Како купити земљишно земљиште за индивидуалну стамбену изградњу

Садржај препоруке

• Категорије земљишта и њихова намена
• Земљиште за стамбену изградњу: начини набавке
• Откуп земљишта за изградњу на секундарном тржишту
• Закључивање уговора о продаји земљишта
• Државна регистрација преноса власништва над земљиштем на основу уговора о купопродаји
• Откуп земљишта за изградњу од земљишта у државном власништву

Пре него што пређемо на опис поступка за добијање парцеле земљишта за индивидуалну стамбену изградњу, добро је утврдити која су земљишта погодна за изградњу. Ово питање је посебно релевантно пре куповине земљишта на секундарном тржишту, односно од појединаца, јер приликом сусрета са не превише искреним некретнином и купцем који није баш упућен у земљишно законодавство, могуће је купити такве парцеле, чији развој ће подразумевати низ судара..

Живи пример је следећи стварни случај: да би саградио већу сеоску кућу, неки грађанин стекао је две суседне парцеле. Планови новопеченог власника укључивали су даље обједињавање парцела, али након прве посете локалној управи показало се да обједињавање није било суђено. Чињеница је да је само један од њих имао специфичну намену изградње, а други је био намењен пољопривредној употреби (директна сврха је била баштованство). Готово је немогуће променити намену таквог места. Као резултат тога, власник није могао да изгради кућу жељене величине, а пољопривредно земљиште му уопште није требало. Веома је проблематично доказати да је уговор о купопродаји у овом случају закључен преваром, а у сваком случају суђење ће трајати, благо речено, много времена. Да бисте избјегли такве случајеве, морате се кретати по категоријама земљишта и њиховој намјени, а такођер не заборавити пажљиво проучити катастарске пасоше купљених парцела..

Категорије земљишта и њихова намена

Члан 7 Земљишког закона Руске Федерације дефинише седам категорија земљишта: пољопривредно земљиште; земљишта насеља; земљиште за индустрију, енергетику, транспорт и друге сврхе које нису компатибилне са индивидуалном стамбеном изградњом; земљишта посебно заштићених подручја и објеката; шумско земљиште; водени фонд; резервне земље.

Међутим, правни режим за употребу ове или оне странице одређује се не само категоријом којој припада, већ и непосредном сврхом. Таквих именовања има много, па ћемо се фокусирати на оне које омогућавају изградњу куће.

Земљишта за индивидуалну изградњу стамбених објеката – овдје намјена говори сама за себе. Такве парцеле су класификоване као насељено земљиште.

Кућа се може градити и на земљишту различите намене – на летњим викендицама или окућницама које припадају категорији пољопривредног земљишта, међутим, немогуће је уписати у кућу саграђену на летњој викендици, јер де јуре таква кућа није намењена сталном пребивалишту, већ Поред тога, морате узгајати воћке и / или бобице бобица (редослед планирања и изградње баштенских парцела утврђен је СНиП 30-02-97 „Планирање и развој територија баштованских удружења“).

Бавећи се категоријама земљишта и њиховом наменом, прелазимо на тежу фазу – стицање власништва или закупа земљишне парцеле за изградњу стамбене зграде.

Земљиште за стамбену изградњу: начини набавке

Постоје два начина за прибављање парцеле земљишта намењене изградњи: куповина такве парцеле на секундарном тржишту, односно од приватних лица, или стицање из имовине државе или општина (откуп). Земљу можете добити бесплатно, али таква прилика пружа се само херојима Совјетског Савеза и Руске Федерације, потпуним власницима Реда славе, Херојима социјалистичког рада, носиоцима Реда радне славе три степена. На жалост, немају сви такве услуге према домовини, и због тога се већина мора окренути куповини земљишта било од приватних појединаца или од државе..

Постоје два начина за куповину земљишне парцеле из државног фонда за земљиште: без претходног договора о локацији објеката и обрнуто – уз прелиминарни договор о локацији објеката. Међутим, за изградњу станова предвиђен је само поступак набавке без претходног договора о локацији објекта. Стога је у случају изградње појединачне стамбене зграде релевантан само први начин приватизације државног земљишта..

