Москва некретнина – 2012 – сумирање резултата године

Садржај препоруке

• Динамика цена
• Најинтересантније нове зграде – 2012
• Хипотека
• „Нова“ Москва
• закључци
• Предвиђања за будућност

Сумирање резултата године већ је права, могло би се рећи непоколебљива традиција, и то не само у нашој земљи. Уочи Нове године почињу се појављивати поруке „ове године је саграђена, довршена, минирана, продата, примљена …“. Али шта да кажем, сви ми, на овај или онај начин, збогом одлазеће године, почињемо да сумирамо – шта смо успели да урадимо, шта се догодило и шта ћемо морати да урадимо следеће године.

Тржиште некретнина, наравно, није изузетак од ове традиције. По завршетку тако значајног периода, можете упоредити обујам грађевинских објеката ове и прошле године, цене стамбених и пословних некретнина и покушати да процените изгледе. Дакле, шта се занимљиво и значајно догодило на московском тржишту некретнина 2012. године, што нас напушта? Какве су прогнозе стручњака за наредну годину?

Динамика цена

Иако није било оштрих скокова цена некретнина током 2012. у Москви, цене и даље показују снажан тренд раста. Најочитији пример – ако је почетком године просечна цена некретнина у главном граду била постављена на 162 хиљаде рубаља по квадратном метру, онда се крајем децембра та цифра повећала на 186 хиљада рубаља по „квадрату“. Разлика прелази 20 хиљада рубаља и прилично је значајна. Изражено у доларима, разлика између просечне цене московских квадрата на почетку и крају године је још очигледнија – 5,29 хиљада долара у јануару и 6,07 хиљада долара у децембру. Тако је врхунска прекретница од шест хиљада, „просечни“ квадратни метар становања у престоници ове године, ипак превазиђена.

Што се тиче округа Москве, ситуација изгледа овако: Арбат чврсто држи место лидера, али кандидати за друго и треће место мењали су се готово сваког месеца у току године. Почетком децембра 2012. године, цена једног квадратног метра на Арбату достигла је 9,382 хиљаде долара. Пре само 11 месеци, за један „квадрат“ стана у самом центру престонице тражили су у просеку 9,033 хиљаде долара, па је цена порасла за 1,1%.

У 2012. години, Китаи-Город, Кхамовники, Остозхенка, Иакиманка и Тверскаиа били су међу првих пет лидера, који су заузели друго и треће место у рангу најскупљих округа Москве..

А ако су у јануару ове године просечни трошкови од једног квадратног метра у ниједном од тих округа достигли 9 хиљада долара, онда је до децембра цена једног квадратног метра у Тверској области прешла 9,09 хиљада долара, а на Остоженки се приближила овој цифри и износила је 8,97 хиљада долара.

Дакле, подаци о рејтингу показују да цена за московске квадратне метре полако и упорно расте. Штавише, највише су порасле цене најјефтинијих понуда „економске класе“ и „елите“ – најскупљих квадрата..

Тако су трошкови елитних стамбених некретнина у главном граду за годину дана порасли за 3,7% и износили су у просеку 16,4 хиљаде долара, показују истраживачки подаци компаније ЦонтацтРеалЕстате. Укупно, у 2012. години је на елитном тржишту некретнина закључено више од 800 трансакција (резултати 2011. – 657 трансакција куповине и продаје).

Занимљиво је да ако су прошле године званичници више од 60% купаца елитног становања у центру Москве ове године број државних службеника међу таквим купцима нагло опао на 5%, изјавила је Анастасиа Могилатова, извршна директорица Велхомеа. Међутим, стручњаци напомињу да то не значи смањење нивоа прихода званичника, највероватније су се, у светлу јачања борбе против корупције, једноставно одлучили за поуздано сакрити своје аквизиције. То потврђује чињеница да је међу купцима „елите“ у 2012. готово 10% пензионера који не раде. Највећа потражња била је за елитним некретнинама у окрузима престонице Кхамовники, Остозхенка, Тверскои и Пресненски..

Свиблово, Схцхукино и Покровскоие-Стресхнево препознати су као најјефтинија подручја Москве у децембру 2012, цена једног квадратног метра овде била је 5,1 хиљаде долара. За поређење: у јануару одлазеће године, најјефтинија област престонице је била Строгино – 4,9 хиљада долара по „квадрату“. Међутим, током године, цена квадратног метра у овој области порасла је на 5,3 хиљаде долара, што је омогућило да Строгино нагло порасте у рангу московских округа..

Најинтересантније нове зграде – 2012

Укупно, у главном граду је током текуће године изграђено више од 1,1 милиона квадратних метара станова. То је скоро 20% мање него у 2011. години.

