Ризици и користи куповине хипотеке

Садржај препоруке

• Чимбеници који одређују цијену хипотеке
• Однос између зајмопримца и банке
• Вештина Реалтора
• Карактеристике стана
• Неподношљива плаћања кредита
• Продаја симулираног стана
• Куповина хипотекарног стана од банке
• Шеме намирења за станове под хипотеком
• Резиме

Прво дефинирајмо терминологију – у овом чланку куповина хипотекарног стана значи куповину некретнина и од прилично „просперитетних“ власника хипотекарних станова, и од несретних хипотекарних зајмовара који су присиљени да продају стамбени стан под притиском животних околности, или набавке већ конфискованог стана од банке..

Едвард Мунцх. Црвена Вирџинија Цреепер. 1898-1900

У друштву је распрострањено мишљење о великој користи од таквих трансакција за неиспуњене станове – могућност уштеде готово двоструко личног буџета у поређењу са тржишним ценама. Као накнаду за ову хипотетичку корист кружи једнако стабилно мишљење о великим ризицима таквих трансакција повезаних са неиспуњеним обавезама претходног власника, недовољном законском поузданошћу итд..

Агенције за промет и банке које дају хипотекарне кредите не воде општу статистику о продаји станова под хипотеком. Обим овог сектора на тржишту некретнина може се проценити из коментара неколико високих стручњака за некретнине у Русији. Ако шеф елитног одељења за некретнине компаније А-Реалти Гроуп А. Риумин назове број таквих трансакција у својој компанији не више од 3% од укупног броја, тада шеф хипотекарне службе компаније РЕЛИГХТ-Реал Естате И. Казхикина изражава цифру од 7% … Према регионалном директору ИНКОМ-а Недвизхимост И. Лурие, број таквих трансакција у његовој компанији у прошлој години износио је 9% од укупног броја, шеф одељења за секундарно становање БЕСТ-Недвизхимост Е. Булицхев проценио је удео трансакција са обезбеђеним становањем на 20 %. И. Лурие изјављује да „Реалтори непрестано продају некретнине које су у залогу банке“, односно његов тржишни удео може се сматрати значајним. Како објашњава Е. Булицхев, већина таквих трансакција „одвија се по слободној вољи власника – на пример, продаја једнособног стана за куповину двособног стана по рођењу детета итд.“

Присилна продаја, према једногласном мишљењу свих стручњака, најмањи је сегмент у трансакцијама хипотекарних станова.

Већина власника хипотекарних некретнина, неспособни да отплате свој кредит, обраћају се фирмама за некретнине чак и пре него што их банке на суду присиле на продају. М. Маркарова, генерални партнер компаније МАИФАИР Пропертиес, процењује број таквих „заиста заданих“ продаја за њену компанију на 20-25% од укупног броја продатих хипотекарних станова. Продаја под принудом, према једногласном мишљењу свих стручњака, најмањи је сегмент у трансакцијама хипотекарних станова. Шеф одељења за хипотекарне кредите компаније „НДВ-Реал Естате“ А. Владикин објашњава то чињеницом да се такви случајеви дешавају тек након дугог кашњења у плаћању – најмање 6 месеци. „Банке покушавају проблем решити“ мирним путем „, нудећи одлагање, смањујући месечне исплате, и одлучују тужити тек након што исцрпе границу стрпљења“.

Кугач Јуриј Петрович, Из недавне прошлости

Врло важна тачка о трансакцијама са заложном „заданом“ некретнином објашњава И. Казхикина (ПРАВО-Недвижимост): „Агресивни притисак на власника хипотекарног стана од поверилаца, колекционара, некретнина и других лица да би га натерао да прода своју имовину без судске одлуке спадају под члан 179. Грађанског законика Руске Федерације “. Објаснимо нашим читаоцима да се овај чланак Грађанског законика бави незаконитошћу трансакције извршене под утицајем претњи и тешких околности под крајње неповољним условима. Према томе, према мишљењу И. Казхикина, такве трансакције „имају све шансе да у будућности буду проглашене неважећим“. А. Саприкина, заменик шефа Делта Естате-а, додаје да куповина хипотекарног стана путем аукције (након судске одлуке) намеће купцу „потребу да се побрине да против судске одлуке бившег власника нема жалбе.“ У супротном, каснији судски спорови за нове власнике могу постати врло вероватни и резултат ће бити тешко израчунати унапред „.

Чимбеници који одређују цијену хипотеке

Однос између зајмопримца и банке

Критичност финансијских односа у пару дужник-банка. Што се кредитна ситуација ближе фрази из уџбеника „И – и, како све тече …“, нижа је цена за „подразумевани стан“. Велики укупни износ дуга, заједно са пеналом и каматама, заједно са дугим периодом занемаривања плаћања дужника, омогућава банци да диктира материјалне услове трансакције. Т. Воробиова, заменик шефа московске агенције за некретнине, говори о запису у својој пракси, „цифри од 25% разлике у цени између хипотекарног стана и тржишне цене за њега“. А. Владикин (НДВ-Недвизхимост) сматра ниску цену „главним фактором који одређује интересовање потенцијалних купаца за хипотекарни стан“. Међутим, А. Банников, шеф одељења за секундарне некретнине у Азбука Жилији, подсећа да се највећи део продаје хипотекарних станова одвија после „споразумног“ споразума банке и дужника, и „задовољство обе стране овим споразумом не дозвољава рачунање на значајно смањење цене хипотекарног стана у односу на просечну тржишну цену. индикатор „.

