Подељено и сувласништво над некретнинама – проблеми и решења

Садржај препоруке

• Заједничко власништво над некретнинама
• Фракционарно власништво над некретнинама
• Плаћање комуналних рачуна, пореза и кредита у случају заједничког и заједничког власништва стана или куће
• Одлагање заједничких и дељених некретнина: куповина, продаја, замена, регистрација

Властито становање је сан и циљ живота многих Руса, али чак и они који већ поседују некретнине ретко могу са потпуним поуздањем рећи: „Овај стан је само мој“..

Објекти стамбених некретнина често су у заједничком власништву или су подељени у одређене деонице, то јест, припадају неколико власника одједном који морају заједнички да реше сва питања која настају, на пример, да се договоре да ли да изврше поправке сада или ако је то у реду, плаћају комуналне рачуне и тако даље. А приликом продаје или куповине таквих станова или кућа, појављују се бројни проблеми и нијансе одједном, што захтева пажљиву пажњу и познавање важећег законодавства..

Која је разлика између сувласништва и заједничког власништва над стамбеном имовином? Како се таква заједничка имовина може продати или разменити? Шта сувласници морају знати да не би запали у тешку ситуацију и не би били увучени у дуготрајно суђење?

Заједничко власништво над некретнинама

Специфичности заједничког и заједничког власништва над некретнинама регулисани су деловима члана 244 Грађанског законика Русије. Према његовим одредбама, заједничко власништво над стамбеном некретнином могуће је за различите врсте становања, нарочито:

• приватна кућа или њен део;
• стан или део стана;
• засебна соба.

Сувласништво над некретнинама може бити резултат:

• добијање стана или куће у наслеђе, ако према закону или условима тестамента више наследника може истовремено затражити имовину;
• заједничка куповина или замена стамбеног простора;
• приватизација некретнина;
• додељивање дела стана или куће грађанину према одлуци суда.

На пример, ако је један од супружника приватизовао државни стан, онда становање постаје заједничка имовина на основу одредби Породичног законика Русије, који имовину стечену током брака признају као заједничку својину супружника..

Васили Макимов. Породични одељак. 1876

Главна разлика између заједничког и заједничког власништва је та што у овом случају није прецизирано који део животног простора поседује власник. Дакле, ако говоримо о супружницима, онда се сматра да становање њима припада под једнаким условима, односно да ће се у случају развода имовина једноставно поделити на пола. Ако постоје три или више наследника, аутоматски се претпоставља да имају исте делове – једну трећину, једну четвртину и тако даље..

Фракционарно власништво над некретнинама

У случају фракције власништва над стамбеним објектом, делови који припадају власницима тачно се одређују. Дакле, током приватизације, на захтев учесника, њихове акције могу се одмах назначити, обично једнаке, према броју грађана регистрованих у одређеном стамбеном подручју и који нису написали одбијање да приватизују грађане.

Таква подела мора бити уписана у потврди о регистрацији права својине на некретнини. Ако овај документ каже да сувласници поседују половину, једну трећину, и тако даље, део стана, тада такво власништво постаје дељено. Ако величина дела сваког власника није одређена, тада је такво власништво заједничко.

Важна нијанса – заједничко власништво може постати заједничко ако сувласници желе да разјасне које делове има сваки од њих и саставе потребне документе.

Штавише, најчешће је удио у стану или кући неке врло апстрактне вредности, то је само одређени проценат или део укупне површине стамбеног простора, а не одређени квадратни метар стамбеног простора. Дакле, у случају спора између сувласника, о овој или оној соби се не може говорити, на пример – „Ја сам власник дневне собе, а ви имате спаваћу собу.“ Да бисте стекли власништво над одређеним квадратним метрима, морате ићи на суд или се с осталим власницима договорити око поступка коришћења стана или куће.

Вриједно је запамтити да се кухиња, ходник, купатило и купатило у сваком случају сматрају заједничким власништвом; сувласници могу ове просторе користити подједнако и ове просторије се не могу подијелити. Суд може у посебном сразмери издвојити само квадратне метре у засебне дневне собе. Ако је потребна подела становања на одвојене делове и истовремено се ситуација других власника може погоршати, на пример, због новог зида, њихов део стамбеног простора постаће мањи, суд може чак и забранити доделу одређене просторије као дела.