Опћенито, различите могућности за стицање земљишних парцела на којима ће се градити кућа у будућности могу се изразити на сљедећи начин:

Куповина земљишта за индивидуалну стамбену изградњу:

• Купујте на секундарном тржишту.
• Куповина од општинских и државних земљишта. некретнина без претходног договора о локацији објеката (купити на аукцији).
• Набавите га бесплатно (само одређене категорије становништва).

Откуп земљишта за изградњу на секундарном тржишту

Набавка земљишне парцеле од приватних власника је процедурално много једноставнија и бржа од куповине земљишта из државне или општинске имовине, међутим, у овом случају морате бити спремни за већи ниво конкуренције и, сходно томе, већи трошак парцеле..

Закључивање уговора о продаји земљишта

За куповину земљишне парцеле за изградњу приватне куће потребно је закључити уговор о продаји земљишне парцеле са особом којој та парцела припада (продавац парцеле), придржавајући се захтева изнетих у седмом ставку Поглавља 30 Грађанског законика Руске Федерације (чл. 549-552, 554-557 ). Уговор је закључен у писменој форми са обавезном изјавом о следећим условима:

• предмет уговора (морате навести податке који вам омогућавају да дефинитивно утврдите земљиште које се продаје: локацију земљишне парцеле, категорију земљишта, његову сврху, укупну површину)
• уговорна цена утврђена споразумом страна.

Да би власништво над земљом прешло са бившег власника на вас, овај пренос мора бити регистрован у поступку обавезне државне регистрације. Стога, након што су договорени сви детаљи споразума о купопродаји земљишта и потписивање овог споразума, потребно је прећи на другу фазу..

Државна регистрација преноса власништва над земљиштем на основу уговора о купопродаји

Процедура државне регистрације регулисана је савезним законом „О државној регистрацији права на непокретностима и промету с њом.“ Процедура регистрације преноса права детаљно је образложена и у Методолошким препорукама које је одобрило Министарство правде о поступку спровођења државне регистрације права на непокретности и трансакцијама с њом..

Пренос права је регистрован (имајте на уму, а не споразум, наиме, пренос права) у институцији правде ради уписа права на непокретности и трансакција са њим. Морате се обратити надлежном органу за локацију земљишне парцеле на којој стекнете власништво. За регистрацију преноса власништва, купац и продавац документа достављају одговарајућем регистрационом органу..

Испод је списак потребних докумената:

• пријава за регистрацију;
• примање уплате за регистрацију;
• докумената који потврђују особу и који потврђују ваш ауторитет као купца;
• уговор о продаји земљишта;
• катастарски план земљишта.

Чињеница о прихватању докумената мора бити уписана у књиговодствену књигу и мора вам се издати потврда о добијању власничких докумената за државну регистрацију. Ова потврда мора да садржи све документе које сте поднели за регистрацију.

Након подношења захтева са пакетом докумената, институција правде разматра то у року од месец дана и доноси одлуку о регистрацији. Овај поступак укључује:

• правна експертиза и потврда законитости купопродајног уговора;
• утврђивање непостојања оптерећења и права трећих лица на земљишну парцелу, што је предмет споразума, као и утврђивање непостојања других фактора који могу довести до неваљаности трансакције;
• уписивање државне регистрације власништва над одређеном земљишном парцелом у Јединственом државном регистру права на непокретности и трансакцијама с њом.

Након тога орган за регистрацију уписује на власничким документима и издаје потврду о државној регистрацији власништва на земљишној парцели. Управо та потврда потврђује државно признање вашег власништва над одређеном земљишном парцелом.

Откуп земљишта за изградњу од земљишта у државном власништву

Физичка лица (физичка и правна лица) могу добити власништво над државним земљиштем (које је у суштини приватизација) само уз накнаду. Могућности бесплатног добијања земљишних парцела од стране појединих категорија грађана су горе наведене. Земљишни законик искључује могућност немотивираног одбијања давања земљишних парцела грађанима и правним особама. Исцрпна листа разлога за одбијање такође је наведена у овој уредби. Ови разлози су:

• повлачење локације из промета;
• забрана приватизације земљишта. Таква забрана се може утврдити савезним законом;
• резервација земљишта за потребе државе или локалне управе.

