Приградска некретнина у московском региону – трендови и перспективе

Садржај препоруке

• Нагодбе и нагодбе у више формата брзо се враћају на тржиште
• Бизнис класа ће бити лидер у структури нових насеља у 2011. години
• Што се тиче потражње у првом кварталу 2011., некретнине економске класе су у предности
• Колико тренутно вриједи сеоска кућа у московској регији?
• Сумирајући

На основу резултата првог квартала ове године постало је јасно да се објекти пословне класе враћају на тржиште приградских некретнина у близини Москве.

Лев Аронов Обала. Зграде. Труба. 1956

Као што неки стручњаци сугеришу, овај сегмент би могао постати доминантан до краја године. У овом сегменту цена, у прва три месеца 2011. године, 60% од укупног броја нових насеља је ушло на тржиште. Бизнис класа је такође постала лидер у расту цена – у посматраном периоду овај сегмент је порастао за 6%, упркос чињеници да је елитно приградско становање и даље стабилно у погледу цена, а економска класа је чак и мало изгубила у цени.

Нагодбе и нагодбе у више формата брзо се враћају на тржиште

Према аналитичком центру ЈСЦ ОПИН, у 2011. години, због засићења приградског тржишта некретнина земљишним парцелама без уговора (УБП) и преласка неких програмера у скупље тржишне сегменте који захтевају добро осмишљен конкурентски концепт и довољна финансијска улагања у почетној фази изградње, тржиште ће се појавити не више од 50 нових објеката. Од тога ће, према прогнозама аналитичара, око 80% отпадати на земљишне парцеле уговором (УСП).

Истовремено, треба напоменути да парцеле без уговора губе позиције – потражња и понуда ових објеката се смањује. Међутим, УБП и даље задржава лидерство у укупној структури понуде, они заузимају 73%, а у структури закључених трансакција чине 82%. Само, вероватно је да то неће дуго трајати – тенденција опадања интересовања за такве сајтове је очигледна.

Још један прилично куриозан тренд у прва три месеца ове године је пораст удела у приградским насељима у којима је представљено више формата некретнина (градске куће, викендице, УСП, УБП, као и стамбене зграде) у различитим размерама и комбинацијама.

Имајте на уму да је учешће УБП-а у првом кварталу ове године било 73%, удио насеља у више формата – 13%, викендице и УСП – 11%, а градске куће су чиниле само 3% од укупног броја понуђених објеката на тржишту.

Такође треба напоменути да је у последње 3 године удео градских кућа значајно смањен, како кажу стручњаци, већина таквих пројеката током кризе је редизајнирана за изградњу насеља у више формата.

Бизнис класа ће бити лидер у структури нових насеља у 2011. години

Ако узмемо у обзир све нове пројекте који су на тржиште ушли у првом кварталу 2011. године, тада их 60% припада бизнис класи. Ови пројекти се по правилу одликују добром локацијом, занимљивим архитектонским и планерским решењима, као и развијеном инфраструктуром унутар викенд заједнице или у непосредној близини. Имајте на уму да ако број домаћинстава у селу не пређе педесет, такво село обично има посебан излаз у велику воду и испуњава све захтеве за смештај у пословној класи. Неки стручњаци такве предмете односе на такозвану премиум класу..

Виноградов Сергеј Арсениевич. На имању. 1090

Учешће преосталих тржишних сегмената (елитних и економичних) међу новим пројектима приградских некретнина у московској области крајем 1. квартала 2011. представљало је 20% сваког.

Међу новим пројектима који су ушли у тржиште у овом периоду су следећа насеља: Сњежна Долина Ромасхкино (Симферополское Схоссе), Павловијска језера и Екопарк Усхаково (Новоризхское Схоссе) и Медведево (Киевское Схоссе).

Међутим, ако узмемо у обзир објекте који већ постоје на тржишту, онда у њиховој структури понуде економске класе и даље воде, њихов удео је износио 76%, док је пословна класа – 17%, а елитно приградско становање – само 7%.

Села која се налазе на 55 км од престонице обично се користе за стално пребивање током целе године.

У прва три месеца 2011. године, насеља су била равномерно распоређена у смислу удаљености од московског прстена. На ову околност утицало је и то што је процес изградње све удаљеније од престоница почео активније. Тако је удио објеката који се налазе на удаљености већој од 55 км од Московске обилазнице у току посматраног периода износио је 54%, а 46% – у насељима у кругу од 55 км од Москве. Конвенционално је могуће класификовати подручја удаљена од Московског прстена као насеља која се користе за сезонски живот. Иста села која се налазе на 55 км од престонице, по правилу се користе за стално пребивање током целе године.