Вештина Реалтора

Вештина реалног заступника може значајно утицати на цену хипотекарног стана. Овај фактор је добро илустрован примером двеју специфичних споразума из Москве у јесен 2010. године, које је Иу Иу Лурие цитирао. У првом случају, куповину хипотекарног трособног стана у близини метро станице „Полезхаевскаиа“ извршила је некретнина по цени од 800.000 рубаља мање од следеће најјефтиније сличне понуде на тржишту. Још једна епизода је продаја искусног некретнина двособног стана у Домодедову. Пошто је с разлогом заинтересовао свог агента за максималну цену, зајмопримац је добио тржишну вредност стана – односно, продат је још скупље од просечне цене!

Карактеристике стана

Потрошачке карактеристике продатог хипотекарног стана могу значајно повећати његову вредност. А. Риумин („А-Реалти Гроуп“) сведочи о великој потражњи добро смештених станова који врше квалитетне поправке: „за такве објекте неки страх купца од трансакција које укључују банку је више него надокнађен њиховом погодношћу и комфором.“.

Винсент Ван Гог. Соба Винцента ван Гогха у Арлу. 1888

„Висококвалитетне потрошачке карактеристике хипотекарног стана омогућавају кориснику да разумно очекује да ће продати по цени која је упоредива са тржишним просеком“, додаје Е. Булицхев (БЕСТ-Реал Естате).

Неподношљива плаћања кредита

Неподношљива месечна плаћања банци у комбинацији са ограниченим временом продаје. Фактор у већој мјери својствен елитном сегменту хипотекарних некретнина. Конкретан пример дао је А. Риумин о продаји елитног Арбат пентхоусе-а у септембру 2010. године. „Упркос тржишној вредности од 6,2 милиона долара, главни разлог за“ обрачун „пентхоусе-а на 5,5 милиона долара био је потреба да се месечно исплаћује 100 000 УСД. Ову ставку можете сматрати посебним случајем из тачке 1, када је сама банка заинтересована да „стање“ хипотекарног стана „преведе у„ застој дуга “и самостално га откупи по сниженој цени..

Продаја симулираног стана

Имитација продаје дужника је прилично редак фактор када дужник хипотеку одређује цену хипотекарног стана са намерним вишком цене да би умањио вероватноћу његове продаје. Као што објашњава ген. Директору „ИПОТЕК.РУ“ Д. Овсјаникову, такви случајеви се понекад бележе као „метода бескрупулозног зајмопримца да се избегне притисак банке када се исплате одуговлаче на период краћи од 6 месеци“. Да бисте избегли психолошки банкарски „притисак“ у виду телефонских позива, слања писама итд. са захтевима за враћање дуга, носилац хипотекарног кредита пружа банци доказе о својој активности у продаји хипотекарног стана, али цена коју је он одредио изазива збуњеност код потенцијалних купаца у најбољем случају. Према сведочењу Д. Овсјаникова, свестан је случаја када је цена за 35% већа од тржишног просека. Даљи развој такве ситуације могућ је било према тачки 1, или поновном плаћању хипотеке. Према С. Иванови, заменик. Председник Одбора ЦБ Агропромцредит: „Овакве акције не само да ће озбиљно покварити кредитну историју зајмопримца, већ могу и навести банку да покрене правни поступак са максималном озбиљношћу могућих потраживања од свог клијента.“

Куповина хипотекарног стана од банке

Они предмети непокретности који се након одлуке суда продају „присилно“, продају се на аукцијама, а трошкове искључиво одређује банка. И управо за такве трансакције цена заиста може бити знатно нижа од тржишне – али само она може, што се не догађа увек у пракси. Ако је ген. Директор компаније „Финнесцо“ Н. Мозгалевскаиа процењује да је цена таквих станова најмање 10% нижа од просечног нивоа на тржишту, док шеф „Русипотеке“ А. Ипполитов назива много скромнију цифру од 5 – 6%. Према директору компаније „ИПОТЕК.РУ“ Д. Овсјаникову, трансакције на хипотеком станова по продајној цени „испод 25% тржишне цене су изузетно ретке“. Банке које су добиле право да располажу заданим станом немају право да саме продају такве некретнине и за то привуку компанију за продају, што повећава трошкове и, као резултат, коначну цену хипотекарног стана.

Законом је утврђено да пре свега средства од продаје аукцијских станова иду у банку, дужник може да рачуна само на њихов салдо. Штавише, како каже Андреи Банников (Азбука Зхилиа): „Ако су примљена средства на аукцији недовољна за покриће банкарских трошкова, преостали део се враћа од бившег власника стана, а нову тужбу може банкарска институција поднети скоро одмах након аукције.“.

