Преглед московског тржишта некретнина у фебруару 2011

Садржај препоруке

• На секундарном тржишту станова ситуација је и даље прилично стабилна
• Тржиште нових зграда примјетно је оживјело у фебруару
• Шта ће се даље дешавати

Протекли фебруар додао је много сплетки поприлично компликованој ситуацији на домаћем тржишту некретнина. С једне стране, постоје околности у којима би цена становања требало да расте и то прилично брзо. Криза се већ повлачи.

Михаил Бровкин. Котелницхескаиа насип. 2005

Хипотекарно кредитирање је почело оживљавати, што постаје све приступачнијим. Не може се не узети у обзир и раст цена нафте, цене црног злата хит су у фебруару. Све би то, по позадини ниских стопа новоградње станова, у главном граду, требало би потакнути цијене станова. Али упркос свему, цена по квадратном метру не жури да расте.

На секундарном тржишту станова ситуација је и даље прилично стабилна

Према аналитичком центру „Показатељи тржишта некретнина“ индекс трошкова становања у главном граду у фебруару 2011. године повећао се за скоро 1% са 4530 на 4573 УСД по метру квадратном, односно раст је минималан и на нивоу инфлације. То заузврат, такође, може бити последица пада курса долара у фебруару. Што се тиче цена рубља за станове у Москви, оне остају на снази. Тако је у фебруару просечна цена квадратног метра у Москви у рублима била око 135 хиљада рубаља по квадратном метру.

Становање у економској класи је највећа потражња у Москви.

Ако узмемо у обзир промену цена према врсти становања, тада ситуација није уједначена. Највећи раст цена примећен је у сегментима ниских трошкова: куће са панелима (+ 1,3%), укључујући стари стамбени фонд, једнособне (+ 1,2%) и двособне (+ 1,1%) станове. У скупим модерним кућама од монолитних цигла чак постоји пад цена (-0,9%), скоро да нема повећања сегмента вишестамбених станова (+0,2). Сходно томе, као и у јануару, у Москви је највећа потражња за економском класом. Јефтини апартмани се перу са тржишта, а стопа раста цена станова у нижој ценовној категорији расте.

Трошкове станова у окрузима главног града у фебруару карактерише слична динамика – највећи плус примећен је у јефтиним стамбеним областима: Јужно Медведково, Северно Медведково, Перово, Бабушкинскаја, Шчукино, Тушинска, Жулебино, Метрогородок, Покровскоие-Стресхнево, Богородскоие, итд. Раст цена у овим областима износио је од 1,8% до 2,2%. Истовремено, у многим скупим областима центра Москве цене су се у фебруару показале чак и црвеним, на пример: марксистичка, пушкинска, тверска, курскаја, чеховскаја, Александровска башта, мајаковска, фрунзенскаја, библиотека Лењина, спортивнаја, смоленскаја, кајамскајака, тајабкакака, тајабкака, ташкакака, тамовака, ташкакака, ташкакака, ташкакака, таскакака, ташкакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскакака, таскашка , Боровитскаиа (од -1% до -0,4%).

Ако узмемо у обзир динамику цена станова у фебруару 2011. по областима Москве: Централни округ је промењен, Западни округ – у малом минусу (-0,2%). Најефтинији окрузи су у највећем плусу: сви окрузи ван Московског прстена (+ 1,9%), као и Источни (+ 1,0%) и Североисточни (+ 1,4%).

Тржиште нових зграда примјетно је оживјело у фебруару

Након незнатног пада активности на капиталном тржишту нових зграда које је у јануару, како је и тачно предвиђено, фебруар обележила видљива активација како програмера, тако и потенцијалних купаца. Према аналитичарима компаније Азбука Зхилиа, у фебруару 2011. године потенцијална потражња за новим зградама, која је одређена бројем захтева потенцијалних купаца, и у Москви и у московској области, порасла је за 10-15% у односу на јануар.

Јуриј Пименов. Вјенчање је сутра на улици. 1962

Према истраживачима, та чињеница је такође последица чињенице да крајем јануара значајан део клијената који им се обратио једноставно није имао времена да донесе одлуку о куповини куће, а трансакцију је одложио за фебруар. Као резултат, број станова купљених у новоградњи се у фебруару више него удвостручио у односу на јануар.

Поред тога, у фебруару су неки програмери на тржиште донијели своје нове некретнине. Као резултат тога, број нових стамбених зграда у изградњи у отвореној продаји у Москви повећан је за 1,8%, и скоро достигао 370 јединица, број станова који се нуде на тржишту у односу на јануар, заузврат, повећан је за 3,4%.

