Претрага и куповина некретнина у Италији

Садржај препоруке

• Поступак проналажења и куповине италијанских некретнина
• Како претраживати
• Регистрација некретнина
• Порези, расходи
• Коначно

У центру Средоземља, спуштајући се низ алпске падине, савијајући се у Падовску низину, испуњавајући Апенински полуоток, обасјан многим малим острвима у Средоземном мору, налази се прелепа Италија – циљ милиона туриста из целог света.!

Познато је да је Италија највећи центар међународног туризма. Преко 50 милиона људи сваке године долази овде да погледа завичај европске културе и уметности, познате по својим талентима..

Захваљујући разноврсној клими ове земље, одређеној њеном територијалном дужином, свако има право избора места за одмор по свом укусу: било да су то снежне Алпе и Апенини или угодна морска обала. Или можда желиш да останеш овде заувек? Шта кажете на сеоску кућу или малу вилу на обали Јадрана?

По правилу историја италијанске непокретности, њено ИМЕ, привлачи много страних купаца овде. Поред тога, Италија има огроман број јединствених историјских локалитета, који у комбинацији са величанственим златним плажама и првокласном индустријом забаве и забаве чине ову земљу сјајним местом за улагање у некретнине..

Јефтино становање у Италији „за живот“ може се купити само на северу земље. Овде ће, за разлику од бучних летовалишта, цене бити што повољније. Генерално посматрано, с обзиром на кризу, вредности некретнина у градовима на северу Италије пале су у просеку за 5-10%. Поред тога, потражња за некретнинама, на пример, у Ђенови, Верони, Торину и Палерму, пала је за 12-15%. Сада је цена буџетског двособног стана у Италији од 70 хиљада евра постала сасвим уобичајена.

Мицхаел Лонго. Палермо. 2009

Италијанске приградске некретнине, смештене на угодним обалама Средоземног мора, и даље су посебно тражене међу страним купцима. То је због присуства високо развијене мреже друмског саобраћаја и високе квалитете инфраструктуре италијанских летовалишта. Било који добављач некретнина (чак и са мало искуства) саветује вам да купите некретнину у Италији, која се налази на обали, наиме у јужним провинцијама земље и поред обале Сицилије. Становање у тим местима увек је привлачило привреднике који желе да профитабилно уложе свој новац.

Богати грађани наше земље успели су да цене све предности улагања новца у италијанске некретнине, можда је време да и ви то учините?

Поступак проналажења и куповине италијанских некретнина

Како претраживати

Дакле, замислимо да сте одлучили да купите италијанску некретнину. Прво што вам саветујем, ако не говорите италијански и уопште не знате „одакле започети“, обратите се „нашој“ агенцији за промет некретнина, која истовремено мора бити подружница једне од италијанских грађевинских компанија или агенција. За услуге такве компаније мораћете да платите много нижу провизију него за рад „чисто руских“ агенција, које се, уз то, могу испоставити као обични преваранти..

Услови које такве компаније стварају за руске купце италијанских некретнина су што удобнији и безбеднији. Можете се упознати са занимљивим понудама и пре него што отпутујете у иностранство, а да истовремено изаберете достојну опцију по својој жељи и сразмерну с вашим буџетом..

Стручњаци агенције за промет некретнина ће вас консултовати и добићете свеобухватне правне и друге информације о објекту који вас занима. Након почетног упознавања имања, одлазите у Италију. Имајте на уму да авионске карте и хотелски смештај плаћате сами (на туристичку визу), иако неке агенције преузимају све ове одговорности, међутим, ове услуге нису превише јефтине.

Даниел Валл. Манарола италија

На уобичајеном месту дочекаће вас руски менаџер одабране италијанске компаније, који ће вам организовати преглед унапред одабраних објеката некретнина, а такође ће вам пружити свеобухватну помоћ у куповини ове значајне куповине.

Пошто се куповина некретнина врши искључиво у безготовинском облику, како би се што брже убрзао процес куповине италијанских „бројила“, брините о отварању личног текућег рачуна у некој од европских банака (по могућности на италијанској).

