је да се последње не развија „повлачењем“ и да је све што се издвоји из буџета апсолутно транспарентно, а такође је јасно дефинисано ко може рачунати на ове исплате.

„Социјална хипотека“ је псеудо-хипотека?

Међутим, чак и лаик схвата да ће увођење „социјалне хипотеке“ подразумевати пуно питања која се тичу кога треба сврстати у социјално угрожене и грађане са малим примањима. Проблем је у томе што овде не постоје јасни критеријуми за оцењивање и, изгледа, не може бити. Прво, земља је превелика, а приход који се сматра великим за један регион није за други. Друго, ниво службеног дохотка у земљи у којој велика већина радника прима „сиве“ и „црне“ плате није објективни показатељ. Треће, концепт „буџетске сфере“ крајње је нејасан, јер сада ретки учитељ или лекар немају додатну зараду.

Увођење „социјалне хипотеке“ такође има главне противнике (назовимо их „тржишним играчима“), који верују да сва питања везана за кредитирање станова треба да буду решена на општој основи и у складу са уједначеним стандардима које диктира тржиште, а не званичници.

По њиховом мишљењу, све што се учини без узимања у обзир закона тржишта је од зла, а „социјална хипотека“ је псеудо-хипотека која разбија све тржишне механизме. Да, ово уопште није хипотека, већ куповина стана на рате, када се вештачки снижавају зајмови и реални трошкови стана, а разлика се отплаћује буџетским новцем. Али у буџету нема новца, а практични људи су одавно схватили да је уз његову помоћ немогуће решити стамбене проблеме 80% становништва у земљи.

Стога „људи са тржишта“ кажу да ако држава жели да побољша животне услове својих грађана, онда нека помогне одређеним људима. Каматне стопе и стандарди за издавање хипотекарних кредита требају остати тржишни, само у извјештају о приходу који је дат банци, грађани с ниским примањима требају навести право на примање буџетске помоћи као извора отплате кредита као извора отплате кредита. Заправо, за банке није битно код кога зајмопримац узима средства за отплату зајма, било да је то његова плата или субвенција; главна ствар је да је извор финансирања константан и поуздан.

Неки „људи са тржишта“ су чак уверени да „социјална хипотека“ може бити штетна, поготово ако под њом мислимо на нешто што омогућава човеку да се сам заложи да није тржишни кредит, већ врло јефтин или чак бесплатан зајам на терет буџетских средстава. Посебна забринутост је вероватноћа да други грађани, знајући за могућност добијања зајма практично ни за шта, неће аплицирати за кредите пружене под тржишном каматом.

Ефикасност је и даље упитна

Држава је већ покушала да створи неку врсту „социјалне хипотеке“ развијањем програма за обезбеђивање стамбеног простора на кредит војном особљу и запосленима у буџетским сферама. До сада нису дали видљив позитиван ефекат, јер сами локални званичници не знају шта и како у том правцу..

Иако је тржиште некретнина и даље нестабилно, на примјер, не може се расправљати о смањењу предујма (сада је то 30% трошкова стана). Банке истовремено наводе високе ризике. И они су сасвим разумљиви. На примјер, већ је неко вријеме дозвољено иселити људе из хипотекарних станова који не могу отплатити кредитни дуг. Али, како се испоставило, то је у супротности са Уставом ако је стан неплатиоца једини, а питање обезбеђења алтернативног смештаја није решено. Нешто се прича о пресељењу стамбеног фонда и општинских „стамбених кућа“, али све то остаје на речима. И зашто би општина, рецимо, имала „социјалне куће“ на свом билансу??

У неким регионима се покушавају субвенционисати из буџета субвенционирање каматних стопа на хипотекарне кредите. Али ефикасност овог приступа је упитна. Уосталом, такве субвенције би требале трајати током целог рока зајма, који је најмање 10-15 година. Рецимо да данас буџет има одређени износ за ове сврхе. И шта ће се догодити сутра ако, на пример, светске цене нафте смање, а стопе економског раста успоравају? Они ће почети да ревидирају ставке расхода и цео систем „социјалне хипотеке“ ће се урушити?

Шта да радим?

Питање доступности стамбених кредита за широку масу руских грађана и даље остаје отворено. Јасно је да је једини могући начин поједностављења приступа хипотекама смањење трошкова становања. Да би се то постигло, понуда на тржишту мора значајно да надмаши потражњу. Али можемо ли то очекивати у блиској будућности?

Овдје би се држава могла обратити свим силама, тражећи додатна буџетска средства за финансирање стамбене изградње. Али где је ту … Много је лакше, у смислу опскурног израза „социјална тржишна економија“, избацити користи из пословања.