Како завршити куповину сеоске куће

Садржај препоруке

• Прикупљање и припрема докумената
• Прелиминарни уговор о купопродаји имовине
• Закључивање купопродајног уговора
• Закључно, примећујемо следеће.

Гужва, свакодневица, бука и прашина, стојећи попут стуба на улицама великих градова, прије или касније нас гурају на идеју о куповини властитог приградског становања. У посљедњих неколико година, потражња Руса за изградњом и куповином приградских некретнина порасла је за готово 40%, што уопште указује на повећање животног стандарда становништва и на развој економије наше земље..

Када купујемо сеоску кућу, пре свега би требало да одлучимо за какав ће смештај бити дизајниран – трајни или сезонски. У зависности од тога, цена, локација и присуство или одсуство одређених инжењерских комуникација могу варирати..

Без обзира да ли намеравате да живите у својој новој кући стално или на кратким путовањима, велики плус таквог становања биће развијена инфраструктура села у коме се налази. Дакле, приликом куповине куће изван града посебну пажњу треба обратити на погодност саобраћајних линија, доступност прилазних путева до куће, целогодишње водоснабдевање, присуство стражара у селу и што је најважније – будите стрпљиви, јер у пракси куповина стамбених некретнина није најбржи процес.

Куповина сеоске куће може се грубо поделити у 3 фазе.

Прикупљање и припрема докумената

Куповина сеоске куће, као и свака друга трансакција, започиње прикупљањем пакета потребних докумената. Продавац у правилу претражује папире, а купац их проверава на аутентичност. Када купујете сеоску кућу, посебну пажњу треба обратити на присуство следећих докумената од продавца:

1. Увјерење о државној регистрацији власништва над земљиштем.
2. Увјерење о државној регистрацији власништва над некретнином.
3. Документ о грађевинској дозволи.
4. Акт о стављању у промет непокретности.
5. Документи за појединачне зграде (гаража, купатило, шупа, итд.).

Поред тога, потенцијални купац је дужан да се увери да не постоје гранични спорови са суседима на локацији, као и да се увери да је величина земљишне парцеле у складу са декларисаним подацима у документима..

Продавац некретнина, са своје стране, мора да прикупи:

Извештаји о рођењу малолетника и пасоши одраслих власника кућа.У случају да један од власника имовине није навршио пунолетност, његов родитељ, старатељ или старатељ мора поднети захтев органу старатељства и старатељства за добијање одговарајуће дозволе за продају куће. Супружници, власници имовине, требало би да се окупе како би закључили уговор о продаји имовине. Ако се не може појавити један од супружника, страна која је присутна у трансакцији дужна је да у име супружника достави дозволу за продају куће, оверену код јавног бележника. У супротном, купац ризикује да се суочи са проблемом „поделе имовине“ супружника.

Власнички документи за некретнину.Они укључују: уговор о купопродаји, уговор о размени, уговор о поклону, уговор о венчању, потврду о наследству, судску одлуку и друга документа.

Катастарски пасош.Катастарски пасош је извод из државног катастра непокретности, који садржи податке о предмету непокретности, неопходне за упис права на непокретности, као и трансакције с њим.

Технички пасош за стамбене просторе.Техничка путовница је информативни и референтни документ који одражава стварно стање становања. Регистрација овог пасоша саставни је атрибут било које трансакције куповине, продаје или замене непокретности. Технички пасош зграде садржи податке о броју просторија, укупној површини просторије, материјалу који се користи за изградњу зидова и преграда, као и инвентарској вредности просторије..

Тлоцрт куће.Тлоцрт је графичка примјена техничког или катастарског пасоша просторије, међутим, ако је потребно, може се израдити и као посебан документ. Етажни план користи се за израду образложења стана, легализацију преуређења, као и за регистрацију било каквих трансакција са некретнинама. Овај документ се издаје на основу одговарајућег захтева до БТИ. Термин његове производње директно зависи од сложености и хитности наруџбе..

Обједињени документ о стамбеном збрињавању (ЕЗД).Уз помоћ овог документа, грађани Руске Федерације решавају многа стамбена питања везана за трансакције некретнинама: приватизација, продаја, куповина, замена, итд. ЕЗД можете добити у Јединственом центру за информације и намирење (ЕИРТС) и то потпуно бесплатно. Довољно је написати одговарајућу пријаву и приложити потребне документе.

Копија ФЛС-а.ФЛС (финансијски лични рачун) је документ који садржи податке о стану и особама пријављеним у њему. Наведена организација се бави издавањем копија ФЛС – ЕИРТ-а.

Потврде о непостојању дуга за стамбене и комуналне услуге.Без њих није могуће саставити купопродајни уговор.

Потврда из неуропсихијатријског или нарколошког амбуланта упућена продавцу и другим регистрованим лицима, којом се оповргава присуство менталних болести или зависности од дрога.Често се након закључења трансакције испостави (и на суду) да је власник непокретности, сулудо или делимично законски способан. У складу са цивилним правом, то значи неваљаност закључене трансакције купопродаје и правну ништавност закљученог уговора.

Оверена пријава за одјављивање.Одјављивање спроводе територијални органи Савезне службе за миграције или локална управа насеља.

Решавање питања наследника који се пријављују за некретнине.Купац може да се увери да нема нових наследника посетом бележника који је продавцу издао потврду о наследству. Правило које треба запамтити и за продавце и за купце некретнина: прикупљање и правна анализа документације минимизира ризик од „лошег посла“.

Прелиминарни уговор о купопродаји имовине

Прелиминарни уговор о продаји и куповини некретнине је службено изражавање страна на које пристају на даљу сарадњу, што у будућности подразумева закључивање уговора о продаји непокретности. Овај споразум садржи услове на основу којих ће се закључивати будући уговор.