Регистрација некретнина

Чим се одлучите за избор некретнине, и спремни сте да контактирате њеног продавца, прелазимо на први корак „Траттатива“ – преговоре и преговарање..

Руска филијала италијанске агенције за некретнине, као представник ваших интереса, шаље писмо („Пропоста д’ацкуисто“ – неопозива понуда за куповину) седишту у Италији у коме је назначена цена по којој желите да купите ову или ону имовину. Тада се у Италији формира документ у коме су прописане све карактеристике некретнине која вас занима, њена локација, цена, поступак куповине и услови, као и услови плаћања.

Ако потврдите озбиљност својих намера приликом куповине овог предмета, заједно са писмом италијанској агенцији остављате „Цапарра“ – депозит, аванс, чији износ по правилу не прелази 5% деклариране вредности робе. Односно, на име продавца (власника некретнине) пишете чек, док новац још није пребачен на његов рачун.

Након уплате депозита, италијанска агенција координира са власником некретнине вашу понуду за куповину, на основу које имате право да одлучите да ли сте задовољни одговором продавца или не.

Ако вам треба времена да размислите, предмет можете „резервисати“, односно уклонити из продаје на краће време (не више од 10 дана). За то је агенцији за некретнине плаћен одређени износ новца. На крају термина, ако се нисте предомислили у вези куповине некретнине, њен власник потпише понуду и прими чек који сте му написали. Ако продавац није задовољан нечим, на пример, ценом, условима или начином плаћања, тада има право да захтева промене у Пропоста д’ацкуисто.

Дан Бозицх. Италијанско село

Купац има право да одлучи да ли прихвата услове продавца или не. У другом случају депозит му се враћа у целости. Ако власник некретнине пристане на декларисану понуду и већ је потписао потребна документа, али се купац у последњем тренутку предомислио, чек му се неће вратити.

Ако се странке договоре о међусобном договору, тада ће други корак на путу куповине имовине бити „Прелиминаре ди цомправендита“ или „Прелиминаре ди вендита“ – прелиминарни (примарни) уговор оверен код јавног бележника, као и плаћање власнику имовине 5-30% вредности имовине ( зависи од многих фактора).

Успут, управо се у овој фази плаћају ПДВ и услуге агенције за промет некретнинама (у Италији износ накнаде агенцији за обављени посао по правилу не прелази 3-5% од вредности имовине). Прелиминаре ди цомправендита прописује податке о странама и условима трансакције (лични подаци странака, карактеристике имовине, њена вредност, поступак и услови плаћања). Поред тога, у документу се наводи датум коначног уговора. Од тренутка закључења Прелиминаре ди вендита, ексклузивно право куповине непокретности додељује се купцу и од тог тренутка се овај предмет званично повлачи из продаје.

У случају да купац одустане од куповине некретнина током извршења коначног уговора, он у потпуности губи претходно уплаћени износ новца (депозит), међутим, ако трансакција постане немогућа по кривици продавца, тада купцу мора уплатити износ уплаћеног депозита у дуплом (!).

Дерек МцЦреа. Италијански пејзаж. 2009

Извршење коначног уговора (припрема и контрола докумената) траје око месец дана.

Имаћете само додатног времена за отварање рачуна у италијанској банци, наравно ако се претходно нисте побринули за то. Купац мора да остатак неплаћеног износа новца пребаци на свој лични рачун у европској банци и не заборави на додатне трошкове (порезе).

И коначно, након детаљне припреме и верификације докумената, трећи корак ка дуго очекиваном пријему имовине је Атто нотариле ди цомправендита, нотарско оверени коначни уговор потписан у присуству страна, представника агенције, два сведока и преводиоца. У складу са уговором, власништво над имовином у потпуности се пребацује на купца имовине.

Након што преводилац купца упозна са актом на свом „матерњем језику“ и обезбеди бележнику гаранцију да је потенцијални власник имовине разумео садржај, стране потписују уговор. Продавац добија чек на остатак износа, а купац плаћа нотарске услуге (1-2% од продајне цене), узима копију акта, кључеве и постаје стварни власник имовине. Међутим, постаће потпуни власник тек након што се овај акт региструје у Одељењу за регистрацију имовине и купац добије извод из Регистра имовине. Овај поступак обично траје не више од 45 дана..