Према Артиом Рзхавскију, шефу одељења за консултације и аналитику агенције Азбука Зхилиа, програмери у московској области почели су још активније промовисати нове пројекте. У исто време, потражња за постојећим предложеним објектима значајно прелази метрополитанске показатеље. Дакле, према компанији, у фебруару 2011. године на тржишту нових зграда у московској области, и број предложених некретнина (приближно 700) и број станова на продају повећан је за 2,3% у односу на претходни месец..

Такође је вредно напоменути да је у Москви у фебруару настављена продаја у неколико луксузних стамбених комплекса. То је довело до чињенице да је просечна цена по квадрату. м у новим зградама у главном граду порасле су за 2,5% у односу на јануар: узимајући у обзир становање виших ценовних категорија, цена је била око 211 хиљада рубаља.

Према мишљењу многих стручњака, не постоји директна веза између динамике цена нафте и цена некретнина..

Слични трендови нису примећени у московској области. У московској области, најтраженије становање су и даље станови економске класе. Неки од стајаћих објеката прешли су у вишу фазу приправности. Истовремено, на тржиште је ушло неколико нових пројеката, што је компензирало стопу динамике цијена.

Крајем фебруара 2011. просечна цена по квадрату. м у новим зградама у московској области износио је 63,1 хиљада рубаља. Следствено томе, цена је остала на нивоу из јануара.

Зашто цијене кућа не убрзано падају након пораста цијена нафте и осјетног опоравка у финансијском сектору?

Прво, тржиште не реагује одмах на ове факторе, постоји застој. Ако је крајем фебруара нафта порасла на рекордне нивое (120 долара по барелу Брент-а), то ће се одразити на тржишту некретнина само неколико месеци касније. Али ни овде није тако једноставно. Као што знате, нафта је почела да поскупљује већ крајем прошлог лета, када је крајем 2010. порасла са 70 долара по барелу на 95 долара, односно раст је већ износио 35%. Истовремено, на јесен и зими није било значајних скокова цена на тржишту некретнина..

Према мишљењу многих стручњака, не постоји директна веза између динамике цена нафте и цена некретнина. Несумњиво су да су оне повезане у оквиру опште макроекономије. Међутим, ова веза је нелинеарна и није тако једноставна да би било могуће извести било какав тачан образац утицаја цене црног злата на некретнине у Русији. Ако анализирамо општу ситуацију, последњих година некретнине и нафта чешће показују не супротну динамику, већ се понављају.

Што се тиче тренутног дефицита нових зграда у главном граду, ни овде није јасна слика. Заправо, обим пуштања у погон нових станова у Москви у посљедњих неколико година значајно се смањио са 4,8 квадратних метара. м. у 2007. на 1,8 милиона квадратних метара. м у 2010. Међутим, треба напоменути да је од 4,5 – 4,8 милиона квадратних метара, који су изграђени пре кризе, само око 1,5 милиона квадрата пуштено у слободну продају на тржишту. Преосталих 70 – 80% било је за социјално становање, грађена на терет буџетских средстава. Сходно томе, обим понуде нових стамбених објеката на тржишту остао је на приближно истом нивоу као пре кризе.

Шта имамо као резултат? Чини се да има пуно разлога за пораст цена, али након детаљнијег прегледа њихов објективни утицај на руско тржиште некретнина је веома контроверзан..

Шта ће се даље дешавати

Из свега наведеног можемо закључити да у наредним месецима нема разлога за очекивање наглог скока цена квадратног метра у Москви, и заиста широм Русије. Сасвим је могуће да се примете тренутне стопе раста просечних индикатора цена од око 1-2% месечно. Имајте на уму да ће промена курса извршити сопствена прилагођавања нивоу цена. Ако долар и даље слаби, онда са повећањем цена станова за рубље у главном граду за 1%, раст цена у доларима може бити – 2-3%, или чак и више.

У другој половини 2011. године, према речима неких стручњака, може се очекивати интензивнији раст цена, који ће углавном пасти на становање економске класе. Прво, то може бити повезано са изборима, јер је такво понашање цена које смо приметили током избора 2004. и 2008. године. Друго, утицај глобалне инфлације на домаће тржиште некретнина, који добија на значају због неоправданог штампања новца који није подржан, сасвим је могућ. У таквим условима, некретнине могу да га почну брже добијати. У овом случају ће динамика цена рубља објективније одражавати ситуацију у цени у долару.

Генерално, не треба очекивати оштре скокове цена некретнина у главном граду током читаве године.