Преглед тржишта некретнина у Москви и Московској области за 2011. годину

Садржај препоруке

• Повећање трансакција које укључују хипотекарни кредит
• Повећање трансакција у сектору малих пораста
• Побољшање карактеристика квалитета стамбених комплекса
• Повећана потражња за новим зградама
• Смањење потражње за елитним понудама
• Ширење Москве
• Најзанимљивије нове зграде у Москви и московској области у 2011. години
• Прогноза за 2012

Обично је уочи Нове године уобичајено да се сумирају и анализирају шта се догодило током протеклих 12 месеци, што је изненадило и обрадовало скоро завршену годину. Стручњаци тржишта некретнина руског капитала нису били изузетак, посебно стручњаци водећих агенција попут МИЕЛ-Недвизхимост и компаније Азбука Зизни, који су већ донијели закључке на основу резултата свог рада током године..

Дакле, према агенцији за промет некретнинама МИЕЛ-Новостроики, у 2011. у просеку је у Москви цена квадратног метра у новој згради достигла 204 хиљаде рубаља, док је у московској области та бројка била постављена на 64 хиљаде рубаља.

Станови у новим зградама у градовима московске области привлаче пажњу купаца управо због нижих цена, упркос често тешкој ситуацији са превозном разменом и дугом времену проведеном на излетима у главни град..

Повећање трансакција које укључују хипотекарни кредит

Смањење каматних стопа на хипотеку, које је примећено током 2011. године, довело је до тога да се број трансакција које укључују привлачење хипотекарног кредитирања значајно повећао. У просеку је број трансакција некретнинама помоћу кредитних средстава порастао за 8-10%, према мишљењу стручњака, тржиште хипотекарних кредита приближило се показатељима пре кризе и могао би достићи ниво из 2007. већ следеће године..

Стопе хипотеке у 2011. години смањене су на 12,5%, за поређење – у 2010. години та вредност је била 13,1%, а у 2009. години – 14,3%. Раст популарности хипотека олакшава и чињеница да већ од 1. јануара 2012. постаје могуће коришћење матичног капитала за отплату хипотекарног кредита и прво плаћање за купљено становање.

Просечна величина хипотеке у Москви износила је 3 милиона рубаља, а најчешће их узимају дужници у року од 20 година, популарност хипотека на краћи период је много мања.

Такође у 2011. години многе руске банке су смањиле величину предујма, ако су претходно купци некретнина морали да плате износ од најмање 30% вредности имовине, сада је просечни предујам постављен на 20%, а у неким банкама – 10%.

Дакле, можемо говорити о позитивном тренду на тржишту хипотекарног кредитирања и повећању броја трансакција које укључују позајмљена средства..

Ипак, како стручњаци напомињу, чак и поред таквог смањења стопа, хипотеке су и даље недоступне већини становника главног града..

Повећање трансакција у сектору малих пораста

Поред чињенице да су интересовања многих купаца некретнина пожурила према московској области, у 2011. години дошло је и до повећања популарности сеоских кућа, такозваног „једнокатног сектора“ (иако се већина модерних викендица и даље гради на 2-3 спрата).

Потражња за викендицама у московској области у просеку током године расла је за 2-3% месечно, расте и потражња за земљишним парцелама без уговора, што је и даље најтраженији производ на тржишту приградских некретнина.

Бен Грассо. Неосновано. 2011

Према мишљењу стручњака, тренутно постоји вишак потражње у односу на понуду и мањак викендица економске класе и висококвалитетних градских кућа.

Просечни трошкови од 1 квадратног метра у сектору приградских некретнина мало су се променили током 2011. године – порасли су за само 2-3%, а међу елитним приградским некретнинама чак је опао пад вредности – за 3-5%.

Новоризхское правац остаје лидер у промету некретнинама.

Побољшање карактеристика квалитета стамбених комплекса

У 2011. години коначно је постојала тенденција побољшања квалитета новоизграђених стамбених комплекса, и то не само у односу на коришћени грађевински материјал, већ и пажљивијег става према инфраструктури стамбеног комплекса..

Програмери су почели да обраћају више пажње на погодан распоред станова, присуство комерцијалних некретнина у комплексу, које ће након пуштања у зграду постати нове продавнице, салони лепоте и кафићи. Све чешће, програмери покушавају да привуку пажњу купаца угодним, зеленим двориштем испред вишеспратнице, дечијим игралиштем и доступношћу паркинг места.

Повећана потражња за новим зградама

Стручњаци једногласно напомињу да су се током протекле године променили захтеви купаца – интересовање за станове у кућама које су грађене током последњих 10 година знатно је порасло..

