Малолетници – Дечја права у продаји и размени станова

Садржај препоруке

• „Хорор прича“ за купца
• „Главобоља“ за продавца
• Још неколико нијанси
• Документи

Продаја или замена стана, као и други послови са некретнинама уопште, једна је од тема која изазива највећи број питања. Штавише, и сами продавци и, наравно, купци могу да се брину због исправног извршења свих докумената који прате трансакцију. И што је већи износ трансакције, то се странке више плаше да постану жртве преваранта или се једноставно суоче са потребом да правилно издају папире, прикупе додатне потврде и дозволе..

У овом чланку нећемо детаљно говорити о свакој фази закључивања трансакције продаје и куповине непокретности, већ ћемо се дотакнути само једне важне тачке – права деце регистроване у овом животном простору или која поседују удео у стану или кући.

Тема учешћа малолетника у разним трансакцијама са некретнинама у нашој земљи постала је акутна почетком 90-их и од тада није изгубила на значају, што и не чуди – према статистици, у скоро 60% трансакција на тржишту некретнина један од учесника је дете – или страна купца или продавца.

„Хорор прича“ за купца

Гласна и већ сјецкана фраза – „Деца су наше!“ – приликом регистрације куповине или замене стана он добија посебан значај и значење. Малолетници су најнезаштићенија категорија, па управо на поштовање њихових права државни органи посебно будно пазе. Имајте на уму да је руско законодавство изузетно тешко у погледу заштите права малолетника. Њихови интереси и права практично су повишени до степена апсолутног приоритета и регулисани су бројним законодавним актима: Породични законик Руске Федерације, Грађански законик, Закон о приватизацији стамбеног фонда, Устав, Стамбени законик и други документи.

Међутим, иста ситуација се развила и у суседној Украјини – тамо су права деце заштићена Породичним закоником, законима „О основама социјалне заштите бескућника и улице“ и „О дечијој заштити“, који строго регулишу процес продаје и друге трансакције с некретнинама, на којима малолетници.

Према закону, дете, равноправно са одраслим особама, има сва права, и на становање и на имовину – може да наследи или донира некретнине или његов део, учествује у приватизацији становања и тако даље. Истовремено, у складу са руским законодавством, чак ни родитељи, као ни други правни заступници малолетног детета – старатељи или усвојиоци, не могу да располажу његовом имовином без претходне сагласности званичних органа старатељства и старатељства..

У светлу оваквог става законодавства о заштити права деце, потенцијални купци некретнина у којима су малолетници регистровани највише се плаше следећег тренутка: ако суд сматра да би као резултат трансакције, права младих становника званично уписана на продати или размењивани простор прекршена , може да прогласи трансакцију неважећом.

Кузма Петров-Водкин. У дечјем вртићу. 1925

Штавише, ово се правило односи не само на оне станове у којима су малолетници власници, већ и на објекте у којима су деца једноставно регистрована. Најважнија ствар је да приликом закључивања трансакција са некретнинама у којима су деца регистрована, према важећем законодавству није потребна дозвола органа старатељства и старатељства..

У исто време, Уредба Уставног суда Русије од 08. јуна 2010. бр. 13-П „О случају провере уставности става 4. члана 292 Грађанског законика Руске Федерације“ потврђује да ако услови трансакције крше стамбена права детета под родитељским старатељством, то је укључено у директна супротност са Уставом Руске Федерације. Таква контрадикција – ако је дете бескућно или је добило смештај који не испуњава санитарне или друге стандарде – може постати разлог за поништавање трансакције.

Да се ​​избегне тако непријатна ситуација у сваком погледу, могуће је само добијањем претходне писмене сагласности органа старатељства и старатељства у њиховом месту пребивалишта за пражњење малолетника, као и продајом или разменом смештаја. Продавац, односно власник куће или стана тренутно ће се бавити овим питањем током припреме докумената за спровођење. И купац се мора сјетити да приликом проучавања докумената за стан који му се свиђа треба одмах да разјасни да ли су на овом животном простору уписани малољетници, ко је тачно власник сваке дионице стана, а такође треба дозволу управног одбора. У супротном, то јест, у недостатку овог документа, трансакција постаје превише ризична.