У оцени најјефтинијих нових зграда у главном граду у одлазећој години били су ЗХКК „Ванил“ смештен у Јужном управном округу, у Москворецхие-Сабурово, „Тсаритсино“ – Бириулиово Востоцхноие, РЦ „Стамбена кућа МПИ“ – Бабусхкински Дистрицт, „Зелени Берег“ – Централ Цхертаново , као и „Загорие“ – такође Бириулиово Востоцхноие.

Стамбени комплекс „Тсаритсино“ такође је постао највећа новоградња у Москви, просечна цена станова овде је постављена на 98 хиљада рубаља (око 3,2 хиљаде долара) по „квадрату“.

Већ смо писали о најистакнутијим и најзанимљивијим новим зградама у главном граду, тако да желим само да напоменем да је током 2012. године у „старој“ Москви пуштено у рад 71 стамбена зграда. Просечна цена квадратног метра у новоградњи у Москви за годину повећала се за 9% и била је постављена на 171 хиљаду рубаља (око 5,6 хиљада долара). Просечна цена нешто прецијењена у поређењу с најповољнијим понудама формирана је због високих цијена новоградњи у Остоженки и Кхамовники. Овде за један квадратни метар често траже најмање 20 хиљада долара, а у неким елитним клупским кућама – више од 30-40 хиљада долара.

Хипотека

Излазећа година завршава се опипљивим повећањем обима издатих хипотекарних кредита који су у односу на 2011. годину порасли за 30%. Међутим, хипотеке за 2012. годину постају скупље. Ако су у претходној години банке у просеку издавале хипотекарне кредите по 12,5-13% годишње, онда се у 2012. та цифра повећала на 13,5-14%.

И на крају године, многе банкарске институције, посебно Сбербанк, већ су најавиле да ће следеће године стопе опет расти и да могу да досегну, према мишљењу стручњака, 15% годишње.

Банке су биле спремније издавати хипотекарне кредите за готове станове на секундарном тржишту, што је теже добити хипотеку за становање у незавршеном стамбеном комплексу. А стопе су у овом случају веће за 1-3%, а захтеви за зајмопримце су строжији. Међутим, међу бројним понудама можете пронаћи врло профитабилне. Ако банка активно сурађује с програмером, као у случају стамбеног комплекса „Горки-8“, онда се стопа хипотеке може смањити на 9-10% годишње. Такве понуде су, наравно, ретке, избор предмета у овом случају је ограничен, али стопе су много атрактивније од просека на хипотекарном тржишту.

„Нова“ Москва

Најзначајнији догађај излазеће године је, наравно, анексија територија такозване „Нове“ Москве до престонице. У граду су се појавила два нова округа – Новомосковски и Троитски, а програмерима су се отвориле широке перспективе за развој прилично великих територија..

Према компанији „Азбука становања“, у 2012. просечна цена по квадратном метру у „Новој“ Москви порасла је за 6,3% и тренутно износи 83 хиљаде рубаља (око 2,7 хиљада долара). Показало се да је стопа раста цена била мања него што су почетком године предвидјели Реалторс, предвиђајући нагли пораст потражње за становима у новоствореним административним окрузима.

Ако је у историјском делу града ближа нова зграда Московској обилазници, јефтинија је цена квадратног метра, онда је у „Новој“ Москви ситуација супротна – они су на „супротним странама барикада“, а вредност некретнина овде се нагло повећава како се приближава Московском обилазном путу..

Стручњаци називају стамбени комплекс „Москва А101“, где се може купити једнособан стан за три милиона рубаља, стамбени комплекс „Нова Ватутинки“ и стамбени комплекс „Престиж“ као најприступачније нове зграде „Нове“ Москве. Стамбени комплекс „Ватутинки“ такође се назива најамбициознијим пројектом на ново припојеним територијама – овде је више од 1,6 хиљада станова представљено купцима. „Ватутинки“ је цео микрорадио само 14 километара од Московског прстена, са две школе и три вртића.

Просечна цена једног квадратног метра на секундарном тржишту „Нове“ Москве данас достиже 96 хиљада рубаља, што је просек за 17,4% више него у московској области, показало је истраживање компаније „Пересвет-Инвест“. Дакле, приступање капиталу на тржишту некретнина ових територија, наравно, имало је.

закључци

Показало се да је 2012. за московске некретнине у целини прилично стабилна и мирна, без колебања и оштрих скокова цена. Потражња је расла, број понуда и примарног и секундарног тржишта је порастао, трошкови свих категорија стамбених некретнина благо су порасли. Просечна цена московских квадрата у просеку је порасла за 1,5-2% месечно. Најизражајнији скок цијена забиљежен је у октобру, али љети је тржиште доживјело сезонско смиривање као и увијек.

Од најзанимљивијих тачака, поново желим напоменути пораст продаје и куповине луксузних станова, повећано интересовање за вишесобне станове, као и опипљиво повећање обима хипотекарних кредита..

