Улагања у некретнине у иностранству. Где и какву некретнину је сада исплативије купити у Европи

Садржај препоруке

• Тренутно најјефтиније становање у Бугарској и Естонији
• Није довољно купити. Колико кошта одржавање дома у иностранству
• Сумирајући

Улагања у стране некретнине, укључујући и европске, у последње време добијају све већу популарност међу Русима. Штавише, наши сународници улажу у стамбене и хотелске, канцеларијске и малопродајне некретнине.

Винцент ван Гогх, Кафе тераса ноћу, 1888

Тренутно најјефтиније становање у Бугарској и Естонији

Анализирајући ситуацију на европском тржишту стамбених некретнина, можемо рећи да се тренутно најповољније становање може купити у Естонији и Бугарској.

Према водећим руским агенцијама које нуде куповину некретнина у Европи. У Бугарској се најефтинија викендица може купити за 100 – 150 хиљада рубаља. За овај износ можете купити кућу с површином од 60 до 150 квадратних метара. У Естонији стан до 50 м2. може се купити за 100 хиљада рубаља.

Друго место заузимају Литванија и Чешка, а овде се могу купити стамбене некретнине по цени од 200 хиљада рубаља. Дакле, у чешком граду званом Теплице, двоипособан стан у кући са плочама, површине 53 м². може се купити за 207 хиљада рубаља.

Немачка је на трећем месту по приступачној цени становања. Минимална цена стана је око 280 хиљада рубаља. Тако у Саксонији можете купити мали стан до 38 м2. за 276 хиљада рубаља.

Италија, Финска и Црна Гора су следеће. Продаје се стан у летовалишту Сцалеа за 592 хиљаде рубаља. У Финској, у региону Пункахарју, кућа саграђена 1950. године продаје се за 750 хиљада рубаља. А у Чану у Црној Гори, кућа се може купити за 769 хиљада рубаља.

Инвеститори из Русије и земаља ЗНД ове године, према предвиђањима стручњака, купиће хотеле у Европи за 500 милиона евра.

Према ријечима стручњака међународне агенције за некретнине Гордон Роцк, крајем прошле године укупна инвестиција у хотелске некретнине у Европи износила је 4,5 милијарди еура. Учешће руских инвеститора износило је око 8%. Према прогнозама аналитичара, у 2011. години обим трансакција са европском хотелском некретнином пораст ће за најмање 20%, а удео инвеститора из земаља ЗНД, укључујући Русију, може се повећати на 10%. Дакле, ако израчунамо износ инвестиције, испада да ће 2011. године грађани Русије и других земаља ЗНД-а купити хотеле у Европи вредне више од пола милијарде евра..

У протекле две године, инвеститори из Русије и земаља ЗНД постали су један од кључних играча на тржишту хотелских некретнина у Европи. Руски инвеститори су међу првих пет главних инвеститора који купују хотеле у Европи.

Цхристиан Јерецзек, Улична сцена

Избор земље у којој руске инвеститоре купују некретнине углавном зависи од процењеног инвестиционог буџета:

• са буџетом до 2 милиона евра, инвеститори показују интересовање за мини-хотеле (до 25 соба) у Бугарској, Црној Гори, Чешкој, Немачкој и Турској;
• са буџетом од 2 до 7 милиона евра, инвеститори купују мини-хотеле и хотеле (до 50 соба) у Чешкој, Немачкој, Аустрији, Шпанији;
• са буџетом већим од 7 милиона евра – купују хотеле (преко 50 соба) у Француској, Аустрији, Немачкој и Енглеској.

У укупној потражњи инвеститора из Русије и земаља ЗНД-а, удео потражње за хотелима вредним до два милиона евра је 60%, за хотелима вредним до седам милиона евра – 25%, а за хотелима скупљим од 7 милиона евра – 15%.

Треба напоменути да су хотели у Карловим Варима, Баден-Бадену и Прагу у последње време највећи захтев међу руским инвеститорима. Управо повећано интересовање руских, украјинских и казахстанских инвеститора утицало је на значајно повећање цена хотела у овим градовима. Тако су током последње 2 године цене порасле у просеку 1,5 пута. Сходно томе, рок за поврат улагања за куповину хотелских некретнина у овим градовима се тренутно повећао и може бити до 20 година. То је значајно више од поврата улагања, на пример, приликом куповине хотела у Аустрији, Лондону, Хамбургу или Минхену, чији је рок отплате око 12 година.

Према ријечима Станислава Сингела, директора агенције Гордон Роцк, сада постоји велико повећање интереса руских инвеститора за куповину страних хотела са гарантованим примањима. Њихова посебност је што се такви хотели продају уз дугорочни уговор о управљању, који се по правилу закључује са једним од водећих хотелских ланаца у Европи. Уговор се обично закључује на 15-20 година, а загарантовани приход је 6-8% годишње и компанија за управљање исплаћује власнику хотела.

Остаје напоменути да су многе европске банке радо позајмиле куповину такве хотелске имовине. Кредити се издају у износу до 65% укупних трошкова објекта, док је стопа од 3,2%. Испада да поврат улагања од таквих некретнина може достићи 11-12% годишње.

