Како зарадити за рушење зграде у пет спратова

Садржај препоруке

• Чека се на рушење
• Размена са доплатом
• Ризици и калкулације
• Регистрациона цена

Станови у петокатним зградама — производ је на први поглед неугледан: мали, скучен, са многим комуналним проблемима (недостају заједничко купатило, лифт и шахтов за смеће). Али потражња за овим становањем је била и остаје стабилна. Штавише, такве станове купују не само они који немају довољно новца за нешто боље, већ и приватни инвеститори. Открили смо да је овај сектор тржишта по рентабилности упоредив са луксузним стамбеним објектима. Тачно, ризици су много већи.

Чека се на рушење

Градске власти обећавају да ће се за неколико година Москва у потпуности ослободити од петоспратне зграде. Већ сада старе кућице са зеленим двориштима и старице на улазима ослобађају територију за нове монолитне зграде. Ипак, Хрушчови су и даље заступљени прилично широко на секундарном тржишту станова: обим њихове понуде на секундарном тржишту станова у главном граду готово премашује понуду осталих врста становања. Јасно је да је главна предност петоспратних зграда у очима потенцијалних купаца увек била и остаје њихова релативна јефтиност у поређењу с добрим панелима и још монолитнијим кућама, а да не спомињемо модерне новоградње, које у својим потрошачким квалитетима више пута надмашују петокатне зграде. Ипак, станови у кућама које су формално предвиђене за рушење изнајмљују се, продају и купују. Међутим, да ли само јефтиност ове имовине привлачи пажњу купаца? Можда приватни инвеститори имају тајни прорачун.

Започнимо с малом причом – исту могу рећи становници буквално било којег московског Хрушчова. Алекандра Николаевна Иванова живи већ 30 година у улици 9. Парковаиа, откако су се она и њен супруг уселили у стан на првом спрату потпуно нове петоспратне зграде десетак минута од станице метроа Шчелковска. А зелена дворишта у њиховом крају нису поклон племенитим инвеститорима, већ резултат активности становника. „Били смо млади и активни“, присећа се Александра Николајевна, „На субботникима су сва дворишта била засађена дрвећем. Сада су јаворови и брезе обрасли крововима.“ Стан Александре Николајевне дуго је требао велике поправке. Цеви се бескрајно зачепљују, подови су трули, прозорски оквири су суви. Могло би се обратити унуцима и нећакама. Али Алекандра Николаевна не жели.

„Зашто трошити новац на поправке ако ће кућа бити срушена“, тврди она. „Сви становници разговарају о рушењу. Не зна се тачно када ће се то догодити. Али сви знају да за годину или две неће бити петоспратних зграда на нашем подручју. Ако је тако, зашто трошити новац у стану? “

Наталиа, нећакиња Александре Николајевне, истог је мишљења. У својој 11. улици Паркова управо је поново залепила позадину. Штета је трошити више новца. Тачно, свеједно, с времена на време морате нешто да закрпите: кућа је стара – једна или друга ствар се стално пропада. Понекад Наталија чак помисли: можда продати? Међутим, за износ који ће вам помоћи за свој трособни стан, можете да купите само „кованицу“, ако се не преселите изван московског прстена. Овде се чека обећано пресељење.

Исте мисли не остављају становнике стотина петокатних зграда широм Москве. Највећи број њих данас је концентрисан на северу („Рецхнои Вокзал“), југозападу („Профсоиузнаиа“, Цхериомусхки) и југоистоку Москве („Текстилсхцхики“).

Размена са доплатом

Програм рушења петокатних и разрушених станова одобрен је декретом московске владе 2. јула 2002. До данас практично нема преосталих зграда са пет спратова у централном и јужном округу престонице. Југо-Восточни ће бити ослобођен „хрушчетова“ 2008. године, Восточни и североисток – 2009. године, а Северни, Југозападни и Зеленоградски – у 2010. години.

Штавише, треба напоменути да се програм за рушење петокатних зграда у Москви заиста проводи. А обећано је сасвим могуће веровати. Стога је свака петокатна зграда у Москви осуђена на рушење. Једино питање је време.

Овде почиње забава. Зачудо, станови у московским петоспратним зградама с временом постају све скупљи. Цена за њих не зависи само од подручја, већ и од времена рушења. Што је ближа „кобној линији“, то је скупље. Према ријечима стручњака, цијена стана у петокатној згради, за коју је датум рушења тачно познат, расте за најмање 10%. И данас удео таквих станова на секундарном тржишту некретнина није тако мали – око 18%.

Купце „осуђених“ станова можемо грубо поделити у две категорије. Прва група обухвата људе за које је главна предност становања његова јефтиност. Петоспратне зграде идеална су опција за оне који желе купити јефтин животни простор у Москви: за 90-120 хиљада долара можете потражити једнособни или чак двоспратни стан на прихватљивој удаљености од метроа. Разлога за тако ниске цене модерне Москве има много, издвојит ћемо два главна. Ови апартмани су врло неугодни и мали. Али јефтине су, углавном због своје мале површине, јер се апсолутна цена стана у главном граду у већини случајева израчунава множењем броја квадратних метара са одређеним номиналним трошковима.