Према ријечима некретнина, купци су све више заинтересирани за трособне станове, који су у прошлој години очито изгубили на компактније стамбене просторе у погледу броја трансакција. Али интересовање за студио апартмане и ситне „однусхке“, напротив, опало је.

Купци све више воле да купују станове у монолитним или панелним зградама, а прескупе „сталинке“ данас могу да се назову аутсајдерима тржишта – интересовање за њих је знатно опало.

У 2012. години власти нису успеле да реше проблем са превареним власницима удела – ситуација у овој области се још увек не развија на најбољи начин за суинвеститоре, а тренутни закони не могу да заштите њихове интересе. Многи стручњаци називају предлог да се уведе обавезно осигурање премија за становање као покушај „пребацивања буџетских трошкова на плећа осигуравајућих друштава“ и предвиђају да ће нови закон довести до повећања трошкова станова у новим зградама.

Предвиђања за будућност

Стручњаци једногласно обећавају да следеће године неће бити оштрих промена ситуације на тржишту некретнина у престоници.

Стопе хипотеке, упркос недавним жалбама председника, који је напоменуо да хипотекарни кредити не постоје за већину Руса, и даље ће расти, рекао је Андреи Владикин, шеф одељења за хипотеке и кредите у НДВ Реал Естате. Не постоје предуслови за смањење стопа хипотеке, па не треба очекивати боље понуде од банака.

Повећање стопе на 15% сигурно ће довести до смањења потражње за некретнинама – неће сви купци бити спремни да добију хипотекарни кредит под таквим условима. Поред тога, ако стопа хипотеке достигне 19% (а постоје такве песимистичке прогнозе), тада ће већина потенцијалних купаца некретнина радије давати кредите у страној валути. Каматне стопе на хипотекарне кредите у доларима вероватно ће остати на нивоу од 9-10% годишње. Међутим, хипотека у доларима издаје се, прво, на период до 15 година, и друго – готово увек само за секундарно становање.

Програмери ће почети активно да развијају „нову“ Москву. Према речима Сергеја Собјанина, градоначелника престонице, очекује се масовни развој у областима које се налазе у непосредној близини московског обилазног пута. Генерално, власти су већ издале дозволе за изградњу најмање 30 милиона квадратних метара стамбеног простора у „Новој“ Москви, тако да Новомешковски и Троицки округ дефинитивно чекају грађевински процват. Међутим, као што је обећао Сергеј Собјанин, око Троитске ће се појавити зона ниско изграђених зграда, а подручја удаљена од града постаће природне зоне, тргови и паркови.

Очекује се да ће 2013. године становање у главном граду поскупјети по истој стопи инфлације, односно додавањем 0,5-1-2% месечно, што ће на крају довести до повећања цена за 7-10% годишње.

Супротно предвиђањима неких аналитичара, нова финансијска криза није избила у 2012. години, а не очекују се оштри шокови у 2013. години. Цене некретнина у доларима могу чак пасти, што ће олакшати пад потражње. У блиској будућности стручњаци предвиђају вишак понуде на тржишту у односу на потражњу – не постоје предуслови за повећање прихода домаћинстава, а у светлу повећања стопа хипотеке, велика већина Руса нема где да позајми новац за куповину станова у главном граду. Дакле, не треба очекивати много активности од купаца, лето 2013. може постати потпуно „мртва“ сезона, а током периода чекања на промене у економији или након негативних вести из политичке арене, потражња може пасти на нулу, предвиђа Олег Репченко, шеф аналитичког центра “ Показатељи тржишта некретнина ИРН.РУ „.

Међу осталим иновацијама које ће имати утицаја на тржиште некретнина у 2013. години, можемо приметити увођење пореза на луксуз који је обећао Владимир Путин, укључујући и луксузне станове. Још није познато која ће бити стопа овог пореза, али чини се да потражња за скупим становима у центру главног града нипошто неће опадати..

Поред тога, ревалоризација катастарске вредности земљишта у Москви ће несумњиво довести до повећања вредности некретнина – програмери ће сада плаћати у просеку 1,5 пута више за земљишне парцеле..

Власти ће наставити рушење разрушених петокатних зграда: током 2012. године срушено је само 30 таквих кућа, а у будућности се планира пресељење и рушење најмање 88 петокатних зграда у различитим четвртима престонице.

Цена некретнина у „Новој“ Москви ће и даље расти, а јаз од остатка московске регије постаће све опипљивији. На секундарном тржишту нових метропола, цена једног квадратног метра премашит ће 100 хиљада рубаља, на примарном тржишту ће се приближити овој ознаци.

А канцеларија градоначелника наставиће да поправља одлазеће аутопутеве и гради нове саобраћајне раскрснице, наставиће да се активно бори против застоја у саобраћају, а нове станице метроа биће отворене у Москви. Како ће то утицати на тржиште некретнина главног града – показаће већ тако близу 2013. године, чије ћемо резултате такође сажети за 12 месеци. Празничне поздраве!