Није довољно купити. Колико кошта одржавање дома у иностранству

Многи инвеститори који купују имовину у иностранству не знају увек колико их може коштати одржавање куће у Алпима или пентхоусе у Лондону. Међутим, приликом планирања трошкова морате узети у обзир не само трошкове самог објекта, већ и порезе, таксе, комуналне рачуне, осигурање и друге трошкове.

Друштво за управљање. Ако желите да ваша сеоска кућа буде чиста, размислите о томе да запослите компанију за управљање. Управљање луксузним некретнинама у Европи коштат ће вас пуно. У правилу ћете морати да платите компанији за управљање за додатне услуге – рачун може да укључује: чишћење базена, одржавање врта и друго. На пример, у Француској, Шпанији и Немачкој услуге компаније која управља вилу са баштом и базеном коштаће њеног власника од око 2–3 хиљаде евра годишње. Одговорности компаније укључују обилазак вила једном недељно, регрутовање и уговарање свога неопходног особља и одржавање рачуна. Недељно чишћење, на пример, кошта 60 евра, а одржавање базена месечно коштаће 800 евра, отприлике колико требате да потрошите на услуге баштована. Значи врло пристојан износ.

Порез на некретнине. У већини европских земаља власници имовине морају плаћати порез на имовину годишње. Порез се израчунава на основу процењене вредности имовине, која је обично много мања од тржишне вредности и креће се од 0,1 до 3,5%.

Винцент Ван Гогх, Бела кућа ноћу, 1890

Ако узмемо одређене земље, стопа пореза на некретнине је следећа: у Шпанији – 0,4% за градску некретнину и 0,3% за руралну; у Црној Гори пореска стопа зависи од подручја опорезиве имовине и креће се од 0,08 до 0,8%; у Немачкој се порез плаћа по просечној стопи од 1,9%, док некретнине у вредности мањој од 120 хиљада евра за физичке особе и мање од 20 хиљада евра за правна лица не опорезују се.

На пример, у Француској постоје две врсте пореза на имовину: порез на пребивалиште (наплаћује се само зграда) и порезни фонд (кућа са земљишном парцелом). Висина пореза зависи од површине објекта. Дакле, за стан укупне површине 90 квадратних метара. м мораћу да платим око 400 евра годишње, за кућу од 120 квадратних метара. м од 100 ск. м земље – хиљаду евра.

У неким европским земљама – на пример, у Хрватској се порез на имовину не плаћа.

У Шпанији ће, заједно са порезом на непокретности, власници кућа и станова морати да плате порез на богатство, чија се стопа креће од 0,2% (вредност имовине до 193 хиљаде евра) до 2,5% (имовина је скупља од 12 316 хиљада евра).

Рачуни за комуналије – такође ће бити плаћени. Међутим, износ комуналних рачуна зависи од потрошње. Бројила су инсталирана у готово свим кућама. Примећујемо само да је у земљама Западне Европе плаћање за воду, гас и струју веће него на југу..

Ако узмемо у обзир све укупне трошкове одржавања куће или стана, онда је једна од најскупљих земаља Француска. Одржавање стамбених објеката овде износи око 2-3% укупне вредности имовине, укључујући локалне порезе на имовину, комуналне рачуне и осигурање. Ако упоредите, онда, на пример, у Великој Британији трошкови су око 1%. У Немачкој је одржавање кућа такође прилично скупо због високих комуналних цена. Одржавање стамбених објеката у Хрватској, Црној Гори и Финској биће много јефтиније.

Сумирајући

Европско тржиште некретнина је тренутно веома привлачно за руске инвеститоре. Цијене станова и кућа у многим европским земљама много су ниже него у Москви. Зато многи потенцијални инвеститори издвајају значајна средства за куповину страних некретнина. Према прогнозама многих стручњака, инвестиције ће и даље расти и добијати на значају. Главни разлог за то је што цене некретнина у Европи не би требало да расту у блиској будућности, а можда ће у неким регионима цене чак и пасти..

Исаац Левитан, близу Бордигхера. Северно од Италије, 1890

Куповина хотела у Европи, који је последњих година постао популарна врста улагања међу нашим сународницима, такође ће само стећи популарност. Ово се посебно односи на куповину хотелских некретнина са гарантованим примањима. На крају, присуство гарантованог прихода омогућава чак и инвеститору који нема искуства у хотелијерству да без ризика ризикује улагања у хотелске некретнине у Европи.

Међутим, ако планирате уложити у куповину некретнина у Европи, прије тога свакако морате обратити пажњу на трошкове одржавања овог објекта. Пошто одржавање домова у многим земљама није најјефтиније задовољство.

Генерално, са поуздањем можемо рећи да ако желите да уложите дугорочну инвестицију, куповина некретнина у Европи је у овом тренутку прилично добра инвестиција. У блиској будућности вероватно неће бити могуће добити значајан приход од таквих инвестиција, а у будућности ће врло вероватно донети профит..