Преглед тржишта стамбених некретнина економске класе у Кијеву

Уобичајено је да се односи на некретнине најприступачније и масовније категорије, односно на станове економске класе, у Кијеву је уобичајено да се укључују станови и куће, чија цена, без обзира на укупну површину, не прелази 100 хиљада долара.

Алекандер Лирнер. Кијевске успомене. 2000

Или станове, чија је цена по квадратном метру у ценовном рангу од 7,5 до 12 хиљада гривна (од 930 до 1,5 хиљаде долара). Програмери и реализатори инсистирају на таквој процени некретнина економске класе у Кијеву..

Ако су се у периоду од 2003. до 2004., која представља грађевински бум у Украјини, грађевинске компаније ослањале се углавном на изградњу стамбених зграда пословне класе и премиум класе, које су у то време биле велике потражње. Повољно становање у годинама пре кризе представљено је углавном на секундарном тржишту некретнина у Кијеву. Након кризе 2008. године, када се потражња за становима пословне класе смањила у главном граду Украјине за више од 30%, а потражња за повољним становима благо се смањила, програмери су почели масовно подизати нове зграде економске класе.

Резултати првог тромесечја 2011. такође су јасно показали да је већина потенцијалних купаца некретнина – 90%, заинтересована за јефтине станове, величине од 33 до 40 квадрата, представљени на примарном и секундарном тржишту.

Наравно, трошкови становања у великој мјери не овисе само у коју категорију новоизграђене стамбене зграде припада, већ и од локације стана. Дакле, традиционално, најскупље становање у Кијеву налази се у централним четвртима – Пецхерски и Схевцхенковски, док су најјефтинији станови представљени на тржишту некретнина Дарнитског и Десниански округа.

За поређење – ако је просечна цена 1 квадратног метра становања економске класе у округу Схневцхенскии 2,2 хиљаде долара, онда је у округу Деснианскии цена 1 квадратног метра квадратног стана исте класе постављена на нивоу од 1000 УСД, а у Дарнитскии округу – 1,2 хиљаде долара. Куповина стана у Свиатосхински округу Кијева неће коштати много више – просечна цена 1 квадратног метра становања економске класе овде је 1,4 хиљаде долара. Узгред, управо је Светошински округ тренутно лидер у броју стамбених комплекса у изградњи са приступачним становима вредним и до 75 хиљада долара..

Куповином стана можете уштедјети куповином стана у кући која још није наручена.

На трошкове смјештаја такође утиче не сам округ Кијев, већ доступност погодне саобраћајне размене, нарочито близина станице метроа. Удаљеност од метроа може смањити трошкове становања за 10%. Такође можете уштедети на куповини стана куповином стана у кући која још није пуштена у рад; према програмерима, становање економске класе у новоградњи у изградњи биће јефтиније од куповине стана на секундарном тржишту, а у време када кућа буде пуштена у рад, стамбена зграда се повећава цена у просеку за 5-10%

Витали Петровски. 1999

Цена стана зависи и од спрата – становање на првом и последњем нивоу традиционално кошта 10% мање него станови на другим спратовима, овај тренд је релевантан и за секундарно тржиште некретнина. Иако су у последње време последњи спрати новоградњи почели да траже велику потражњу – потенцијални купци су се мање плашили провале лифта, цурења крова и недостатка воде од последњих спратова старих зграда обично греше, а предности таквих „високих“ кућа укључују оддаљеност од уличне буке и недостатак комшије како се надвијају.

Према рејтингу који су саставили реалторс, најјефтинији станови за продају у мају 2011. године на секундарном тржишту некретнина у Кијеву коштали су 30.000 долара сваки. Прва од њих је „гостинка“ са површином од само 19 квадратних метара, која се налази у улици Николско-Слободскои у Дњепарској, а друга је једнособни стан површине 21 квадратни метар – у улици О. Телиги.

Најпрофитабилнији и најприступачнији међу понудама двеју соба на примарном тржишту у мају 2011. године били су станови у новој згради на Позниакију, чија је цена одређена на 61,3 хиљаде долара, као и у Улици Тампере, вредној 52 хиљаде долара сваки.

У исто вријеме, практично је нереално пронаћи приватну кућу унутар граница Кијева, чија би цијена била мања од 100 хиљада УСД, односно могла би се надметати са цијеном станова економске класе. Иако у украјинској престоници још увек постоје области са приватним зградама, трошкови грађевина које нису рушене је у просеку 150 000 долара, а горња граница може достићи 7 милиона долара.

Наравно, можете наћи, на пример, у Свиатосхински округу, на Васкрсном и Русановском вртовима, обичне сеоске куће са садржајима и водом у дворишту, чија ће цена бити од 70 до 100 хиљада долара, међутим, такве зграде су често једноставно срушене, то јест, власник је заправо плаћа трошкове земље на којој ће у будућности расти нова становања.

Трендови развоја и прогнозе за будућност

Након кризе 2008. аналитичари се плаше да дају дугорочне прогнозе у вези са развојем тржишта некретнина, укључујући економску класу. Међутим, аналитичари се слажу око једне ствари – у блиској будућности – до краја 2011. – не очекују се нагли скокови на тржишту некретнина економске класе у Кијеву.

Према последњим подацима, током јуна ове године трошкови 1 квадратног метра становања економске класе у престоници Украјине у просеку су порасли за само 2 долара. Укључујући Схенцхенковски округ – за 0,99%, Пецхерски и Дарнитски округ – за 0,07%, у Деснианскии – за 0,14%. Дакле, можемо говорити о повећању трошкова, заправо стопом инфлације.

Павел Витановски. Насип. 2005

Стручњаци такође не предвиђају пад трошкова приступачног становања, јер је потражња за становима економске класе прилично стабилна, а на јесен 2011. стручњаци очекују традиционални сезонски оживљавање тржишта.

На пример, у стамбеном комплексу „Јужна капија“, који се налази у микроскопу Осокорки у кијевском округу Дарнитскии и нуде стандардне апартмане површине 33-40 квадратних метара по цени од 1,3 хиљаде долара по метру, више од 80% станова је већ продато, упркос чињеници да да комплекс још увек није пуштен у рад.

Такође нема предуслова за значајно повећање трошкова становања у Кијеву – данас постоји више него довољно понуда економске класе да би се задовољила потражња, само у 2011. години биће завршена градња 12 стамбених комплекса у различитим четвртима престонице. Поред тога, чак и цена становања у најповољнијој категорији значајно прелази просечну зараду у Кијеву. Тако је просјечна плата у главном граду почетком 2011. године била фиксирана на 3,5 хиљаде гривна (око 450 долара), тако да се чак и куповина малог стана у економској класи претвара у недостижан циљ за већину породица. Зато је у прошлој години више од половине свих трансакција на тржишту некретнина у економској класи било куповина станова на хипотекарном зајму..

Премијер Украјине Никола Азаров и потпредседник Владе Републике за економска питања Серхиј Тигипко претходно су најавили измене и допуне Закона „о урбаном развоју“, којима би требало значајно да се поједностави процедура за добијање дозвола за изградњу стамбених комплекса економске класе. Украјинске власти намеравају на овај начин да смање трошкове квадратног метра животног простора за готово трећину, а према Азарову, цена једног квадратног метра у Кијеву може пасти на 500-800 долара. Међутим, за сада је у току само развој промена у законодавству, а могућности за усвајање амандмана тренутно су нејасне. Многи стручњаци сматрају да се не може очекивати значајније смањење трошкова становања, чак и после поједностављења поступка добијања грађевинских дозвола.