...

Заједничка градња: ризици и гаранције

WordPress post "Заједничка градња: ризици и гаранције" donosi veliku prednost za gradske vlasti: pruža im rizičnu kontrolu njihovih projekata i uštedu od troškova. Post nudi izvjesne garancije uspjeha raznih projekata i mnogi su primjeri uspješne upotrebe zajedničke gradnje kao što su brze ceste, modernizacija željeznica i drugi infrastrukturni projekti. Ovaj post prvi put u Srbiji pokazuje sve prednosti zajedničke gradnje, koje pomažu gradskim vlastima da efikasno iskoriste sredstva za realizaciju projekata.

Садржај препоруке



Шта је капитална конструкција

30. децембра 2004. године, на снагу је ступио Савезни закон „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката на некретнинама и о изменама неких законодавних аката Руске Федерације“. Решавање односа с јавношћу које је настало у процесу привлачења средстава од појединаца за заједничку изградњу било је изазов времена и, пре свега, морало је да заштити права, интересе и имовину оних који улажу у заједничку изградњу, односно власнике акција..

На основу норми горе наведеног закона, заједничка градња је врста грађевине која се заснива на споразуму о учешћу у заједничкој изградњи. Уговор о учешћу у заједничкој изградњи је споразум према којем се једна страна (носилац пројекта) обавезује да ће у одређеном року изградити стамбену зграду и пренијети је учеснику у заједничкој изградњи након што добије дозволу за пуштање у погон, а друга страна (учесник у заједничкој изградњи) се обавезује да ће платити као што је предвиђено уговором цене и прихватите изграђени објект.

Као што видите, закон дефинише две стране споразума о учешћу у заједничкој изградњи: инвеститора и учесника у заједничкој изградњи.

Програмер је правно лице које је власник или закупац земљишне парцеле и прикупља средства учесника у заједничкој изградњи за изградњу стамбених зграда или других непроизводних некретнина на овој земљишној парцели. Учесник у дељеној изградњи (популарно – акционар) је физичко или правно лице које је пројектанту обезбедио средства за изградњу стамбеног објекта у циљу стицања власништва над изграђеним објектом након његовог пуштања у рад..

У ствари, учесник у дељеној изградњи је инвеститор, а споразум о учешћу у заједничкој изградњи је инвестициони споразум, међутим, ради заштите права учесника у таквом споразуму то је регулисано посебним законом, а не општим правилима Грађанског законика о уговору о инвестирању. Суштински услови споразума о учешћу у капиталу су:

  1. Предмет уговора (одређени објекат мора се одредити према пројектној документацији, која ће након добијања дозволе за улазак у зграду у функцији бити пребачена учеснику у заједничкој изградњи).
  2. Рок за предају објекта учеснику у заједничкој изградњи.
  3. Уговорна цена и поступак њене исплате.

Уговор о учешћу у заједничкој изградњи закључује се у писаном облику и подлеже обавезној државној регистрацији. У пракси се дељена градња врши на следећи начин: програмер (грађевинска фирма) купује или даје у закуп земљиште за изградњу стамбене зграде, закључује уговоре о учешћу у дељеној изградњи са власницима удела; Акционари плаћају, често у ратама, трошкове стана предвиђене уговором и након стављања куће у функцију добијају га.

Зашто је капитална изградња исплатива?

За многе становнике Русије заједничка градња готово је једини реалан начин да добију сопствени стан, будући да тржишна цена некретнина није повољна за већину Руса, а банкарско позајмљивање подразумева значајну преплату за стан, због превисоких каматних стопа, а после светске финансијске кризе поверење јавности у банке и кредити су близу нуле. Заједничка градња омогућава вам да купите стан по релативно ниској цени, јер се након пуштања у рад стамбене зграде трошкови станова у њему знатно повећавају, штавише, у већини случајева се плаћања одгађају до завршетка градње.

Учешће у заједничкој изградњи

Недостатак заједничке градње је што учесник у заједничкој изградњи може добити свој стан тек након завршетка градње, док купујете стан на кредит, можете га одмах уселити, али коначни трошкови стана у првом и другом случају су једноставно неуспоредиви..