Друга категорија купаца су приватни инвеститори. Имају дугорочни домет: знају да ће се неупадљиви, јефтини стан у Хрушчову за годину или две претворити у ново становање, што ће коштати много више. Заиста, по вољи, власник стамбеног простора у кући која се руши може добити надокнаду за то у новцу или квадратним метрима. У првом случају, надокнађује му се трошак стана по тржишној цени увећан за трошкове свих трошкова који су повезани са куповином новог становања и селидби (провизија компаније за продају некретнина, која ће морати да плати тражење новог стана, зараде станара итд.).

Ако особа одабере компензацију „у натури“, тада ће јој, у складу са новим стамбеним закоником и законом „Гаранције града Москве за особе које напуштају стамбене просторе“, добити стан у истој области као и кућу која је намењена рушењу. Изузеци су Зеленоград и Централни административни округ: у њима се апартмани дају у округу. То, међутим, уопште није лоше за становнике централног дела града: квадратни метар путева у свим деловима Централног административног округа.

Најбољи део за досељеника је да обезбедјени стан мора да има онолико соба колико и онај који је особа изгубила. Штавише, захтев за одговарајућим бројем соба ни на који начин не зависи од стварне величине стана и његовог распореда. Очигледно је да већина миграната приметно добија снимке. За поређење: стандардна величина једнособног стана у старим кућама је 30-32 квадратна. м, двособни – 45-50 кв. м. У модерним зградама нове економске класе, просечна величина „однусхки“ – 40-45 квадратних метара. м, „комад копита“ – 55-70 кв. м. То јест, искусни инвеститор, са добрим вештинама и посједовањем потребних инсајдерских информација, можда купњом стана у срушеној петоспратној згради на време (то јест пре затварања продаје у осуђеној кући) побеђује једноставно на броју квадратних метара. Могу да раде у различитим варијацијама од 10 до 20. Помножите с истим просечним 4 хиљаде долара по квадратном метру и добили смо износ од око 50-60 хиљада долара, што инвеститор заправо добија загарантовано.

За додатни снимак, особа или не плаћа ништа, или је доплата минимална. Град заправо даје ово подручје бившем власнику за право рушења куће у којој је живио. Овај поклон постаје нето добит за купце старих станова. Имајте на уму да износ добити ни на који начин не зависи од потрошачких квалитета стана: на пример, становници првих спрата добијају нове станове опћенито..

А корист није само у снимцима. Трошкови новог становања а приори су већи од старих. Цијена најскромнијих једнособних станова у новоградњи креће се око 110 хиљада УСД. Трошак нових зграда расте пред нашим очима како се појављују нови подови, и упркос данашњој стабилизацији, стручњаци и даље предвиђају повећање трошкова нових зграда за најмање 15% до краја године. Дакле, пажљивим избором опција таква операција може донети опипљив профит у кратком времену..

Данас можете купити двособни стан у Хрушчову, пет минута вожње јавним превозом од станице метроа Шчелковска за 122.000 долара.Десет минута од исте станице цена комада копита у згради која је данас у изградњи износи око 183.000 долара. Површина првог износи 42 ск. м, други – 72,2 ск. м.

Ризици и калкулације

Упркос атрактивности ове врсте улагања, ова стаза има своје замке. Прво, таквом трансакцијом је лако пропустити време. Нови стамбени кодекс захтева да се становници упозоре на рушење најмање годину дана унапред. Међутим, сви знају да се захтеви закона у нашој стварности понекад преламају на најнепредвидивији начин. Реално су се више пута морали суочити са чињеницом да су људи обавештени о деложацији буквално месец дана пре рушења куће. Врло је једноставно: чим се нађе инвеститор, власти почињу журити. Међутим, постати власник таквих информација уопће није толико тешко као што може изгледати на први поглед. Специјалисти на нивоу префектуре и даље су укључени у разне припремне мјере које су претходиле потписивању декларације московске владе о признавању зграде као ванредне или подлијежу рушењу у оквиру било којег градског програма. Упознавање са њима биће корисно за сваког новог инвеститора. Њихове услуге су јефтине, понекад је довољно заједничких путовања у ресторан. А информације добијене од њих могу бити заиста непроцењиве. Иако нису свезнајући: пројекат се може успорити чак и у горњим нивоима бирократске власти – људи раде свугде који добију свој удео у процесу, а ако је неко вишеструко већи, онда се нацрт резолуције може изгубити. Случајно.

Дакле, распореда се придржавају, али су флексибилни. Датум рушења приближава се и повлачи се. Односно, очекивања да ћете се за годину дана преселити у нови стан можда нису оправдана, а морат ћете се борити још неколико година кроз пуштање цеви и пропуха..