„Главобоља“ за продавца

Замислите да нисте купац који само треба да провери доступност свих потребних папира, наиме продавац који жели да прода стан који припада вама лично или вашој породици.

Које кораке треба да предузмете да бисте профитирали и по могућности брзо? Кажете – да бисте проценили стан, односно да бисте пратили тржиште сличних некретнина, прикупљали потврде од БТИ-а, пасошке канцеларије, компаније за управљање, плаћали комуналне рачуне и тако даље. Међутим, ако део стана припада детету наслеђивањем, донацијом или учешћем у приватизацији, први корак ка продаји стана требало би да буде посета органима старатељства и старатељства..

Продавац ће морати да убеди званичнике да због продаје стана неће бити угрожени интереси детета, односно да неће остати на улици, већ ће добити заузврат еквивалентни животни простор. Поред тога, родитељи (старатељи, усвојиоци) мораће да докажу да се након продаје овог становања вредност имовине малолетника који поседује удео у стану или кући неће смањивати..

Борис Кустодиев. Деца уметника. 1913

С тим у вези могу настати проблеми, на пример, у случају продаје стана у Москви за накнадну куповину сеоске куће у предграђу или у другом региону. Трошкови обичног стана у центру престонице нису пропорционални ценама некретнина у градовима близу Москве, а још више у другим регионима. Дакле, чак и ако вам продаја скученог двособног стана омогући куповину простране куће у којој ће дете имати своју собу, старатељство и старатељство можда неће издати дозволу због чињенице да је цена нове некретнине много нижа. У овом случају родитељи могу покушати да дају и друге аргументе – еколошку ситуацију у центру метрополе, близину родбине, погодну климу, побољшане услове живота, присуство боље плаћеног посла за родитеље, школу и вртић на новом месту, велико подручје нових некретнина и тако даље. Међутим, владине агенције ретко прихватају реч за то, а најбољи аргумент би био отварање текућег рачуна на име малолетника, на који ће бити положен део трошкова продатог стана, који припада детету, као једној од страна у трансакцији. Такав аргумент може уверити званичнике боље од било којих неутемељених уверавања.

Важна тачка – у светлу горе наведених захтева, може се чинити да ће родитељи морати да купе ново становање, и ништа горе од старог, чак и пре продаје стана. У пракси је такав преокрет догађаја често једноставно нереалан – с приходима од продаје обично се купује нова кућа или стан. Стога органи старатељства најчешће захтевају истовремено стицање нових стамбених објеката са истом или већом површином..

Ако дете није било власник куће, већ је једноставно регистровано на продајном подручју и подложно размени, тада ће га старатељства затражити да се пријави у новом животном простору – који је купио или већ био у власништву једног од родитеља (старатеља, усвојиоца). Заправо, у овом случају канцеларија за пасош неће просто исписати малолетника из стана без дозволе органа старатељства и старатељства..

Још неколико нијанси

Важна тачка односи се на приватизацију становања у коме је дете регистровано – родитељи не могу да напишу одбијање учешћа у приватизацији за малолетника, па би у сваком случају одговарајући удео у стану или кући требало да постане власништво детета регистрованог у приватизованом стамбеном кварту..

Органи старатељства обично захтевају оба родитеља да се појаве за дозволу за отпуштање или продају „куће са дететом“. Ако се један од њих налази у иностранству или у неком другом региону, потребно је да му се достави писмена дозвола за обављање посла са некретнинама, оверена од стране бележника или у конзулату. Исто се односи и на родитеља који због тешке болести не може лично доћи код органа старатељства. Ако се место „блудног“ родитеља у време добијања дозволе не зна, мораћете да прогласите листу тражених и сачекате док се „губитак“ не нађе. Дозвола другог родитеља није потребна само у случају лишења родитељског права, ако суд призна као несталу, смрт или ако је отац снимљен само из речи мајке.

Ако један од родитеља намерно игнорише позив да се појави код органа старатељства како би добио дозволу за продају стана и отпустио дете, захтева новац за његов потпис, други може да докаже злонамерну намеру својих поступака пружањем сведока и поштеним обавештавањем представника старатељства о свим околностима његовог породичног живота. Одлука у овом случају доноси се појединачно – ако органи старатељства схвате да је трансакција у интересу детета и, као резултат, побољшаће се њени животни услови или повећава вредност имовине, онда се дозвола може издати без пристанка другог родитеља, који опструира из личних разлога.