Прелиминарни уговор је примарни облик главног уговора. Непоштовање одредби прелиминарног уговора доводи до неваљаности главног купопродајног уговора.

На основу грађанског права, купопродајни уговор закључен под прелиминарним условима мора да садржи:

1. Услови у вези са артиклом (назив, количина и квалитет робе).
2. Примарни услови главног купопродајног уговора.

Поред тога, прелиминарни споразум мора да прецизира период током кога стране намеравају да закључе главни споразум. У случају да ово питање није регулисано прелиминарним споразумом, главни уговор о купопродаји подлеже закључивању у року од једне године од дана закључења примарног документа. Ако главни уговор није закључен у договореном (или утврђеном закону) року, тада обавезе које произилазе из прелиминарног купопродајног уговора раскидају се.

Треба напоменути да прелиминарни уговор о купопродаји раскида у тренутку закључења главног споразума између страна..

У случају да једна од страна избегне закључивање главног купопродајног уговора, друга страна има право да поднесе жалбу на своје поступке на суду, да затражи присилно закључивање уговора, као и надокнаду за губитке настале услед неоправданог избегавања закључивања уговора..

Прелиминарни споразум не захтева државну регистрацију, за разлику од главне. У складу са важећим законодавством, главни уговор о купопродаји регистрован је код Државног одељења Савезне службе за регистрацију, катастар и картографију.

Дакле, закључивање прелиминарног уговора о купопродаји неопходно је за службену консолидацију партнерстава између његових страна..

Закључивање купопродајног уговора

Закључивање купопродајног уговора је завршна фаза трансакције. У складу са важећим грађанским законом, купопродајни уговор се саставља у писаном облику у облику јединственог документа који потписују обе стране. Такав споразум мора бити у складу са обавезним захтевима утврђеним савезним законом и другим регулаторним правним актима Руске Федерације који су на снази у тренутку његовог закључивања.

Још од времена римског приватног права знамо да закључивање било које трансакције узрокује стварање одређених правних односа између њених субјеката. Уговор о купопродаји некретнине је сјајан пример овог постулата. Наводимо главна права и обавезе продавца које произилазе из закључења овог уговора.

Продавац објекта има право да захтева:

1. Плаћање износа наведеног у уговору.
2. Плаћање вредности имовине и камате ако кућа није купљена на време.
3. Плаћање имовине.
4. Одбијање извршења закљученог уговора ако купац одбије да плати куповину и прихвати имовину.

Поред тога, продавац имовине мора:

1. Пренесите купцу објекат некретнине без икаквих оптерећења, уколико купац не пристане да прихвати предмет оптерећен било којим правом.
2. Надокнађује купца за губитке настале од стране трећих лица током одузимања имовине, ако купац није знао за постојање разлога који су проузроковали одузимање имовине.
3. Заступање на страни купца некретнина у случају парничног захтева за одузимање предмета од стране трећег лица.
4. Пренесите некретнину на купца у одговарајућем облику, претходно утврђеном купопродајним уговором.

Купац заузврат има право да захтева:

1. Правовремено преношење имовине која му је продата.
2. Смањење вредности некретнине, као и раскид уговора ако је предмет оптерећен било каквим правима.
3. Усклађеност некретнине са техничким и архитектонским карактеристикама које су припадале објекту у тренутку закључења уговора.

Дакле, купац има право да постигне:

1. Еквивалентно смањење цене трансакције.
2. Бесплатно отклањање недостатака на некретнини током одређеног времена (обично у року од две године).
3. Надокнада губитака повезаних са отклањањем ових недостатака.
4. Повраћај уплаћене вредности имовине у случају одбијања да испуни уговор.

Купац се у овом случају обавезује:

1. Прихвати некретнину.
2. Купујте пре или после преноса, осим ако купопродајним уговором или другим регулаторним актом није другачије одређено.
3. Куповину предмета платите по цени утврђеној купопродајним уговором.

Да бисте саставили уговор о купопродаји, као и његову накнадну државну регистрацију, требаће вам следећа документа:

1. Заједничка изјава обе стране о државној регистрацији купопродајног уговора.
2. Потврда о плаћању државне царине, којом се потврђује плаћање државне регистрације.
3. Наведени наслов и други документи.

Регистрацијом уговора о купопродаји, нови власници куће стичу своја законска права у вези са стеченом имовином, а трансакција постаје потпуно легитимна..

Уредно извршен купопродајни уговор процењује, минимизира и елиминише све могуће ризике повезане са куповином приградских некретнина.

Закључно, примећујемо следеће.

Данас је купце некретнина готово немогуће заштитити од непожељних последица ове трансакције, јер чак и документи о власништву продавача не пружају стопостотно гарантовање да у датом тренутку има право власништва над некретнином..

Права потврда о власништву је одговарајући извод из матичне књиге издат од стране државне регистрације и службе за катастар земљишта. Овај извадак садржи информације о правима и ограничењима (теретима) права на имовини.

Међутим, чак и овде постоји „рупа“ за преваранте и преваранте – извод из матичне књиге важи месец дана од дана издавања, дакле, нико од купаца није имун од бескрупулозних продавца.

Нажалост, од преваранта се можете у потпуности заштитити само ако довршите трансакцију куповине и продаје преко матичара и уз учешће поуздане агенције за промет некретнина – то је једини прави (али уједно и најскупљи) начин куповине сеоске куће. Матичар ће надгледати и анализирати ситуацију са отуђеним објектом, а агенција за некретнине ће анализирати историју имовине и директно закључити трансакцију.