Замке у изнајмљивању станова са могућношћу накнадне куповине

Садржај препоруке

• Која је корист од страна у овом споразуму
• На шта морате размотрити пре закључивања уговора
• 1. Куповина закупљеног предмета је право, а не обавеза закупаца
• 2. Државна регистрација таквих трансакција потребна је само након преноса власништва над имовином на станара
• 3. Редовни закуп се може претворити у закуп са наредном куповином
• Под којим условима ће бити исплативо купцу да на овај начин купи стан?
• Поверенички однос између уговорних страна
• „Стално“ тржиште некретнина
• Ризици са којима се станар може суочити
• Смрт станодавца
• Одлука станодавца да депонује стан као обезбеђење за осигурање кредита
• Нивои у ценама некретнина
• Како правилно саставити закуп са наредном куповином
• Термин уговора
• Плаћање
• Објекат за изнајмљивање
• Обавезе најмопримца и станодавца
• Одговорност странака

Да би купили некретнине, људи најчешће бирају две опције: редован купопродајни уговор или хипотекарни кредит. Према статистичким подацима, уговори о размени и куповини хипотеке непокретности склапају се много ређе. Али постоји и друга врста куповине куће, која се у Русији готово никада не може наћи, али под одређеним условима може бити од користи обе стране у трансакцији – закуп са могућношћу накнадне куповине. Погледајмо поближе ову врсту трансакција..

Која је корист од страна у овом споразуму

Станар:

1. Добија могућност коришћења становања од тренутка закључења споразума, упркос недостатку пуног износа потребног за његову куповину.
2. Елиминише потребу за издавањем хипотеке за примање недостајућег износа (прикупљајте све врсте потврда, плаћајте камате и провизије банци итд.).
3. Има право у било којој фази уговора да одбије даљи откуп просторија.

Домаћин:

1. Поставља вриједност некретнина изнад тржишног просјека како би се смањио ризик од продаје на рате.
2. Пренос власништва се врши тек након што се добије пуни износ утврђен уговором, што је такође врло корисно за власника куће.

На шта морате размотрити пре закључивања уговора

1. Куповина закупљеног предмета је право, а не обавеза закупаца

До овог закључка судови најчешће долазе када разматрају потраживања станодаваца чију некретнину станари нису откупили..

2. Државна регистрација таквих трансакција потребна је само након преноса власништва над имовином на станара

То јест, чим се исплати целокупни износ куповине имовине, утврђен уговором, закупац се сматра власником имовине, а његов уговор са закуподавцем подлеже државној регистрацији (попут редовног уговора о куповини и продаји непокретности).

3. Редовни закуп се може претворити у закуп са наредном куповином

То је предвиђено чланом 624. Грађанског законика. Само морате закључити одговарајући допунски уговор са станодавцем. У овом случају, већ плаћена најамнина ће се приписати откупној цени.

Под којим условима ће бити исплативо купцу да на овај начин купи стан?

Случајеви такве погодбе су изузетно ретки, јер да би она била корисна за обе стране, потребно је да се два фактора подударају.

Поверенички однос између уговорних страна

Иако је ова врста споразума легална у Русији, у законодавству нема јасне регулације. Стога је приликом одабира таквог начина стицања стамбеног простора потребно приступити тексту споразума крајње озбиљно и не може се без консултација са професионалним правницима..

Идеална опција би била присуство сродства или барем поверенички однос између станара и станодавца, што ће умањити могућност парничног поступка између страна у споразуму..

„Стално“ тржиште некретнина

Ако тржиште некретнина и даље расте, вредност простора за закуп за куповину може се повећати. У овом случају, стара цена написана у уговору једноставно неће бити профитабилна за станодавца и он ће је можда покушати укинути. Стога је исплативо одлучити се закључити такав посао само ако сте сигурни да у наредним годинама цијене на стамбеном тржишту неће много осцилирати..

Ризици са којима се станар може суочити

Смрт станодавца

Често постоје ситуације када власник закупљене имовине умре, а његови наследници имају друге планове везане за имање и покушају да на било који начин раскину уговор са станаром..

У овом случају, закон је на страни потоњег, пошто према закону, пренос власништва над закупљеном имовином на друго лице није основ за раскид уговора.

Одлука станодавца да депонује стан као обезбеђење за осигурање кредита

У том случају, ако не врати зајам, стан ће остати заложен од банке и након што су уплаћене све договорене уплате, закупац неће моћи да укњижи власништво над изнајмљеном имовином..

Једини начин да се заштитите од таквих ситуација јесте да покушате преговарати са станодавцем о регистрацији у станару станара или, што би било идеално, малолетном члану његове породице. Мало је вероватно да ће банка такве некретнине сматрати колатералима.

Нивои у ценама некретнина

Да се ​​не би затекло у ситуацији када због флуктуација на тржишту некретнина или високе инфлације износ плаћања по уговору постаје неисплатив за једну од страна, потребно је обратити посебну пажњу на регулисање овог услова.

Можете одредити да плаћања на месечном нивоу треба индексирати стопом инфлације или везати за просечни ниво тржишних цена за сличне некретнине.

Како правилно саставити закуп са наредном куповином

Размотрите главне тачке споразума које морају бити назначене у сваком уговору о закупу са накнадним откупом.

Термин уговора

Најбољи начин је да споразум буде неодређен.

Плаћање

Месечна уплата закуподавца мора да се састоји од две компоненте: најамнине и откупнине. Као што је већ описано горе, можете заказати индексацију сваке од уплата у зависности од нивоа инфлације и колебања цена на тржишту некретнина.

Најбоље је предвидјети могућност пријевременог откупа некретнина. Такође, неће бити сувишно услов да се уплате на рачун закуподавца морају извршити преко филијале банке, што ће обе стране моћи да имају своје документарне доказе у случају могућег спора..

Објекат за изнајмљивање

Неопходно је да се одрази адреса, површина и распоред просторија. Препоручљиво је да се уз уговор приложи техничка документација и копије ауторских права.

Обавезе најмопримца и станодавца

Да би се у будућности избјегли спорови и несугласице, потребно је јасно назначити ко ће плаћати комуналне рачуне, вршити поправке у просторијама итд..

Одговорност странака

Важност овог одељка у уговору није потребно ни објашњавати.