Класификација приградских некретнина регије Москва

Садржај препоруке

• Економској класи
• Удобна класа
• Бизнис класа
• Премиум класа
• Делуке

Не тако давно, Руски цех некретнина (РГР) предложио је нову класификацију приградских некретнина, приметивши да за куће и викендице које се налазе изван градских граница треба постојати сопствена принципа поделе на „економску класу“ и „елиту“.

Цеховски стручњаци наглашавају да класификација коју је развио профилни одбор не претендује на свеобухватни одраз тржишта приградских некретнина, већ би требала постати основа на којој ће сваки регион креирати своју, тачнију и прилагођену локалним условима.

Као што су стручњаци аналитичког центра за показатеље тржишта некретнина одмах примијетили, међу члановима самог Руског савеза некретнина није било консензуса о томе који фактори би требали помоћи подели сеоских кућа у одвојене категорије.

Дакле, неки стручњаци сматрају да би цена зграде требало да буде основни критеријум, док други сматрају да без узимања у обзир фактора као што су локација, присуство развијене инфраструктуре и површина земљишта, неће бити могуће тачно утврдити да ли је кућа елитна..

Као резултат тога, профилни комитет је ипак успео да развије поједностављену верзију класификације приградских некретнина за московску регију, на основу које ће регионалне организације – чланови РГР-а – моћи да створе сопствене класификаторе.

Економској класи

Најприступачнија категорија приградских некретнина, чије су главне карактеристике мала површина саме куће и земљиште, као и прилично скромни захтеви за квалитетом грађевинског материјала и доступношћу инфраструктуре у селу.

Дакле, сеоска кућа у московској области, класификована као „економска класа“, има следеће карактеристике:

• површина стамбене зграде – од 80 квадратних метара, за градске куће потребна површина је још мања – од 60 „квадрата“;
• укупна површина земљишне парцеле на којој се зграда налази – не више од 12 ари;
• површина локалног подручја је врло мала – око сто делова;
• доступне понуде московског региона данас се налазе на прилично великој удаљености од Московског прстена – најмање 30 километара;
• типичан архитектонски пројекат без икаквих флека;
• могу се користити било који грађевински материјали, најчешће јефтине куће са малом површином подижу се од блокова, трупаца или на основу дрвеног оквира;
• инжењерске комуникације обично су индивидуалне;
• не постоје захтеви за локацију и расположивост инфраструктуре, односно сеоска кућа „економске класе“ може се налазити на прилично великој удаљености од социјалних објеката, на пример, школе и обданишта, као и продавница;
• и на крају, цена такве сеоске викендице, према речима стручњака РГР, не би требало да пређе 6 милиона рубаља.

Као што видите, кућа „економске класе“ је релативно мала зграда са ситним сусједним земљиштем, често удаљеним од цивилизације. А наведена максимална цена од 6 милиона рубаља је због особитости тржишта некретнина у близини Москве – у другим регионима за исту цену можете купити чврсту вилу са централним комуникацијама.

Удобна класа

За разлику од класификације градских станова, где су означене само четири категорије – „економија“, „посао“, „премија“ и „делуке“ – у класификатору приградских стамбених објеката појавила се још једна класа – „комфор“.

Ово су скупље куће, које се још увек не могу квалификовати за статус престижних предлога. Специјалисти постављају следеће захтеве за куће категорије „комфор-класе“:

• удаљеност од московског обилазног пута – не више од 50 километара, односно такозване „далеке даче“, које добијају на популарности међу купцима некретнина у близини Москве, више не могу тражити овај статут;
• површина куће – од 160 до 300 квадратних метара, за градске куће – од 100 до 200 „квадрата“;
• површина земљишта – од 10 до 20 ари;
• површина суседне територије најмање 1-3 хектара;
• стручњаци су изнели помало нејасан захтев за архитектонске пројекте, према којима се граде куће „класе комфора“ – „модерне“. Шта се подразумева под овим карактеристичним, типичним или појединачним пројектима и како тачно треба да се манифестује „модерност“ архитектонског решења, није јасно;
• инжењерске комуникације могу бити појединачне и централизоване;
• најчешће коришћени грађевински материјали су цигла, дрвени рам, монолит-блок. Међутим, ако се било какав материјал може користити у изградњи кућа „економске класе“, у овом случају се мисли само на висококвалитетне;
• не постоје посебни захтеви за локацију куће „класе комфора“, међутим, село мора имати дечје и спортске терене, продавницу, паркинг за госте, апотеку, кафић и ресторан, што већ искључује локацију стамбене зграде у насељима без довољно развијене инфраструктуре ;
• трошак „удобне“ сеоске куће не би требало да пређе 13 милиона рубаља.

