...

Како регистровати власништво

Регистровање власништва је ефикасан и лак начин за заштиту имоуција вашег предузећа. Регистровање омогућава бизнису да: буде проценјен од стране других компанија, стече право на заштиту трговских марки, а такође увећава и фиксира вредност предузећа. Регистровање власништва пружа сигурност предузећу и познавање наимена компаније у целој земљи, укључујући и онлајн простор.

Из прича које се догађају купцима станова у московским новоградњама можете саставити поучан приручник. Једно од њених најзапаженијих поглавља требало би да буде посвећено проблему регистрације власништва над купљеним становима. Овај проблем је највећим делом последица деловања бирократског механизма престонице. Али постоје и многи други фактори који озбиљно продужавају временски оквир за добијање докумената о власништву, а њихово непостојање значајно ограничава слободу купаца.

слика

Удаљеност у годинама

Који је реални временски оквир за стицање власничких права? Које могућности има купац располагање имовином у периоду између испоруке предмета и пријема тих докумената? На пример, да ли је могуће продати, донирати, наследити стан, поделити га или га заложити против зајма? Да ли је тачно започети поправке у стану? Колико кошта сам дизајн? Ево питања која треба да схватимо.

Виктор Козлов, комерцијални директор компаније Аугур Естате, говори о корацима који су укључени у поступак регистрације имовинских права: „Регистровању имовинских права за купце станова у новоизграђеним кућама претходи државна регистрација права градске својине на некретнинама и упис права инвеститора на некретнине.“ Одлуке и уредбе о скраћењу времена потребног за регистрацију градског власништва над стамбеним просторијама доносе се више пута. Декретом владе Москве 2004. године успостављена је јединствена специјализована пријемна канцеларија Институције правде за државну регистрацију права на непокретностима и трансакције с њом. Међутим, постојећи проблеми још увек нису решени..

„Након потписивања протокола о раздвајању са градом, започиње следећа фаза – регистрација права инвеститора на непокретности у Московском државном комитету за регистрацију права на непокретностима и промет са њом, – наставља Виктор Козлов. – Услови одобрења у овом случају су регулисани, али заједно са Захтеви за регистрацију докумената често се мењају. Развојне компаније су принуђене да неколико пута доведу документацију у складу са измењеним захтевима. Дакле, 30-дневни рок за регистрацију права инвеститора на непокретности протеже се месецима. Последња фаза процеса – – регистрација имовинских права физичког или правног лица у складу са законом „О државној регистрацији права на непокретностима и трансакцијама с њим“; ово траје још месец дана. Укупно кумулативно време утрошено на добијање имовинских докумената у Москви је од године до годину и по дана, у посебним случајевима – до три к година од дана предаје куће државној комисији „.

Шефица правног одељења Агенције за промет некретнина МИАН-а Кхаиа Плесхитскаиа наглашава да мерења која је извршио БТИ изискују много времена: припремају се документи за прихват и пренос станова и пакет докумената за завршетак инвестиционог пројекта. Тек након тога у Федералној служби за регистрацију отвори се правна адреса куће. „.

Стога ће документи којима се успостављају имовинска права морати сачекати од године (у најбољем случају) до три године. Већина стручњака за некретнине слаже се са овим закључком..

Програмери перу руке

Ко је кривац за бројна кашњења у регистрацији власништва над већ купљеним становима? Због чега градске власти толико одгађају процес регистрације права инвеститора и дуго не потписују потврде о прихватању?

Одговор је заправо очигледан. „Општинске власти чекају да програмер у потпуности изврши све обавезе из инвестиционог уговора“, објашњава Вјачеслав Тимербулатов, потпредседник групе Конти. становање за листу чекања итд. Дакле, у ствари није одложена регистрација имовинских права, већ потписивање акта о спровођењу инвестиционог уговора који се закључује између инвеститора и града. Процес договора и проласка кроз све власти објективно траје време „.

Међутим, како се испоставило, не ради се само о објективним разлозима. Ево шта је рекла адвокатка корпорације „Инком-некретнине“ Ангелица Жхаркова: „Програмер, закључујући инвестициони уговор и после тога добијајући дозволе за изградњу стамбене имовине, стиче неке обавезе према граду у виду стварања инфраструктуре на градилишту, као и за коришћење комуникације – исплата накнаде граду. Након завршетка градње нове зграде, када се сви станови продају власницима удела, а програмер оствари профит, он више није заинтересован да испуни своје обавезе према граду, али градске власти у овом случају чекају да програмер изврши своје обавезе у складу са тим Уговор може да траје годинама, па је документ акт о спровођењу инвестиционог уговора, који се сматра кључним, а нису потписани. Наиме, овај документ је основа за отварање адресе новоствореног објекта и упис власништва „.