Ризикови капиталне изградње

Пре усвајања Савезног закона „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката на некретнинама и о изменама и допунама неких законодавних аката Руске Федерације“, заједничка градња као појава у Русији дуго је постојала. Изведено је углавном на основу инвестиционих споразума или споразума о заједничким активностима. Механизми сарадње између акционара и програмера предвиђени овим споразумима нису могли у потпуности да обухвате све аспекте таквих правних односа, због чега права инвеститора (односно, власника удела у капиталу) нису била довољно заштићена, и ово је постало одличан терен за активности бескрупулозних програмера. Закон о учешћу у заједничкој изградњи пружао је дуге гаранције учесницима у заједничкој градњи, штитећи их од самовоље програмера, тако да су програмери који су желели више права и мање одговорности морали тражити начине да заобиђу нови закон. Као што знате, ко год погледа, увек ће се наћи, јер се вест о следећем превари редовно појављивала и у медијима. У већини случајева, програмери покушавају очигледно да не претерају слово закона, већ једноставно леже са грађанима који желе да купе становање, а не уговорима за учешће у заједничкој градњи, али другим уговорима грађанског права који власницима удела не гарантују исти степен заштите. Најраспрострањеније су прелиминарни купопродајни уговори и шеме издавања рачуна. Оно што је значајно, до недавно је већина грађевинских фирми, чак и највеће и примале државну подршку, радила управо по таквим шемама..

Укратко ћемо описати механизме за имплементацију такозваних „сивих шема“ заједничке градње:

  1. Закључивање прелиминарног уговора о куповини и продаји стана.Уместо споразума о учешћу у капиталу закључује се прелиминарни уговор о продаји и куповини, према коме се девелопер након изградње стамбене зграде обавезује да са акционаром закључи главни уговор о продаји стана. У овом случају, власништво над целокупном стамбеном зградом и њеним појединачним становима је код градитеља и прелази на акционара после закључења главног купопродајног уговора. Законодавство не предвиђа могућност плаћања таквог уговора, па програмери често прихватају новац, „резервишући га“ као плаћање за главни уговор. Уз то, прелиминарним уговором о куповини и продаји стана не одређује се датум пуштања у погон објекта. Још једна рањивост прелиминарног уговора о купопродаји је да он не подлијеже државној регистрацији, што значи да програмер има прилику закључити више уговора о једном стану, а било је доста таквих случајева у историји руске заједничке изградње.
  2. Позајмљивање средстава против рачуна.Да би се добио такав зајам потребан је и прелиминарни купопродајни уговор, коме се додаје уговор о куповини менице, чија је вредност једнака цени стана. Односно, купац, на основу прелиминарног уговора о купопродаји, добија од програмера обавезу да му прода стан након што је кућа пуштена у рад и чини се да ову куповину плаћа унапред меницом. Међутим, заправо не постоји правна веза између прелиминарног уговора о купопродаји и куповине рачуна. Дакле, на крају изградње програмер може платити рачун не станом, већ новцем, а прелиминарни уговор о купопродаји остаје на снази, међутим, средства му нису дата, што програмеру омогућава да у главном уговору о купопродаји постави вишу цену (тржишна цена стана. на примарном тржишту). Као резултат тога, испоставило се да је акционар једноставно дао новац програмеру на кредит на неколико година, јер стан можете купити по тржишној цени у било којој другој кући..

Поред горе наведених схема, ризици заједничке градње укључују и неусклађеност квалитета изграђеног објекта са условима споразума и општеприхваћеним нормама, банкротирање градитеља и изравну превару (на пример, привлачење средстава од становништва са каснијим „скривањем“ у непознатом правцу), међутим, пажљивим одабиром градитеља, ти ризици се могу свести, ако не и на нулу, онда на врло малу вероватноћу.