Плаћање комуналних рачуна, пореза и кредита у случају заједничког и заједничког власништва стана или куће

У случају заједничког власништва над некретнинама, када акције власника нису утврђене, стамбена и комунална предузећа отписују једну уплату за стан или кућу. Како ће сувласници плаћати рачуне за струју, воду и гас зависи од њих.

Ако је стан у заједничком власништву, у налогу за плаћање могу бити наведени сви сувласници, може се издати и неколико докумената за плаћање – за сваког власника удела у стану. Ако се изда само једна уплата, тада сувласници могу поделити укупан износ за предузећа за стамбене и комуналне услуге за обезбеђена комунална предузећа према њиховим уделама, односно поделити на три, четири или више делова.

Истовремено, ако један од власника одбије да плати комуналије, остатак ће ипак морати да плати јер одговорност пада на плећа свих сувласника, а ако водовод одлучи искључити воду због неплаћања или искључити канализацију, сви становници стана трпеће, без изузетка – комуналне услуге мреже су заједничке, попут купатила са купатилом.

Анна Схцхеголева. Комшије. 2010

Хипотекарни кредит за стан у случају заједничког власништва такође плаћају сви власници заједно. Договорите се да ће сваки од њих платити само свој део, мораће бити међу собом, банка често није заинтересована за такве детаље, а ако, на пример, супружници који су под једнаким условима поседују заједничку имовину, престану да плаћају кредит, финансијска институција има право на продају целог стана.

Али у случају фракционог власништва, сваки власник плаћа зајам само за свој део куће. У овом случају, ако се зајмопримац покаже као злонамјерник, банка добија право да изриче казну само на свој део, а да не утиче на имовину других власника који су редовно извршавали исплате. Банковна институција може продати удео у стану у власништву неплачника под условима слободне продаје, међутим, прво мора да понуди да овај део куће купи другим власницима у складу са тренутним предностним правом куповине, о чему ћемо говорити у наставку.

Одлагање заједничких и дељених некретнина: куповина, продаја, замена, регистрација

Разјаснимо одмах да сувласници не могу слободно располагати својим делом у заједничком власништву над имовином. На пример, ако су два наследника добила један стан, а удела сваког од њих нису тачно утврђена, односно, наследство је постало заједничка имовина, они су једноставно приморани да преговарају једни са другима. Немогуће је да продате свој део некретнине без сагласности другог наследника, остаје вам да путем суда утврдите свој удео и на тај начин претворите заједничко власништво у дељено власништво или преговарате са другим наследником о условима продаје или размене стамбеног простора..

Такође, у стану који је заједничка имовина, не можете некога да региструјете без пристанка другог власника, такође неће радити на продаји или размени таквог становања без писмене сагласности других сувласника. То јест, можемо рећи да је заједнички стан заиста уобичајен и сви власници ће морати да одлучују о његовој судбини само заједно. Или доделите одређене деонице из укупног животног простора који се може самостално одлагати.

Својим делом у стану или кући можете слободно располагати скоро слободно – заменити га другим смештајем, регистровати некога са своје стране, изнајмити га, користити као обезбеђење, продати га, оставити као наследство или донацију. Вриједно је појаснити да сувласници акција у некретнинама могу међусобним договором мијењати величину својих дионица.

Скоро једино ограничење слободног располагања нечијим акцијама је прелиминарно право куповине. Његова суштина лежи у чињеници да власник једне од акција, пре него што свој део куће стави на слободну продају, мора да обавести власнике осталих акција о својим плановима. И након што одлуче да ли ће купити други део куће по назначеној цени или се одрећи права на куповину првог приоритета, власник може свој део понудити трећим лицима.