Николај Богданов-Белски. Деца кроз прозор

Добијање дозволе од органа старатељства за продају или размену смештаја, удео у коме припада дете је неопходно чак и ако тренутно малолетник не живи у овом стану, већ је пријављен у другом крају, па чак и у другом региону или држави.

Регистрација детета млађег од 10 година могућа је само на месту пријаве једног од родитеља, тако да неће бити могуће регистровати бебу код пријатеља и познаника како би се добила дозвола за извлачење из стана који се продаје..

Ако им финансијске могућности родитеља омогуће да прво купе ново стамбено збрињавање, а затим продају стари стан, погодније је да ту имовину одмах пријаве само за себе и након тога додијеле одговарајући удио малољетнику. У супротном, настаје ситуација када дете поседује две акције у различитим становима, и биће тешко добити дозволу од органа старатељства да одузму малолетнику један од њих – неће добити ништа заузврат.

За упис детета у стан у којем једна од акција припада његовој мајци или оцу, није потребна сагласност осталих акционара.

Стан или кућа која припада наслеђивањем или као резултат приватизације сирочади или деци која су остала без родитељског старања и послата у интернатске школе и сиротишта ради пуне државне подршке, додељује се малолетним власницима и њену безбедност надгледају старатељство и гарантовање. Све трансакције с таквим смештајем обављају се искључиво уз њихов пристанак. Одговарајуће наредбе потписују локалне власти и шаљу их ХОА-и на локацији становања, компанији за управљање, БТИ и Федералној служби за регистрацију..

Документи

Да би добили дозволу од органа старатељства и старатељства за продају или размену стамбеног простора у који малолетник припада, комисији се морају доставити следећи документи:

• изјаву коју потписују оба родитеља;
• дјететова сагласност (ако већ има 14 година);
• извод из кућне књиге и личног рачуна – морају бити оригинали;
• копија извода из матичне књиге рођених малолетног власника. Неопходно је показати и оригинал овог документа;
• докумената који потврђују власништво над свим стамбеним просторијама укљученим у трансакцију. Они могу бити потврда о власништву стана, уговор о продаји или замени, потврда о праву на наслеђе и тако даље;
• БТИ сертификати, где ће бити назначени трошкови животног простора;
• катастарски (спратни) план становања;
• ако један од родитеља не може бити лично присутан, потребна су документа која потврђују његову сагласност – оверена дозвола или потврде о његовој смрти, изјава о несталим особама и тако даље;
• потврда Пореске управе о непостојању заосталих обавеза по основу стамбеног пореза.

Често органи старатељства могу захтевати додатне документе, на пример, потврду ЕИРТС-а о дугу за стан, потврду о техничком стању становања и документа за купљену кућу или стан..

Сви горе наведени документи морају бити правилно изведени и нису истекли на месту захтева.

Комисија органа старатељства разматра сваки случај појединачно и често може уступати ако сматра да је трансакција у интересу детета (на пример, уместо градског стана, кућа се купује у руралном подручју, јер дете има астму и треба јој свеж ваздух). Или, напротив, представите додатне захтеве у случају сумње у поштеност и адекватност родитеља.

Балтхус. Деца. 1937

Као што видите, присуство малолетног власника у стану или кући, као и његова регистрација, значајно комплицирају процес закључивања трансакција куповине и продаје. С једне стране, може се чинити да су тако строги захтеви непотребни – постоји толико проблема због једне бебе! Међутим, ако се сећате колико је прилично одговорних родитеља било жртва преваранта приликом закључивања трансакција са некретнинама, колико је родитеља једноставно покушало да реши своје финансијске проблеме продајом стана, не размишљајући о томе шта би дете остало у будућности, ако рачунамо број нефункционалних породица у којима је један од родитеља пати од зависности и може се одлучити за продају стана како би удовољила својим потребама – учешће органа старатељства и старатељства уопште не изгледа као непотребна мера заштите права и интереса деце.