Комерцијална хипотека у Русији

Садржај препоруке

• Комерцијална хипотека – алат за куповину некретнина за пословање
• Правни аспекти комерцијалне хипотеке
• Савремено тржиште хипотеке у Русији
• Шта нам доноси будућност

Комерцијална хипотека – алат за куповину некретнина за пословање

Комерцијална хипотека је кредит који банке издају за куповину нестамбених простора: малопродајних простора, магацина, канцеларија и других..

Као и стамбене, комерцијалне хипотеке пружају се против сигурности стечене некретнине. Међутим, специфичност овог тржишта је да ова врста кредита има прилично кратке рокове доспијећа и релативно високе каматне стопе. Рок за одобравање хипотекарног кредита за куповину комерцијалне некретнине по правилу може бити највише 10-12 година, али банке најчешће издају новац на 5-7 година. Такође, потенцијални зајмопримац мораће да изврши почетну уплату од 30 до 40% укупне вредности имовине.

Наравно, банка пажљиво проверава своје клијенте, минимални услови за добијање комерцијалне хипотеке су профитабилни биланс и период рада на тржишту од 1 године.

Предности овог начина стицања комерцијалне некретнине за пословање су у томе што се објекат користи директно за профит (изнајмљивање просторија, коришћење за малопродају, пружање услуга, итд.), Па некретнина плаћа саму себе.

Правни аспекти комерцијалне хипотеке

Тренутно федерално законодавство не предвиђа упис власништва над комерцијалним некретнинама оптерећеним хипотеком. Стога је хипотекарни уговор у овом случају закључен на основу општих правила Грађанског законика Руске Федерације о закључивању споразума, узимајући у обзир одредбе савезног закона „О хипотекама (залоге за некретнине)“ од 16.07.1998 бр. 102-ФЗ. Имајте на уму да је право коришћења нестамбених просторија као обезбеђење овим законом успостављено тек 2009. године..

Према захтевима чл. 9 савезног закона бр. 102 у уговору о хипотеци мора бити назначен предмет хипотеке, њена процењена вредност, суштина, трајање и износ испуњења обавезе, који је обезбеђен хипотеком.

Ту је и врло важна тачка. Важеће законодавство не дозвољава хипотеку непокретности до тренутка њене куповине. Сходно томе, некретнине прво морају бити купљене (да би се саставио уговор о купопродаји), након чега се могу користити као обезбеђење за добијање кредита од банке.

Савремено тржиште хипотеке у Русији

Многи стручњаци сматрају да је комерцијално хипотекарно кредитирање у нашој земљи и даље талац реосигурања банака: чак и пад каматних стопа након кризе још није постао подстицај за повећање обима издатих кредита.

Генерално, на тржишту су и даље исти главни играчи – Сбербанк, ВТБ 24 и РосЕвроБанк. Ипак, политика кредитирања након кризе претрпела је промене: захтеви банака према дужницима озбиљно су пооштрени. Што, наравно, не доприноси расту броја издатих кредита обезбеђених комерцијалним некретнинама.

Даве Кнерлер. Банка. 2002

Упркос свему, комерцијалне хипотеке у Русији се постепено почињу опорављати. Цене су сада на нивоу од 12-16%, цене се смањују, јер нико неће једноставно узети кредит у већем проценту. Аконтација је 20-40%. Најповољнији услови у каматној стопи Сбербанке 8-16% годишње, рата 20%, максимални рок кредита 10 година. А ВТБ 24 има најстроже услове – 18-26% и 50% аванса.

Каматне стопе у већини банака пале су скоро 2 пута током протекле године и готово су достигле ниво прије кризе. Међутим, строжи захтјеви и тешка процедура регистрације још увијек плаше потенцијалне купце..

При издавању комерцијалне хипотеке, руске банке могу тражити обезбеђење веће од износа обезбеђеног од 2, а понекад и три пута као обезбеђење за кредит. Уз то, кредитне институције, према одредбама споразума, у потпуности контролирају потрошњу средстава која је примио дужник. У исто време, домаће банке желе да привуку клијенте са буџетом за куповину некретнина већим од 10 милиона долара, али саме нису спремне да ублаже своје услове..

Међутим, од почетка 2011. године, мала потражња за комерцијалним хипотекама малим и средњим предузећима је повећана. Истовремено, половина свих захтева повезана је са жељом за куповином канцеларије, 30% – малопродајним простором. Ствар је у томе што је руским предузетницима практично немогуће да набаве некретнину сопственим средствима. Штавише, није могуће добити лиценцу за неке врсте активности ако предузеће нема одговарајуће просторије у свом власништву. Сходно томе, за њих је хипотека једино доступно средство за наставак њиховог пословања, што потврђује потребу за даљим развојем комерцијалне хипотеке..

Шта нам доноси будућност

Очигледно је да, будући да постоји потражња за комерцијалним некретнинама, укључујући њихову куповину под хипотеком, која ће постепено расти, како посао добија све јачи замах након кризе, тада комерцијална хипотека постаје једно од перспективних подручја руског тржишта хипотекарних зајмова. Такође је очигледно да развој економије земље и побољшање пословне климе уопште зависе од расположивости и масе ових зајмова..

Тренутно је веома тешко дати било каква предвиђања о развоју комерцијалне хипотеке..

Међутим, чак и уз тако очиту потребу за некретнинама међу домаћим предузетницима, будућност комерцијалне хипотеке у Русији је очигледно неизвесна. Многи стручњаци се слажу да је у овом тренутку веома тешко дати било каква предвиђања о развоју комерцијалних хипотека. Са извесним степеном сигурности, можемо само рећи да ће потражња за овим производом расти, али како ће реаговати руске кредитне институције потпуно је непредвидиво..

Домаћи банкари не воле да ризикују и плаше се тешких трансакција, по правилу банке не желе бацити новац, већ чекају солвентне клијенте, нудећи им стандардне услове. У нашој земљи комерцијалне хипотеке су још увек велике компаније које имају одређену финансијску стабилност и гаранције, мања предузећа често банке једноставно игноришу. Ако банке више не верују пословању, овај хипотекарни сектор ће још дуго стајати..

Западне банке су активније у овој области, више верују малим и средњим предузећима. То је због чињенице да западне компаније све своје приходе пријављују службено, па је кредитним организацијама много лакше добити поуздане информације о финансијској ситуацији потенцијалног корисника кредита. У овом случају, транспарентност пословања је кључ успеха и за то је потребно тежити и у Русији..

Такође треба напоменути да развој тржишта комерцијалне хипотеке за нестамбене просторе омета чињеница да су кредитни програми које нуде домаће банке често краткорочни. Ово се првенствено дешава због недостатка дугорочних финансијских ресурса банака. Сходно томе, за развој тржишта потребно је да банке активно прикупљају средства са тржишта капитала. То ће помоћи да се постепено реши овај проблем, као и да се поједностави добијање зајма и постане подстицај за овај сектор комерцијалног кредитирања..