Генерално, није проблем пронаћи такве понуде – по цени до 13 милиона рубаља – у московској области, можемо рећи да је ово једна од најраспрострањенијих и прилично тражених категорија приградских некретнина..

Бизнис класа

Назив ове категорије приградских некретнина уопште не значи да се такви објекти могу користити само као пребивалиште за привреднике. Уместо тога, такав назив указује на виши статус стамбене зграде, повећан ниво комфора и, наравно, прилично високу цену..

Стручњаци Руског савеза некретнина изнели су следеће захтеве за објекте у приградским некретнинама за које тврде да су категорија „пословне класе“:

• такви се објекти више не могу налазити на читавој територији московске области, већ само у правцима који се са становишта кретања сматрају најпрестижнијим и погоднијим: на северозападу, северу, југозападу и западу московске области. Територији Нове Москве биле су укључене у овај списак, али сада више није могуће такве куће назвати „приградским“, јер су оне ушле у границе метрополе;
• површина куће мора бити најмање 250 квадратних метара, за градске куће – од 200 „квадрата“;
• укупна површина земљишта је од 15 до 30 хектара;
• суседна територија – око 3 хектара;
• удаљеност од московског прстена – не више од 50 километара;
• захтеви за архитектонски дизајн су исти као и за категорију „комфорна класа“, односно „модерни архитектонски дизајн“;
• најчешће се користе такви грађевински материјали као монолитни блок, цигла, лепљене греде, висококвалитетни дрвени оквир;
• комуникације су обично централизоване, међутим, није искључена употреба појединачних инжењерских мрежа, нарочито присуство бунара на градилишту и аутономног канализационог система;
• насеље у коме су смештене куће „пословне класе“ треба да пружи становницима довољно висок ниво комфора, нарочито територија оплемењена пејзажом, паркинг за госте, дечји и спортски терени, вртић, супермаркет, апотека, козметички салон, кафић или ресторан , медицински центар, као и сервисни центар;
• цена сеоске куће „пословне класе“ креће се у распону од 13 до 23 милиона рубаља.

„Бизнис класа“ се може назвати просечном категоријом, тиче се нивоа трошкова који је сасвим прихватљив за московску регију, локацију и постављене захтеве. Међутим, популарност ових предлога већ је за мање величине од оне у кућама „комфорне класе“.

Премиум класа

Управо из ове категорије почињу заиста елитне приградске некретнине, па захтеви за таквим дворцима расту, као и цена предлога. Стручњаци РГР верују да само оне приградске стамбене куће које имају право да буду класификоване у „премиум класу“:

• налазе се на удаљености не већој од 30 километара од московске обилазнице. Ако за „економску класу“ та граница значи да се не могу „приближити“ главном граду за ову марку, или боље речено, због високих трошкова предлога блиских Москви, онда за категорију „премиум“, напротив, близине Старе Москве постаје доказ престижа становања;
• површина куће – најмање 350 „квадрата“, за градске куће, ако се у начелу могу приписати овој категорији – најмање 250 квадратних метара;
• укупна површина налазишта није мања од 15 хектара;
• земљиште око куће – најмање 3 хектара;
• само централизоване инжењерске комуникације, верује се да пружају виши ниво комфора;
• „Премиум куће“ могу бити лоциране само у подручјима добре екологије, атрактивних у погледу рекреације и сталног боравка. Као и у случају „пословне класе“, већина стручњака значи северозапад, север, југозапад и запад региона Москве;
• само појединачни архитектонски пројекти;
• коришћени грађевински материјали: монолит-опека, лепљене греде и опека, модерне и високе квалитете;
• територија таквих елитних села требало би да има добро развијену инфраструктуру: неколико игралишта, спортски комплекс, козметички салон, супермаркет, паркинг за госте, ресторан, услуге за потрошаче, вртић, апотека, модеран медицински центар – све је то на услузи становницима кућа врхунске класе … Поред тога, потребно је присуство пејзажног дизајна, територија је обично затворена и заштићена је свакодневно. Треба напоменути да је управо „близина“ таквих насеља већ одавно главна карактеристика елитних приградских некретнина;
• цена кућа премиум класе креће се у распону од 23 до 43 милиона рубаља.