Однос града и инвеститора одвојена је, врло болна и велика тема. Наравно, оптерећења која општинске власти данас намећу грађевинским грађевинарима веома су велика. У неким областима, такозвани удео града достиже 40% инвестиционе цене пројекта. У таквој ситуацији програмери некретнина покушавају удицом или преваром да се ослободе мржње и, како им се чини, неразумно великог терета. Повратак може трајати годинама, а док се тешкашка игра не заврши, купац ће чекати.

Међутим, већина програмера се чврсто не слаже са таквим закључцима. Вјачеслав Тимербулатов објашњава: „Савесном програмеру је објективно неисплативо одгађати процес регистрације права својине, јер у овом случају компанија може претрпети велике казне.“ „Непрофитабилним је да програмери одгађају регистрацију права својине на стан, јер они сносе бројне трошкове“, рекао је Сергеј Љадов, секретар за инвестиционе и грађевинске компаније Цити-КСКСИ век. О којим трошковима причамо? Прије свега, то су оперативни и комунални трошкови за одржавање комплекса након испоруке државне комисије. Заправо, према одредбама уговора, терет таквих плаћања најчешће пада на плећа купаца, али други, како исти грађевинари тврде, често одбијају да плате имовину која им законски не припада. Дакле, шта ће надвладати – могућност да се град добије било каква уступака или уштеда на комуналним рачунима? Питање је вероватно реторичко.

Уговорне стране

Поред тешкоћа повезаних са применом обавеза улагања, у данашње време постоји још једно изузетно тешко питање. Ово је веза куће са комуналним услугама. „У последњој фази имплементације пројекта, овај проблем је најнеболнији“, каже Сергеј Љадов. „Ако то питање није детаљно разрађено унапред, одлагања у регистрацији права у неким случајевима могу достићи и неколико година.“.

Спорост запосленика БТИ-а је још један разлог кашњења у обради. Међутим, ситуација није ограничена на описане потешкоће. Као што знате, поред фирме која се бави развојем, у реализацију пројекта често је укључено и неколико инвеститора. Потоњи привлаче суинвеститоре, а сви они у будућности привлаче појединце – власнике удјела у градњи. Проблеми настају, јер документе у вези са завршетком изградње куће морају потписати сви инвеститори који су странке инвестиционог уговора. Али то се не може догодити све док нису направљени сви прорачуни између инвеститора и програмера, компанија и поверилаца..

„Као резултат тога, власници акција трпе,“ каже Анжелика Жаркова. имовине, будући да постоји много инвеститора, а нагодбе између њих нису извршене у целости. Мора се рећи да нагодбе између инвеститора и суинвеститора се не решавају увек на добровољној основи, понекад – и у новије време – између њих настају спорови, који се решавају само Сходно томе, не може бити сумње ни у какве документе о спровођењу уговора о инвестирању. А акционар чека да се сви ти спорови разреше. То се десило у микро четврти Никулино-2, када стране инвестиционог уговора нису могле да утврде ко коме дугује, и један од њих поднео је тужбу на суду. признање њиховог власништва „.

Многи правници су уверени да је у ситуацијама у којима се регистрација имовинских права одлаже, најефикаснији начин заштите њихових права је суд. Слични преседни и данас постоје..

За и против вешања

Све време, док се горе наведене радње изводе, купац нове зграде је у удубини. Његова позиција је најнеповољнија и обесправљена, то је положај особе која је постала талац конфронтације између званичника и грађевинара, грађевинара и инжењера струје, инвеститора и суинвеститора. Међутим, купац који има стварна, али није законска, права на стечену имовину такође има неке могућности..

„Након што је добио дозволу од програмера, купац може почети са поправкама у стану пре регистрације права својине, пошто су обично компаније спремне да изађу у сусрет купцима“, каже Сергеј Љадов. Али у овом случају будући власник стана има значајна ограничења. На пример, то не може утицати на дизајнерске карактеристике стана и фасаду зграде, јер тада говоримо о преуређивању, које је у принципу забрањено до регистрације власништва.
Купац такође има право да закупи стан који још није правно извршен, јер је такав поступак предвиђен Грађанским закоником Руске Федерације (према закону могуће је завестити не само имовину коју тестатор има у време састављања опоруке, већ и ону која ће се појавити у његовој будућности). Кхаиа Плесхитскаиа објашњава: „Могуће је наследити, чак и ако нема воље. У овом случају наследник добија потврду о праву на наслеђивање и односи се на организацију која врши регистрацију, или на организацију са којом је склопљен уговор за стан, тако да је стан већ регистрован за њега „.

