Како продати стан без помоћи агенције

Трансакција са или без учешћа агенције за промет некретнина врши се практично по једној шеми. Па кренимо из почетка.

Рецимо да имате стан који сте одлучили да продате. Већина трансакција на тржишту некретнина – око 80% – такозвана је алтернатива, продајете свој стан да бисте купили други. Али данас ћемо говорити само о продаји станова како бисмо примили новац, јер је овај поступак укључен у било коју комбиновану трансакцију.

Процена могућности, консултације

Прво што треба почети са продајом стана је да се бар отприлике процени имовина, односно да се прибаве информације о трошковима. Најлакши начин је проучавање московских публикација о некретнинама које одмах преносе такве информације, на пример, новине Из Рук против Руки. Обавезно имајте на уму да цијене станова у новинама нису чињеница, већ жеља продавача.

Оглашавање

Следећа битна тачка је снабдевање станом тржиштем. Потребно је осигурати да што више потенцијалних купаца сазна о томе. Данас у Москви постоји око хиљаду малих и средњих агенција за промет некретнина, где ће информације о вашем стану бити прихваћене бесплатно, унете у базу података и биће понуђене свим потенцијалним купцима. Велике агенције за промет некретнина не прихватају такве информације, радије закључују ексклузивни уговор, који укључује пребацивање свих брига око рекламирања, регистрације и прикупљања пакета потребних докумената на своју компанију.

Други начин је да пошаљете оглас у новинама Из Рук в Руки или на Интернету са бројем телефона за контакт (обично код куће). То има своје предности и недостатке. Навођењем вашег кућног телефонског броја имате директан контакт са купцем или агенцијом за некретнине. Али имајте на уму да приликом директне комуникације с тим људима не можете предвидјети колико је одређени позиватељ пристојан и које су му стварне намере..

Много тога зависи од правилности слања огласа. Ако се стан нуди по ликвидној цени, оглас се мора објављивати најмање два пута недељно. Ако је стан потребно продати врло брзо – три пута недељно. Оставити оглас сваки дан је бесмислено.

Схов, цјенкање

Позиви почињу, преговарате, комуницирате, договарате се о времену гледања. С тим се мора поступати веома пажљиво. Не познајете људе који улазе у ваш стан, зато је боље да драгоцјености и предмете уклоните са истакнутих места. Али још увек морате да покажете све чворове и кућице (на пример, да ли постоји позадина иза ормара). Искуство показује да потенцијалног купца занима само стање просторија и висина плафона. Он може да разматра собе дуже од пет минута само ако би требало да прода стан са намештајем или преуређење. Ако не постоји такав договор, али је дошло до интересовања за намештај, то је ненормално и требало би да вас упозори.

Рецимо да је особа пристала да купи стан и спремна је да разговара о условима његове продаје. Преговарање почиње. Постоји посебан израз – да издрже преговарање. Пристајући одмах на услове купца, показаћете да можете преместити цене даље него што ћете их одмах искористити. Ово је елементарна психологија, и често се дешава..

Савет: први клијент који се одлучи да одмах купи ваш стан по првој понуђеној цени, ми га препоручујемо … да га не продаје. Има разлога да верујете да сте подценили стан и продајете га јефтино. Мада, можда сте само срећни, а за ову цену управо је та особа којој треба стан у овом конкретном месту. И то се дешава.

Ако је купац дошао на преглед са представником неке агенције за некретнине, имате шансу да део услуга добијете скоро бесплатно. Агент може покушати да реши ваше проблеме у оквиру једне агенције за некретнине, тако да, вољно или невољно, долазите до услуге одређене компаније, која може да … наплати ову услугу. На пример, да кажемо да је „… ситуација више него озбиљна, ми се обавезујемо да је решимо и то толико кошта“. Имате право да прихватите или не прихватите предложене услове, можете да одбијете услуге и почнете да се продајете.

Још један савет: ако се стан продаје без учешћа агенције, боље је да продавци преговарају код куће или у канцеларији, а купци код куће. У таквим случајевима постоји елемент „сопствене“ територије, где се човек осећа угодније, смиреније, самоувереније.

Уговор са продавцем (купцем)

Многи продавци, после наизглед позитивне одлуке, изражене речима, уклањају оглас за стан, не претпостављајући да купац може наставити да тражи исплативу опцију. Стога, након постизања договора, продавци би требало да покрену питање неке аконтације да би осигурали обавезу куповине вашег стана..

Саветујемо купцима да ово питање не постављају, да га оставе како би били слободни у својим даљим поступцима. Тачно, у овом случају постоји ризик да „пропустите“ стан који вам се допада уколико продавац нађе исплативијег клијента.

Следи прилично деликатан тренутак. Рецимо да сте се сложили да купац даје одређену количину новца како би осигурао куповину вашег стана. Како то извести, како пребацити новац како не би било проблема у будућности?

Постоје правни концепти: уговор о депозиту и авансни уговор. Ако сте као продавац стана потписали уговор о депоновању, требало би да схватите да раскид споразума о намери, односно одбијање продаје стана овом купцу, може да подразумева одређене санкције. Јер, са правне тачке гледишта, она гласи као „неподмирење продавца и повраћај новца у двоструком износу“. Тако ће вас искусни и компетентни купац са својим адвокатом лако ставити у финансијску зависност..

