Шта очекивати на тржишту некретнина у 2015. години: трендови, ризици и прогнозе цена

Садржај препоруке

• Ризици куповине некретнина у кризи
• Смањење профитабилности станова за изнајмљивање
• Ризик од куповине станова по уговорима о дељеној градњи
• Потешкоћа у стицању некретнина хипотеком
• Шта ће утицати на цене
• Повећање пореза на некретнине
• Флуктуације курса рубља
• Ниво прихода становништва
• Повећање дисконтне стопе Централне банке на 17%
• Какво је становање исплативије купити у кризи
• Тип некретнине
• Локација
• Ценовни сегмент
• Вријеме набавке

Ризици куповине некретнина у кризи

На први поглед, улагање у некретнине у кризи делује као разумна идеја, али Руси који ће прибећи таквом начину улагања треба да узму у обзир све могуће ризике.

Смањење профитабилности станова за изнајмљивање

Према порталу Росриелт, само у децембру 2014. просечне цене најма за двособне станове у већини великих руских градова значајно су пале: у Москви – за 13,5%, Владивостоку – за скоро 30%, у Тјумењу – за 16% , у Белгороду – за 11%.

У 2015. години стручњаци предвиђају још већи пад цијена најма, јер ће солвентност Руса пасти, а број изнајмљених станова неминовно ће се повећати због некретнина стечених у циљу уштеде. Највеће губитке имаће власници елитних станова, чије ће цене према неким прогнозама пасти за готово 40%.

Уз смањење прихода у 2015. години, трошкови најмодаваца ће се такође повећати због планираног повећања пореза на имовину за око 3 пута..

Ризик од куповине станова по уговорима о дељеној градњи

Акционари ризикују да остану без стана ако програмер не доврши изградњу куће и врати новац клијентима. У контексту повећања дисконтне стопе Централне банке на 17%, вероватноћа да се такве ситуације појаве више пута се повећава, јер се огроман број руских новоградњи гради на позајмљеном новцу. Тако је, на пример, само неколико недеља након повећања дисконтне стопе, велика грађевинска компанија Мортон објавила да ће у 2015. години, производња нових пројеката бити смањена за 35%.

Потешкоћа у стицању некретнина хипотеком

Према неким подацима, удио станова купљених на хипотеци на руском тржишту износи 30%, а за некретнине у новоградњи та бројка је још већа – 50%. Овај финансијски инструмент био је главна „покретачка снага“ раста стамбене изградње.

У 2015. години, за многе Русе ова опција куповине некретнина ће постати једноставно неподношљива, јер након што Централна банка подигне дисконтну стопу, камате на хипотеке у руским банкама износиће 18-20%. И мало је вероватно да ће државне субвенције, које су изразите за многе категорије хипотекарних зајмопримаца, на неки начин радикално утицати на ситуацију..

Шта ће утицати на цене

Веома је тешко направити тачне прогнозе како ће се цене некретнина у Русији понашати у 2015. години, али постоји неколико фактора који ће утицати на формирање цена становања током целе године..

Повећање пореза на некретнине

Овај фактор ће довести до смањења потражње за стамбеним капиталом, јер станови у Москви по правилу имају веома високу катастарску вредност, и управо из овог показатеља израчунава се износ пореза на непокретност.

Флуктуације курса рубља

Цене станова директно зависе од курса рубља. Очекује се да ће се у скорој будућности курс стабилизовати, јер су владе мере већ почеле да делују, а које су предузете за подршку националној валути. Ову су чињеницу препознали чак и представници ММФ-а у изјави објављеној пре неколико дана..

Постоји мишљење да ће курс рубља према долару ојачати током 2015. године, што ће довести до пада цена рубља за више од 10%.

Ниво прихода становништва

Смањење прихода Руса, које се очекује у 2015. години, довешће до значајног пада потражње за становањем. Према мишљењу особља аналитичког центра Ест-а-Тет, пад потражње може износити 30%, а ако економска ситуација у земљи остане дуго нестабилна – за 40-60%. Штавише, највише ће се смањити потражња за луксузним некретнинама. Удео куповине буџетског становања потонуће много мање, јер многи Руси у кризи улажу у некретнине, које се могу најбрже продати.

Повећање дисконтне стопе Централне банке на 17%

Овај фактор ће утицати на цене у новоградњи изграђеним кредитним новцем. Сада ће плаћања програмерима за банкарске кредите бити много већа и, наравно, то ће се надокнадити повећањем трошкова становања. Дакле, према прогнозама партнера развојне компаније „Кхимки Гроуп“, цене могу да порасту за 8-12%.

Какво је становање исплативије купити у кризи

Тип некретнине

Најперспективније становање у кризним временима су станови на секундарном тржишту, изграђени 2005.-2010. Њихове предности су очите: такве куће се не разликују много од новоградњи у погледу хабања, станови у њима могу се купити са великим попустом, а осим тога, ово кућиште има готов финиш, тако да његови власници неће морати да живе у стању сталне обнове.

Такође ове године вреди обратити пажњу на некретнине у новим зградама. Због пада прихода становништва и високих стопа хипотеке, станови у таквим кућама неће се превише брзо распродати, а програмери ће их највероватније продати са великим попустима. Али, превише је ризично куповати становање у кућама на нултом нивоу, идеална опција су нове зграде у завршној фази изградње. У овом случају се може надати да ће програмер имати довољно средстава да заврши изградњу куће. Такође бисте требали обратити пажњу на учешће у изградњи државних компанија. То повећава вероватноћу довршетка изградње по плану..

Друга занимљива врста некретнина су дуплекси и куће у средњем и цјеновном цјеновном сегменту. Такво становање сваке године добија све већу популарност код становника руских мегацртова. Стога ће се после неколико година највероватније продати по вишој цени..

Локација

Најбоље је купити стан у редовним спаваћим местима. Такви станови биће захтевани у било којој економској ситуацији и могу се лако продати или изнајмити. Такође је потребно обратити пажњу на инфраструктуру тог подручја: метро, ​​продавнице, тржнице, вртићи, школе – све то утиче на атрактивност становања за потенцијалне купце.

Ценовни сегмент

Наравно, треба дати предност становању економске класе, који може да приушти највећи број Руса. Треба обратити пажњу на луксузну некретнину само ако се стан сматра дугорочном инвестицијом. Можда ће бити тешко продати га у наредних неколико година, а профитабилност од изнајмљивања биће мала, али економска криза ће се пре или касније завршити и тада ће цена таквог становања неминовно почети да расте.

Вријеме набавке

Не би требало да журите са куповином куће. Потражња на тржишту и платежна способност становништва, од којих зависи цена некретнина, постепено ће падати. Сходно томе, најоптималније време за куповину стана је друга половина године или чак крај 2015. године..