Гаранције дате споразумом о учешћу у заједничкој изградњи

Споразум о учешћу у капиталу у изградњи несумњиво даје акционару веће гаранције за заштиту његових права од горе наведених споразума. Опишимо главне гаранције:

  1. Суштински услови споразума о учешћу у заједничкој изградњи су објекат, цена и рок. То значи да се програмер обавезује да ће вам проследити одређени објекат на време и по одређеној цени. Ако уговор не садржи ове услове, суд га може учинити неважећим. Ови услови се могу мењати само договором страна..
  2. Споразум о заједничком учешћу подлијеже државној регистрацији. То значи да програмер неће моћи да закључи више уговора истовремено за један стан..
  3. Правила за достављање кварталних извештаја од стране програмера о спровођењу активности везаних за привлачење средстава учесника у заједничкој изградњи, одобрена Декретом Владе Руске Федерације од 27. октобра 2005. Н 645, гарантују државну контролу над изградњом објекта.
  4. Право на привлачење средстава становништва (власника удела) од градитеља настаје тек након државне регистрације власништва или закупа на земљишној парцели, добијања грађевинске дозволе, као и састављања и објављивања пројектне декларације.
  5. Програмер сноси ризик од случајног губитка заједничког грађевинског објекта пре његовог преноса у власништво акционара.
  6. У случају смрти учесника у заједничкој изградњи, његова права и обавезе прелазе на наследнике.
  7. Када купујете некретнине споразумом о учешћу у заједничкој изградњи искључиво за личне и породичне потребе, а не за предузетничке активности, односи који произилазе из уговора и нису регулисани законом о учешћу у заједничкој изградњи уређују се законом о заштити потрошача.
  8. Гаранције о квалитету предмета уговора о заједничком учешћу у изградњи утврђене су чланом 7 Закона „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина“. Према одредбама овог члана, гарантни рок за комплетирану некретнину не може бити краћи од пет година. У случају одступања од услова уговора који су погоршали квалитет објекта, као и других недостатака, учесник у дељеној изградњи има право да захтева од пројектанта да у разумном року (бесплатно) уклони недостатке или да смањи цену уговора или да надокнади трошкове отклањања недостатака..

Као што видите, Закон „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина“ даје широке гаранције за права власника удела, али да бисте искористили ове гаранције, морате знати своја права и обратити дужну пажњу на различите услове споразума о учешћу у заједничкој изградњи..

Како се заштитити од различитих ризика када учествујете у заједничкој изградњи

Законодавство, као и живот уопште, не даје пуне гаранције економске сигурности приликом закључивања било каквих грађанскоправних споразума, нарочито инвестицијских. Међутим, могуће је, па чак и потребно, заштитити себе и своју добробит што је више могуће од непријатних више силе. Како се то може урадити?

  1. Пре свега, потребно је проучити Закон „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина“. Чак и ако затражите помоћ од професионалних правника, препоручљиво је познавати основне норме законодавства у области заједничке градње.
  2. Сарадите са компанијом која се доказала на грађевинском тржишту, са великом имовином, без значајних дугова и чисте репутације. Закон „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина“ предвиђа обавезу носиоца активности да поднесе оснивачке документе, потврду о државној регистрацији, потврду о пореској регистрацији, финансијско и економско извештавање, годишње извештаје за последње три године било којој особи која се пријави, и ревизорски извештај за прошлу годину. Ако у вашем региону постоји удружење грађана за заштиту права власника удела, тада се тамо може добити значајна количина информација о активностима грађевинских фирми које се баве изградњом удела..
  3. Закључити уговор о учешћу у заједничкој изградњи, а не друге споразуме који омогућавају програмеру да заобиђе Закон „О учешћу у заједничкој изградњи стамбених зграда и других објеката некретнина“.
  4. Проверите носиоце права власништва за земљиште на коме се гради или ће се изводити (потврда о власништву или уговор о закупу); осигурајте да програмер има дозволу за изградњу стамбене зграде, као и да је пројектна декларација правилно објављена и (или) постављена.
  5. Приликом склапања уговора обратите посебну пажњу на предмет, рок и цену уговора. Имајте на уму да у недостатку било ког од ових услова у уговору, суд га може прогласити неважећим. Имајте на уму да уговор ступа на снагу тек након државне регистрације.
Оцените овај чланак
( Још нема оцена )
Slava Savetnik
Савети стручњака за било коју тему
Comments: 2
  1. Filip

    Какве су честo проблеме и ризике приликом заједничке градње и какве су доступне гаранције за осигуравање сигурности у таквим пројектима?

    Одговори
  2. Katarina Stojanović

    Da li se kod zajedničke gradnje prepoznaju i regulišu rizici i garancije? Kakva prava i zaštita imaju učesnici u zajedničkoj gradnji? Postoje li specifični propisi koji regulišu ove oblasti?

    Одговори
Додајте коментаре