Иако се то може узети у обзир чак и у фази куповине. Треба имати на уму да наредба не зависи само од распореда градоначелничке канцеларије, већ и од популарности тог подручја. На пример, у Цхериомусхки рушење је много активније него било где у Мариини Росхцха. Ако програмери траже потражњу нових зграда, петоспратне зграде тамо се брзо руше.

Друга важна тачка: стан као надокнаду пружа се особи само ако нема други дом. У супротном, новчана надокнада постаће „утјешна награда“. И, по правилу, овај износ је неуспоредиво мањи од стварних трошкова стана на тржишту. Иако, у ствари, још увек није било случајева у историји Москве када је неко одлучио да искористи право на новчану накнаду за рушење куће. У сваком случају, некретнине и правници с којима смо разговарали не могу се присјетити ничега таквог. И нисмо могли да нађемо преседан парнице. Разлог за то види се у изузетно неуређеном поступку израчунавања ове саме надокнаде. Не постоје норме, концепт „тржишне процене“ је прилично лабав. Пре четири године, један од досељеника одлучио је да затражи праву тржишну вредност свог трособног стана у центру града, чак и узимајући у обзир добре поправке у њему пре само две године. Али, јасно му је објашњено да је максимум на који може рачунати износ који се израчунава множењем квадратних метара укупне површине стана са неким просечним трошком по квадратном метру у главном граду. Човек је све разумео тачно и узео је посао са новим станом.

Коначно, постоји могућност да стан предвиђен за замену изгубљеног још увек не буде у вашој близини. У 90% случајева закон се поштује, али и даље је постојао преседан када је човеку, против његове воље, дат стан не у коме је живео раније. А ни судови нису помогли. Овакве ситуације су изузетак, али нико од њих није имун..

Регистрациона цена

Сам поступак куповине стана у кући која је била рушена и даље се спроводи на исти начин као и куповина стана у било којој другој кући. У овом случају, законом нису утврђена ограничења. Али када се изда уредба о рушењу куће и њено пресељење започне, регистрација трансакција на овом објекту се прекида. Када дође до овог догађаја, тешко је предвидети. Време зависи искључиво од одлуке локалне канцеларије за пасоше – у ком тренутку се престаје пријављивати у ове станове. За то не постоје опште утврђена правила. И путовнице се труде да то ураде пре времена, јер се у противном морају суочити са главним проблемом пресељених кућа – наглим порастом развода и бројем регистрованих рођака. Имајте на уму да су представници градских власти прилично ефикасно научили да доказују да је развод измишљен, а регистрација рођака догодила се након што је регистрација у кући „затворена“.

То је због чињенице да у московском стамбеном законодавству постоји таква суптилност: станари петокатних зграда могу се регистровати да побољшају своје услове живота ако има мање од 10 квадратних метара за сваког регистрованог станара. м стамбене површине. Број комуналних станова износи 15 квадратних метара. м. Треба напоменути да ова категорија станара током пресељења прима нове станове без преокрета. Такође је важно да грађани који живе у једном стану, обједињени знаковима сродства или имања, али који имају сопствене изворе прихода, посебан буџет и воде засебну економију, ако имају вољу, буду препознати као различите породице. У складу с тим, они су подложни посебној регистрацији као онима којима је потребно побољшање услова становања. То јест, ако родитељи и њихово пунолетно дете и њихова породица живе у истом стану, они могу независно да поднесу захтев за побољшање животних услова. Поред тога, забрањено је боравити у једној соби пунолетних грађана различитог пола без њиховог писменог пристанка (ако нису супружници). Површина додељена једној особи, према закону града Москве, је 18 квадратних. м. Како то функционира у стварности? Узмимо за пример просечну породицу (муж, супруга и њихов пунолетни син) који живе у петоспратној згради у једнособном стану. Таквој породици треба дати двособан стан. Комплицирајмо ситуацију. Син се оженио и са њим је регистровао своју жену. Он и његови родитељи су се посебно пријавили за побољшање животних услова. У овом случају могу рачунати на два стана. Ако такође прописујете баки којој је хитно потребна нега, онда можете добити три. Вјероватно не треба додатно комплицирати, логика је већ јасна.

Као што је видљиво из примера који је више пута цитирао шеф московског грађевинског комплекса Владимир Ресин, након што су се представници одељења за комунално становање који се баве пресељавањем кућа које треба срушити морали да се суоче са следећом опцијом: 14 станара је регистровано у једнособном стану. Штавише, сви су регистровани на потпуно легалној основи. Из чега слиједи закључак: нема ограничења људском лукавштину, који има користи од било каквог државног надметања. И закључак број два: чак и на стабилном тржишту, када цене не расту, али се за неке категорије смештаја чак и смањују, стручњаци који су упознати са ситницама законодавства и пажљиво су проучавали проблем увек имају прилику добро зарадити. Зато су они специјалисти.