Примећујемо и чињеницу да је последњих месеци уочљива јасна тенденција – опскрба у правцу Новоризшког аутопута нагло се смањује, а на Дмитровки и Рублевки и даље расте.

Тренутно се на Новоризхском аутопуту нуди око 140 викенд насеља свих формата и класа.

Упркос чињеници да је аутопут Рублево-Успенское током последње 3 године скоро у потпуности реализовао свој потенцијал за развој, овај правац, према резултатима 1. квартала 2011. године, заузима 23% укупне структуре опскрбе у свим пројектима елитних викенд насеља.

Што се тиче потражње у првом кварталу 2011., некретнине економске класе су у предности

Према резултатима у прва три месеца 2011. године, највећу потражњу (82% свих закључених трансакција) користило је земљиште без уговора. Готове викендице чиниле су само 4% укупне потражње, а остале врсте становања – 14%.

Потражња за викенд насељима економске класе значајно је порасла, која је износила 78%, док је пословна класа била у потражњи само међу 14% потенцијалних купаца, а само 8% потражње је пало на елитне некретнине.

Цамилле Писсарро. Црвени кровови. 1877

Ако узмемо у обзир структуру потражње буџета за куповину, тада нема већих промена. Најпопуларнији су предмети у вредности до 500 хиљада долара. Међутим, у последње време је дошло до изглађивања у структури потражње за трошковима приградских некретнина. Сада одлучујући фактор приликом куповине сеоске куће није толико буџет колико квалитет пројекта.

Други значајан тренд у 1. кварталу 2011. године је активирање купаца високог буџета. Удео потражње за елитним некретнинама вредним више од три милиона долара био је 8%.

Потражња за приградским некретнинама у близини Москве све мање зависи од правца. На то утиче и појављивање на тржишту добре и квалитетне понуде у разним областима. Лидер по питању потражње у првом кварталу је и даље Новоризхское аутопут (20% од укупног броја захтева). Међутим, скоро исти ниво потражње примећен је у правцу аутопута Киевскоие (18%), аутопута Калузхскоие (15%). У исто време Рублевка помало губи своју популарност међу потенцијалним купцима..

Колико тренутно вриједи сеоска кућа у московској регији?

Имајте на уму да од средине прошле године постоји стални тренд раста цена висококвалитетних приградских некретнина у близини Москве. Цене расту за око 3-7% по кварталу, зависно од врсте некретнина. Савремени продавци довољно брзо реагују на промене у потражњи и прилагођавају се ценама.

Према резултатима у првом кварталу ове године, највећи раст цена примећен је у насељима пословне класе, који су износили 6%. У елитном сегменту приградских некретнина цене су прилично стабилне – раст цена примећен је на нивоу од 0,5%. Села економске класе нешто су изгубила у цени – минус 0,5%. Смањење цена у овом сегменту је последица чињенице да је тренутно највећа конкуренција – нови пројекти на тржиште улазе, по правилу, по просечној понуди, која је нешто испод тржишне. Овај тренд ће се вероватно наставити до краја ове године..

Апсолутно, просечна цена по квадрату. м власништва над кућом (викендица са земљиштем) у елитном сегменту тржишта износи око 5 хиљада долара. У насељима пословне класе просечна цена је на нивоу од 3450 долара по квадрату куће, а у пројектима економске класе 1450 долара по квадрату. Истовремено, на подручју приградских станова у московској области постоје објекти на којима квадратни метар кошта до 12 хиљада долара. То се обично дешава због велике површине суседне парцеле.

Према неким стручњацима, цене у сегменту пословне класе и даље ће расти за око 5-7% по тромесечју. Довољна стабилност биће примећена и у осталим сегментима.

Сумирајући

Ситуација која се развила у првом кварталу 2011. године на тржишту приградских некретнина у близини Москве може се окарактерисати као позитивна, са приметним трендом развоја и оживљавања овог тржишног сектора. Очигледно је да антикризна опција приградске изградње – земљишне парцеле без уговора – примјетно губе своју популарност у контексту опћег опоравка руске економије и раста ефективне тражње.

Такође је позитиван тренд раста квалитета нових пројеката викенд насеља у контексту појачане конкуренције потенцијалних купаца. Самим тим, квалитета понуде расте, што несумњиво игра само у рукама купаца.

Готови објекти који имају добра потрошачка својства постају све популарнији: инфраструктура, локација итд..

Очекује се да ће у ИИ кварталу 2011. године потражња за готовим приградским смештајима порасти за око 20%. То ће се догодити због одложене потражње која је настала током кризе и после кризе..

Према резултатима из првог тромесечја 2011., са сигурношћу можемо рећи да је тржиште приградских некретнина превазишло кризу, па ће у овом сектору у будућности доћи до повећања тражње и квалитета понуде..