Елитна приградска некретнина више нису само викендице на дрвеном оквиру, већ прави дворци, виле и луксузне виле. Куповином куће с површином већом од 350 „квадрата“ нови власник изјављује свој високи социјални статус и релативно стабилан материјал благостања, јер је одржавање такве куће такође веома скупо.

Делуке

Ексклузивне понуде, најпрестижније, скупе куће „нису за свакога“ – све се то са поуздањем може рећи о категорији приградских некретнина „делуке“. Да би испуњавали услове за ношење овог високог статуса, виле морају да испуњавају следеће захтеве:

• ако су у случају кућа премиум класе, стручњаци РГР јасно су назначили – „најмање 30 километара од обилазнице Москве“, онда су за категорију „де-лук“ могући изузеци. Да, најчешће се такве елитне куће налазе у непосредном предграђу, међутим могу се налазити на даљој удаљености ако ова локација има изузетне предности. На пример, кућа окружена боровом шумом, у еколошки чистом подручју на обали акумулације има право да се класификује као елитни предлог. Стручњаци су идентификовали најпрестижнија подручја Московске области у којима се луксузне куће најчешће налазе: Рублево-Успенское, Сколковское, Калузхское, Новоризхское, Мозхаиское, Минское, Илиинское и Киевское схоссе;
• површина куће – од 400 четворних метара, градске куће, попут кућа са блиским комшијама и релативно мале парцеле земљишта, обично не припадају овој категорији;
• укупна површина локације – од 30 хектара;
• суседна територија – више од 3 хектара;
• искључиво индивидуални пројекат архитекте;
• грађевински материјали највишег квалитета – монолит-опека и опека;
• све инжењерске комуникације су централизоване;
• на територији села мора постојати обавезно шеталиште, које се назива и „шеталиште“, са пејзажним дизајном, системом осветљења, евентуално вештачким језерцима и фонтанама, вртићем, неколико спортских терена и дечијих игралишта, продавницама, апотекама, рестораном , козметички салон, медицински центар, као и такви јединствени предмети за друга села као што су хелипад, голф и јахт клуб;
• цена луксузне сеоске куће – од 43 милиона долара.

Проучивши све захтеве који се постављају селима која нуде луксузне виле, можете се уверити да је ово заиста небеско место, које ће становници морати да напусте тек кад крену на посао..

Аналитичари центра за показатеље тржишта некретнина још једном истичу да се овај класификатор саставља само за приградске некретнине у московској области, а за остале регионе потребно је израдити сопствене класификације које ће одразити карактеристике локације и локалних цена.

Упоређујући све горе наведене категорије, разумете да су главне одлике кућа и викендица једне или друге класе цена, стамбени простор, локација у односу на границе метрополе и развијена инфраструктура села, сви остали фактори се могу назвати секундарним и не тако значајним.

Још један важан детаљ је да су сви спорови који настају око класификације некретнина често проузроковани жељом градитеља да нову викенд заједницу класификује као престижнију категорију. А ако не спада у наведене захтеве, често се појављују изјаве да систем не узима у обзир појединачне карактеристике пројекта.

Не можете се расправљати са чињеницом да је сеоска кућа индивидуално становање и да је прилично тешко „довести“ такве пројекте у одређени оквир. Међутим, још увек је потребан јединствени систем класификације, јер омогућава тачније утврђивање трошкова викендице, на пример, у случају добијања кредита обезбеђеног некретнинама.