Порези, расходи

Можете купити некретнине од директног власника (секундарно тржиште нових зграда) и од грађевинске организације (примарно тржиште) која продаје некретнине. Ако вам се свиди прва опција, тада ћете морати платити порез као што је царина (7%), катастарски порез (1%) и извршити додатну уплату за преписивање некретнина у Регистар власника (2%). То значи да ће укупно 10% вредности имовине бити потребно платити у корист државе..

Ако је ваш избор пао на другу опцију, имајте на уму да ћете морати платити фиксни катастарски порез, фиксни хипотекарни порез и царину – сва три пореза коштат ће вас пола хиљаде еура, а уз то морате платити и ПДВ у износу од 10% од купопродајне цијене некретнина. Односно, некретнину можете купити на примарном тржишту нових зграда за 500 евра плус 10% продајне цене непокретности.

Риан Радке. Италиан Маркетплаце

Дакле, регистрација некретнина у власништву, без обзира на тржишну опцију, узимајући у обзир нотарске услуге, коштат ће вас 10-12% од цијене некретнине, плус уплата за услуге агенције за промет некретнинама. Агенција често преговара о висини провизије за рад и пре куповине некретнине од стране потенцијалног власника. Ово такође укључује преводилачке услуге и превоз за разгледање имовине. Накнада за рад агенције исплаћује се директно по потписивању прелиминарног (примарног) купопродајног уговора.

За информацију, у италијанским агенцијама за промет некретнина унапред се договара величина провизије, али истовремено не би требало да пређе 5% продајне вредности имовине, осим тога, износ ПДВ-а износи 20% износа провизије.

Поред државних пореза и осталих плаћања, италијански закон предвиђа годишње исплате:

• „Импоста Цомунале сугли Иммобили“ или „И.Ц.И.“ – Општински (локални) порез. Усмерен на плаћање услуга као што су одвоз смећа и спровођење закона. Овај порез мора бити плаћен у износу од 0,7% од катастарске вредности имовине.
• У случају да се некретнина изда у закуп, потребно је платити порез Ирпеф, чији износ износи 30% годишњег прихода изнајмљене имовине.

Треба напоменути да се државни порез који обрачунава нотар може плаћати на различите начине у зависности од стечене имовине:

• обрадиво (пољопривредно) земљиште опорезује 18% пореза на продајну вредност;
• приликом куповине летње куће или виле, порез ће бити 10% од катастарске вредности.

Имајте на уму да највише користи и пореске олакшице можете искористити тек након што стекнете дозволу боравка у Италији – тада ћете морати да платите само 3% продајне вредности имовине.

Коначно

Имајте на уму да ће вам куповина некретнина у Италији олакшати отварање визе, али никако да добијете дозволу боравка, држављанство или право на стално пребивалиште у земљи..

Риан Радке. Туристи у Италији

Ако нисте италијански држављанин и легално стекнете власништво над италијанском имовином, тада ће вам италијанска амбасада пружити следеће погодности:

• Издавање и годишње продужење (продужење) мултивиса шенгенског типа, након што сте добили три месеца сваке половине године, не само у Италији, већ и на територији других земаља које учествују у шенгенском споразуму..
• Да бисте добили дозволу боравка у Италији, морате да региструјете сопствену компанију у овој земљи, коју је отворити прилично једноставно. Поред тога, само један запослени може радити на особљу компаније (то јест, ви).

Покушајте бити опрезни у проналажењу посредника!

Око 80% италијанских некретнина су преваранти или другим речима „црни посредници“. У ствари, ради се о истим некретнинама, али немају одговарајућу дозволу коју је издала Италијанска привредна комора и раде сами. Црни посредници нуде уобичајени спектар услуга за изнајмљивање и продају некретнина, међутим, они често не гарантују испуњење обавеза. Такве „раднике“ можете „добити“ ако се одлучите за услуге агенције за некретнине које нуде услуге „бесплатно“.

Поузданост било које компаније за промет некретнинама можете проверити тако што ћете унапред сазнати број лиценце коју јој је издала Привредна комора Италије и одредити која од агенција и у којем граду је та лиценца издата.