За купца стана, поред адресе, ценовних карактеристика и услова продаје, не сме се заборавити да преговара о условима легалног (извод) и физичког ослобађања стана. Физичко ослобођење је уклањање ствари и намештаја из ње. Ако услови нису прописани, купац често инсистира на испражњењу стана одмах након потписивања нотарског акта.

Верификација, припрема трансакције, прикупљање докумената

Након што су сви папири сачињени и авансно плаћен за стан прихваћен, започиње поступак припреме трансакције. Одговорност продавача је да прикупе комплетан сет докумената. То значи да треба проћи кроз све инстанце и постићи, – наглашавам, у одређеном временском оквиру – набавку потребних папира. Ово је прилично компликована процедура..

За продају стана морате имати при руци следећа документа:

1. Права власништва, зависно од начина стицања стана, на пример: Уговор о преносу, Уверење о власништву стана, Уверење стамбене задруге о уплаћеном учешћу, Уверење о регистрацији БТИ, Потврда о праву на наслеђивање, купопродајни уговори, донација, замена, закупнина, одлука суда. Ако се документа за стан изгубе, стан се може продати према изводу из регистра који издаје матични одбор. Тачно је да у овом случају треба имати на уму да се теоретски може узимати екстракт барем сваког дана. Односно, могућа је ситуација када ће продавац, прихватајући вашу авансну уплату, сутра продати стан другом купцу. Због тога вам у овом случају саветујемо да не дајете више од 100-200 УСД као авансно плаћање како бисте смањили своје губитке..

2. У БТИ је потребно набавити: потврду (образац 11-А, важи 1 месец); тлоцрт, објашњење (важи 1 годину).

Да бисте прикупили ове папире, требат ће вам оригинални документи о наслову, ваш пасош и око 150 рубаља.

3. У ПРУЕ морате узети:

– извод из кућне књиге – у пасошу;
– копију финансијског и личног рачуна и потврду о непостојању заосталих зарада – у рачуноводству.
Сви ови сертификати важе 1 месец. Да бисте их преузели, требат ће вам књига о изнајмљивању, пасош или пуномоћ (ако нисте власник).

4. Овјерена сагласност супружника (односно продавача или купца) на отуђење (куповину) стана.

5. Дозвола органа старатељства и старатељства, ако су у трансакцији укључена малолетна деца.

6. Потврде пореске службе ако је стан примљен на поклон или наслеђе или се налази у московској области.

7. Пренос дела, ако је стан отуђен после 01.03.96.

Након прикупљања свих горе наведених докумената, неопходно је проверити их за кореспонденцију имена, адреса, датума, потписа и њихових дешифровања, величине свих подручја у којима је реч. До данас смо избројили око 20-22 врсте докумената о власништву за стан, што може бити само. Наглашавам – не 2, не 5, не 8, већ 22! Због тога вам топло препоручујемо да у овој фази добијете правни савет. Купци стана – да разумеју како ти документи одговарају захтевима закона. За продавца – да бисте били сигурни да је могуће продати стан користећи их у одређеном року. Често постоји ситуација када продавац, верујући да има довољно докумената за трансакцију, узима депозит под јасно договореним роковима за регистрацију, али их не може издржати. Одједном се испоставило да је један од власника умро, а наследство није отворено, јер су људи сматрали да је непотребно. Као резултат тога, такав се стан не може продати док се не утврде све законске формалности..

Банка, нотар, регистрација

Али, претпоставимо да су сва документа за стан уредна и долази време да се разговара о питањима међусобног насељавања, где и како их направити. Најчешћи начин је подмиривање кроз сеф на основу уговора о продаји стана који је регистрован на име купца. Савјетујемо вам да будете веома опрезни приликом избора банке. Ако купац понуди одређену банку, тврдећи да се његов новац тамо држи, а председник управе је његов најбољи пријатељ, препоручујемо да не пристане на ову опцију. У овој ситуацији су све врсте злоупотребе положаја клијента сасвим прихватљиве. Мора постојати неутрална територија која одговара обема странама. Стога се о питању међусобне нагодбе мора разговарати унапријед, чак и у тренутку пријеноса (или пријема) депозита.

Након полагања новца, мораћете да оверете извршење уговора (на ваш захтев) или одмах предате документацију за државну регистрацију.

Правно и физичко изузеће, потврда о прихватању

Када коначно добијете регистроване уговоре о купопродаји стана са потврдама о државној регистрацији права, имаћете законски (одјављивање) и физички (уклањање ствари) ослобађање стана. А ако се нисте договорили о кашњењу новца пре преноса стана у складу са актом (састављеним једноставним писањем у време преноса кључева у стану и књижицама комуналних рачуна), биће вам проблематично да контролишете поступак.

То су, генерално гледано, основна правила која требате поштовати приликом куповине или продаје стана. Ако озбиљно размишљате о нашим саветима и жељама, пажљиво проучите поступак регистрације и припреме релевантних докумената, можете са сигурношћу наставити са трансакцијом. А ако имате било каквих питања, обратите нам се. Наша компанија редовно одржава бесплатне семинаре за становништво о питањима некретнина (погледајте материјале овог броја) и има више од стотину консултативних места у целој Москви.