Али потражња на секундарном тржишту некретнина је мало опала – купци су постали много захтевнији, приликом одабира некретнине обраћају пажњу не само на стање стана, већ и на инфраструктуру тог подручја, доступност погодне саобраћајне размене, распоред стана, тако да станови у кућама којима је потребна обнова, више не задовољавају потенцијалне будуће власнике.

Геимран Баимукханов. Конструкција. 2009

Међутим, интересовање за нове зграде расте само како се граде, а датум испоруке куће се приближава, још увек врло мали број купаца је спреман да уложи у ново становање у фази „копања јама“.

Смањење потражње за елитним понудама

У 2011. станови и сеоске куће у економској класи остали су лидери на тржишту продаје, чинећи више од 90% свих трансакција. Потражња за елитним, скупоцјеним становима која се налазе у централном округу главног града незнатно се смањила, и то само за 3-5%, али то је и даље узроковало незнатно смањење трошкова по квадратном метру у подручјима као што су Цхистие Пруди, Кропоткинскаиа, булевар Сретенски, Тверскаиа и Красние Ворота. У просеку су трошкови од 1 квадратног метра у тако престижним областима у доларима смањени за 2-4%, што, наравно, није учинило елитне некретнине приступачнијим за Московљане.

Може се приметити и пад потражње за вишесобним становима – у 2011. четворо и петособни станови постају још мање популарни. Становници престонице, који могу себи да приуште тако скупу куповину, све се више одлучују за приградску некретнину.

Ширење Москве

Главне вести о тржишту некретнина у главном граду, које су повезане са главним очекивањима инвеститора и купаца, као и најамбициознијим променама, стручњаци једногласно називају информације о проширењу московске територије и премештању владиних агенција ван централних региона.

Сергеј Собианин, градоначелник главног града, недавно је најавио да ће до краја 2011. године бити расписан тендер за стварање јединствене урбане агломерације на територији Нове Москве, тако да водеће архитектонске компаније имају прилику да учествују у дизајнирању новог имиџа престонице..

Развој нових територија од стране програмера ће донети не само појаву нових зграда, већ и повећање цене станова у насељима која су ново припојена Москви, међутим, док се не говори о значајном утицају иницијативе власти на тржиште некретнина, већ ће то постати догађај већ следеће године.

Најзанимљивије нове зграде у Москви и московској области у 2011. години

Међу новим зградама подигнутим 2011. године у централном округу главног града, стручњаци истичу Книгхтсбридге Привате парк, чија је продаја станова почела тек крајем новембра. Стамбени комплекс смјештен у Кхамовники има добро развијену инфраструктуру и проглашен је најочекиванијим предлогом из 2011. године.

Најпопуларније новоградње у централном округу у 2011. години били су стамбени комплекси Ски Хоусе, који су уједно постали највиша новоградња у центру главног града, енглеској четврти и италијанској четврти, који су чинили више од 50% свих продатих станова у новим зградама у централном управном округу..

Најскупља новоградња ове године био је комплекс Баркли Виргин Хоусе, смештен на Остоженки, на територији „златне миље“; у изградњу овог објекта учествовала је светски позната дизајнерка Келли Хоппен..

Највећи нови стамбени комплекс у центру Москве у 2011. години био је Садовие Квартали, површине 11 хектара.

Између осталих занимљивих предлога, стручњаци примећују масовну изградњу стамбених комплекса у Балашихи и стамбеног комплекса Бутово-Парк.

Прогноза за 2012

Према мишљењу стручњака, ако се трендови из 2011. наставе и наредне године, тада 2012. година на тржишту некретнина може донети следеће промене:

• повећат ће се број трансакција које укључују хипотекарне кредите, а све већи број купаца станова и кућа примјењиват ће се на банкарске институције. Раст броја хипотекарних трансакција може бити 35-40%;
• потражња и нова понуда наставиће да се преусмеравају ка московском региону, јер су централни окрузи Москве практично исцрпили своје развојне могућности, а превисоке цене присиљавају купце да траже ново становање у забаченим областима;
• развој нових облика животног простора, попут поткровља, градских кућа, станова, сеоских једнокатница;
• повећање нивоа рада програмера и квалитетних карактеристика становања;
• раст цена по квадратном метру у Москви и московској области вероватно ће остати на истом нивоу, односно не више од 5-8% годишње, у складу са стопом инфлације. Иако је међународна консултантска компанија Книгхт Франк, анализирајући 29 градова смештених у 5 региона света, предвиђа да ће раст цена московских некретнина бити већи – око 20% у 2012. години. Стручњаци повезују ову прогнозу са повећањем атрактивности руског капитала, укључујући и за стране инвеститоре, што ће заузврат бити олакшано ширењем московске територије..