Дакле, алгоритам акција приликом продаје удела у кући или стану изгледа овако:

1. Власник акције, који је одлучио да прода свој део имовине, писмено обавештава остале сувласнике. Такво обавештење мора бити послато у облику писма, чак и ако власници других акција живе у суседној соби. Писмо не садржи само податке о продаји удела, већ и његову вредност тако да сувласници могу одлучити да ли им ова опција одговара или не. Боље је и сигурније такво писмо послати као препоручено писмо са обавештењем о пријему, у којем случају сувласници који спрече продају једне од деоница неће моћи да се изјасне да нису примили писма и нису знали за продају дела становања.
2. Власник чека тачно месец дана од тренутка када власници осталих акција добију писмено обавештење. Након тога, он има право да слободно располаже својим делом имовине, чак и ако не уследе акције других власника – сагласност за куповину или писмено одрицање права прече куповине. Сматра се да су, без писменог обавештавања власника деонице стављене на продају о својој сагласности да је купе по назначеној цени, аутоматски одустали од права на прву куповину. Важна нијанса – власник је дужан продати свој удео трећим лицима по цени која је наведена у писменом обавештењу упућеном осталим власницима. У супротном, власници других акција могу се жалити на трансакцију, сматрајући да су преварени и да нису дали потпуне и тачне информације..
3. Ако за понуђену цену удела у стану није пронађен ниједан купац, а власник је одлучио да смањи трошак, поново је дужан да пре свега обавести власнике о другим акцијама. Можда ће овог пута одлучити да искористе своје право на преференцијалну куповину. Односно, писмо се поново шаље и чека се месец дана који се даје сувласницима да донесу одлуку..

Друго ограничење важи у случају давања у закуп дела у стану. У овом случају власник који жели да изнајмљује своју собу станарима мора добити писмену сагласност осталих власника. Могу се написати у слободном облику, а главно је сачувати смисао такве сагласности – „Не смета ми изнајмљивање стана.“ Слична назнака са потписима свих сувласника може се ставити и на уговор о закупу у облику обележја о споразуму овог споразума са другим власницима акција у стану или кући.

Међутим, пре него што слободно може да расположи свој део, власник мора да иде на суд да га прецизира. Без такве „расподјеле удјела у натури“, односно документарног упутства, продаја виртуалног „трећег дијела“ у двособном стану врло је проблематична. Наравно, може бити купаца за такве понуде, али цена деоница која није додељена у натури биће неколико пута нижа од тржишне вредности квадратних метара, пошто је купац обично добро упознат са каквим ће се „биткама“ суочити са другим сувласницима.

Могуће је доделити одређени удео у стану без одласка на судове уколико сувласници добровољно закључе Уговоре о стварној додељивању удела. Успут, суд обично доноси одлуку о заједничкој употреби стана, посебно заједничких просторија – ходник, купатило и тако даље, и одређује поступак такве употребе. Често се сувласници не могу мирно договорити, суд чак може одредити време коришћења купатила и кухиње за сваког власника засебног дела.

Васили Макимов. Све у прошлости. 1889

У случају да се у приватној кући или викендици додељује удио у натури, питање се може решити једноставније – поставља се посебан излаз и једна кућа се претвара у дуплету или градску кућу, односно две куће са сопственим излазима и припадајућим територијама, које имају заједнички бочни зид. У овом случају постоје и одређена ограничења – када је кућа подељена, на њој се не сме наносити непоправљива штета, а све просторије морају остати стамбене, односно власник удела неће моћи отворити продавницу у свом делу викендице, осим ако није координисао своје акције са осталим власницима..

Као што видите, фракционо власништво пружа много шира права од заједничког власништва. Могуће је у било којем тренутку пренијети заједнички стан у категорију фракцијског власништва, али чак ни тада се виртуална дионица не претвара увијек у стварне квадратне метре који припадају само власнику. А да бисте купили удио у стану или кући, можете само јасно схватити колико ће бити тешко делити своју кухињу и купатило са потпуно непознатим особама. Наравно, неки купци иду на такву аквизицију како би откупили све акције у датом стану или кући, међутим, такође није могуће договорити се са свим сувласницима у свим случајевима, јер је обично нереално купити пуноправно становање за средства добијена од продаје деоница, наравно, ако то није удео стана у центру Москве.