Током периода пада цена некретнина (сезонског или кризног), дужник може да се нађе у ситуацији када стварна продајна вредност хипотекарног стана неће покрити кредит. Како објашњава Т. Воробиова („Московска агенција за некретнине“), такве се ситуације обично регулишу уговором о зајму када се потпише, а банке у стандардни текст укључују клаузулу о финансијској одговорности зајмопримца са свом имовином коју поседује. „Ова клаузула уговора о зајму постаје веома непријатно изненађење за власнике хипотекарних станова – уосталом, већина њих верује да ако не могу вратити кредит, ризикују само хипотеку.“.

Шеме намирења за станове под хипотеком

Савезни закон Руске Федерације „О хипотекама“ довољно детаљно регулише трансакције са хипотеком. Готово сви стручњаци консолидовано наводе да главна потешкоћа ове врсте трансакција некретнинама није повезана са сумњивом „правном чистоћом“ трансакције, већ са потешкоћом синхронизације радњи свих заинтересованих страна – купца, продавца, банке, бележника, регистрационе коморе итд..

Б. М. Кустодиев. Трговци. Старац са новцем. 1918

Најчешће шеме намирења за хипотеке укључују:

1. Продавац добија од купца авансно плаћање у висини износа његовог дуга према банци – хипотекар (или више), и уз обавезно извршење прелиминарног споразума (износи су прилично велики!). Како каже М. Маркарова („МАИФАИР Пропертиес“), након што је у целости примила износ дуга, банка издаје дужнику обавештење да пристаје да отуђи хипотеку. Са овим документом у продаји, продавац и купац потписују редован уговор о продаји и куповини, који се морају регистровати (и што пре то боље) регистровати код Россреестр-а и добити извод из Јединственог државног регистра права некретнина (УСРР) о уклањању терета дуга из стана.
2. Употреба ћелија банке – на дан трансакције износ који је дужник већ уплатио банци је заложен у једној ћелији, а продавац ће му приступити након представљања овереног уговора о купопродаји и извода из УСРР-а о уклањању оптерећења из свог бившег стана. Како објашњава Е. Булицхев (БЕСТ-Недвизхимост), „просечни рок за уклањање терета у регистрацијској комори је три радна дана, тако да купац не ризикује ништа“. Износ зајма налази се у другој ћелији, а продавац га преноси у банку – хипотекар на дан регистрације трансакције. Износ новца који прелази кредитни дуг хипотекарног стана, продавац пребацује купцу директно, без банкарских услуга, након завршетка „операције са ћелијама“.
3. Купац хипотекарног стана може потписати додатак уговору о зајму, према којем постаје гарант продавца. Овај статус купцу хипотекарног стана даје законски правну могућност да исплати дуг дужника, након чега банка издаје обавештење о својој сагласности са планираним отуђењем стана. Даље, у Россреестр-у се истовремено пријављују пренос преноса власништва, регистрација купопродајног уговора и уклањање оптерећења. Стручњаци саветују да такву шему опишу што јасније и детаљније у прелиминарном уговору..

Правни трошкови трансакција са хипотекарним становима су већи него код класичних некретнина и могу се увелике разликовати у зависности од трошкова овлашћених јавних бележника. Скоро сви постојећи хипотекарни уговори садрже клаузулу о казнама за пријевремени раскид кредита – ове казне морају се платити. Просечно за компанију „БЕСТ-Реал Естате“ Е. Булицхев даје цифру трошкова повлачења уз кауцију од 200 УСД – укључује регистрацију и државну царину.

Стручњаци на тржишту некретнина имају тенденцију да ризике од куповине хипотеке сматрају високо претјераним. Т. Воробиова („Московска агенција за промет некретнинама“) говори о посебној темељности провере таквих трансакција од стране свих врста регулаторних тела (до тужилаштва и рачунског већа): „Било која озбиљна компанија за промет некретнина посветиће велику пажњу подршци трансакцијама са хипотекарним становима већ вероватне и поновљене провере ових трансакција на тржишту некретнина у будућности. “ М. Маркарова („МАИФАИР Пропертиес“) додаје да надлежно законско поштовање савезног закона „О хипотекама“ и одговарајућих чланака Грађанског законика Руске Федерације „смањује ризик од неважећих трансакција у заложним становима на практично нулу“.

Резиме

Продаја станова под хипотеком уочљив је сегмент на стамбеном тржишту, а због јасних знакова оживљавања хипотекарног кредитирања има перспективе за раст. Проблеми са овом врстом трансакција су вероватније повезани са великом бирократском сложеношћу него са потенцијално великим правним ризиком. Велика већина хипотекарних станова продаје се по прилично тржишним цијенама. Вероватноћа куповине јефтиног објекта са неиспуњеним некретнинама прилично је упоредива са вероватноћом куповине „обичног“ стана са истим попустом, који никако није укључен у хипотеку. Стручњаци за некретнине примјећују да се одлука о куповини одређеног хипотекарног стана обично доноси узимајући у обзир цијели скуп параметара – односно цијену, локацију, квалитет поправке и доступност инфраструктуре. Овај приступ додатно приближава „хипотекарни“ сектор некретнина који се продаје ближе општим предлозима за продају станова.