Опорука се мора разликовати од донације, што је у овом случају немогуће. Купац у принципу може продати стан пре регистрације права својине, међутим, у овом случају ће се користити шема додељивања права на потраживање, што је, наравно, оправдано само у случају више силе.

Могућности купца правно нерегистроване нове зграде, у ствари, ограничене су на поправку, наслеђивање и пренос права на потраживање. Сви остали кораци у поседу имовине су искључени. Дакле, купац се не може пријавити у такав стан, јер је основа за пријаву у месту пребивалишта (регистрација) потврда о власништву. „У случају да се развод супружника догоди пре регистрације власништва, немогуће је поделити сам стан, јер он још увек не припада супружницима“, каже Кхаиа Плесхитскаиа. Стан се не може заложити зајмом, јер нема имовине као такву.

Значајан недостатак „транзиционог периода“ – и високи комунални рачуни због чињенице да градске субвенције за овај период нису валидне.

Купац ће платити за све?

Уз постојеће услове регистрације права својине, ретки купац на некретнинама у новим зградама не предузима кораке да оствари своја права.

Процес одузимања имовине може се убрзати, ако не законски, онда бар у ствари. А ево како. „Након предаје куће државној комисији, одлуком префекта управне области, кућа се мора пребацити на биланс оперативне организације. Купац стана који не жели чекати неколико година на стицање власничких права може склопити споразум са организацијом која управља његовом кућом и наставити са поправком и делимичним извршавањем докумената ради одобрења преуређење – саветује Виктор Козлов. – Али у овој ситуацији се мора имати на уму да ће се од овог тренутка сви трошкови одржавања објекта, који је претходно додељен генералном извођачу, и од тренутка када држава то прихвати од комисије – инвеститору, сада наплаћивати од станара, закључио уговор са оперативном организацијом „.

Друго веома тешко питање односи се на трошкове услуга због легалне регистрације власништва стана. Сви који су икада морали да региструју власништво над некретнинама у Москви знају кроз које кругове пакла ће будући власници морати да прођу. Прикупљање бројних докумената, вишедневни редови, одбијања – сви ти трошкови запослени московског регистрационог одбора објашњавају недовољном разрадом законодавног оквира и чињеницом да се у овом тренутку структура једноставно не може носити са стално растућим протоком клијената ове организације. Који су трошкови купца у таквој ситуацији? Мишљења стручњака о овом питању врло су двосмислена..

Кхаиа Плесхитскаиа сматра да потрошња на регистрацију трансакције није обавезна: „Новац за регистрацију приликом куповине стана се не узима увијек. То се по правилу дешава када су први кораци за регистрацију направљени већ у фази стицања. ), али документи (уговори, додатни уговори) морају бити урађени. За ове врсте посла новац се наплаћује „.

Вјачеслав Тимербулатов нешто другачије описује ситуацију: „Цена услуге регистрације стана у власништву обично се одређује као проценат трошкова стана за погодност клијената и агенције. Поред тога, одређује се узимајући у обзир локацију куће, фазу припреме докумената за регистрацију и низ других фактора. На пример, у нашој компанији, цена регистрације је укључена у купопродајну цену куће. Остали програмери за ову услугу узимају износ који не прелази 1000 УСД, само за правну подршку. У некретнинама, трошкови регистрације у фази улагања су од један до 1,5% цене стана у Москва, у региону – око 2-2,5%. Неке компаније које су посредници и који су купили станове на основу агенцијског споразума од инвеститора узимају до 3% износа уговора. Том износу морате додати и трошкове државне дажбине и плаћање различитих потврда. која је клијента коштала у просеку 500 УСД „.

Тренутно можете да нађете мноштво огласа у којима представници разних компанија нуде регистровање власништва над новим зградама. По правилу, цена такве услуге је приближно једнака 1000 УСД. Такве најаве су више тужне него охрабрујуће. На крају, испоставило се да бирократска кашњења могу да се елиминишу, а оно што се чинило као тешка и извучена афера, испада, може да се оствари за месец или два. Ако постоји материјални интерес.

Оцените овај чланак
( Још нема оцена )
Slava Savetnik
Савети стручњака за било коју тему
Comments: 1
  1. Sanja Milinković

    Како да региструјем власништво недвижности у Србији?

    Одговори
Додајте коментаре