Као што је већ горе поменуто, за стамбену изградњу, земљишне парцеле подложне су откупу без претходног одобрења, стога се пажња мора усмјерити управо на овај механизам за стицање права власништва или закупа на земљишту. Земљишта за изградњу без претходног одобрења локације објеката могу се пренијети у власништво или на дугорочни закуп појединцима само путем лицитације у облику аукција. Изузетак је примање земљишне парцеле у власништво или закуп у границама изграђене површине од стране особе са којом је закључен споразум о развоју изграђене површине..

То је, у већини случајева, земљиште за изградњу могуће је купити од земљишта у државном власништву искључиво на аукцији. Међутим, пре него што се жељена парцела стави на аукцију, треба предузети низ других радњи како је дефинисано Земљишким закоником Руске Федерације и савезним законом „О државном катастру некретнина“. парцеле, обезбедити следећу процедуру за давање земљишта:

• формирање земљишне парцеле у складу са захтевима Федералног закона „о државном катастру непокретности“;
• одређивање дозвољене употребе локације (у овом случају – за индивидуалну стамбену изградњу);
• формирање техничких услова за прикључење на инжењерске комуникације у складу са Правилником о утврђивању и обезбеђивању техничких услова за повезивање објекта капиталне изградње на мреже инжењерско-техничке подршке;
• одржавање тендера након доношења одговарајуће одлуке, објављивање у медијима о одржавању тендера или аукције и примање релевантних пријава од других лица.

Ово је акциони план власника земљишта, односно органа самоуправе (ако се земљишна парцела налази у оквиру насеља) или извршне власти (ако парцела не припада категорији земљишта насеља) приликом давања парцела појединцима. Међутим, не надајте се да ће цео поступак провести службеници, а само ћете требати да сачекате аукцију. Да бисте од општинске или државне својине стекли земљишно земљиште, морате:

1. Поднесите захтев за издавање земљишне парцеле намењене индивидуалној стамбеној изградњи локалним властима (самоуправи или извршним властима).
2. Наручите копију на којој треба да буде представљен топографски план земљишта који вас занима.
3. Откријте да ли постоје оптерећења на веб локацији која вас занима (законска права трећих лица, на пример, служности итд.). Да бисте то учинили, такође је потребно поднијети пријаву и приложити јој копију плана земљишта, на коме ће, у недостатку оптерећења, бити стављена одговарајућа марка..
4. Сличан поступак је предвиђен да се утврди да ли постоје забране градње на одређеној земљишној парцели („црвене линије“, на пример, цевовод који пролази кроз плац).
5. Сва добијена документа, заједно са захтевом за давање парцеле намењене индивидуалној стамбеној изградњи, у власништво или закуп, предају се на коначно разматрање и одлучивање локалној самоуправи или извршним властима..

Након што сте завршили све горе наведене кораке, локалне власти ће прихватити одлука о спровођењу аукцијеи објављивати информације о његовом чувању у медијима. Предмет аукције је, у зависности од вашег декларисаног права, било власништво или закупна права на земљишној парцели за индивидуалну стамбену изградњу. Номинална вредност земљишне парцеле одређује се према подацима из земљишне књиге, па је та вредност значајно нижа од тржишне. Ако у року од месец дана након службеног објављивања аукције нико није поднио захтев за учешће на њему, имате право да откупите сајт по номиналној вредности. Наравно, у већини случајева постоје они који желе да купе земљиште и зато иницијатор аукције мора да издржи конкуренцију, често прилично жестоку, од других понуђача..

Протокол резултата аукције, који вам је достављен, основа је за закључивање уговора о продаји земљишне парцеле за стамбену изградњу или закључивање уговора о закупу ове парцеле и накнадне државне регистрације добијених права на земљишту.

У већини случајева, након одржавања аукције, са добитником се склапа трогодишњи уговор о закупу. Током овог периода, лице које је земљиште добило на коришћење дужно је да је изгради у складу са предвиђеном наменом. Ако је овај услов испуњен, веб локација се коначно прелази у приватно власништво.