Како правилно саставити уговор о закупу

Изнајмљивање станова путем реномираних агенција за промет некретнина, станари верују да им је загарантована помоћ у случају сукоба са власницима кућа. И озбиљно су разочарани: агенти одбијају да учествују у домаћим обрачунима. Понекад се испостави да обећања некретнина да одаберу друго становање, ако се не слажете са власницима стана, не вреде цене – као што је случај са читаоцима „новца“ који су остављали поруке на нашој веб страници. У ствари, само речи написане у уговору су вредне. И то не са агенцијом, већ са самим изнајмљивачем.

Пазите, зла господарице

Не можете задржати пса, па пушити и возити девојке – низ тврдњи које власник стана може изненада имати против станара стреми у ширину. „Тржиште закупа стамбених некретнина је најспорније тржиште услуга“, категорично каже Вероника Панкова, шефица Одбора за заштиту права потрошача при пружању услуга при промету некретнина при Московском удружењу некретнина (ИДА). „Недавно смо имали такав случај: младић је изнајмио собу у“ копиту „од једне старице, али је тамо могао да живи само месец дана. Бака је тражила да је масира, а затим да иде по намирнице, али девојке му нису биле дозвољене из љубоморе.“ Власници станова често муче станаре против споразума који су постигнути усмено приликом потписивања закупа. Породице са децом дају пуно разлога за гадљиве злонамерне власнике: кажу да је ваша ћерка насликала лице на тапети – реновирала цео стан. Или, супротно томе, домаћица је дизајн времена зреле стагнације толико драга да она одлучно одбија да промени мутну позадину. Разлог за сукоб између читатељке „Новац“ Елене Микхееве, која је на нашој веб страници оставила поруку, и власнице квадрата које је изнајмљивала била је намештај: станару је било забрањено да увози свој, наређујући да живи у локалним рушевинама. Коначно се дешава да је све у реду с вашом децом, псима и комодама, али сам власник је катастрофа, који верује да има право да два пута недељно посећује стан који вам је изнајмљен, користећи свој кључ. Да не спомињем лажне шеме, када се испостави да власник од кога сте изнајмили стан, у ствари није, а најављени стварни власник захтева да хитно ослободи свој квадратни метар.

Слична прича догодила се и са клијентом агенције „Дефект“ Максимом Комовом. „Мој агент је узео стан, а нас двоје смо отишли ​​да се састанемо са власником. Показао је пасош са боравишном дозволом и документ у коме је наведен као купац овог стана. Агент је прегледао документа, јер је у мом уговору са“ Дефектом „било речено да треба да провери Они су потписали уговор, примио сам кључеве, власник је био унапред плаћен два месеца унапред, агент му је одузет у износу од 100% месечне кирије „, каже господин Комов. Када је несрећни станар дан касније са стварима стигао у изнајмљени стан, показало се да су у њему већ живели људи који су га изнајмљивали преко другог агента од исте особе. Показало се да власник, попут папира који су му приказани, није стваран: он је пре месец ипо дана унајмио стан од првобитног власника и фалсификовао власничке документе. Према ријечима г-дина Комов, агенција одговорна за правну чистоћу трансакције у почетку је признала своју кривицу и обећала да ће надокнадити трошкове (укупно су износили 90 хиљада рубаља), али није журила да врати новац. И у једном тренутку клијенту је речено да је „компанија затворена.“.

Међутим, ако се углавном они који прибегавају услугама појединачних посредника или псеудо-агенција налете на преваре, онда клијенти компанија за продају некретнина са великим именима нису заштићени од тираније власника станова. Данас сте агенту дали значајан износ – месечну накнаду за изнајмљени стан (цена најма просечне „однусхке“ у Москви већ се приближи 1.000 долара), сутра сте се посвађали са власником (који је, успут речено, одмах добио, према уобичајеној пракси, плаћање у року од два месеца ), идите до агенције – и готово сигурно сте скренули са капије. Ако нисте били будни у састављању уговора, невољност агената да решавају ваше проблеме вероватно је потпуно легална, упозорава Вероника Панкова из ИДА-е.

Израда детаља

Обавезе некретнина одређују се уговором о пружању услуга. Свака агенција има своје, али можете видети заједничку карактеристику која је веома непријатна за клијенте: изузетно је ретко да стандардни уговор садржи клаузулу о учешћу некретнина у будућности (она која започиње следећег дана након што се странке рукује у изабраном стану) судбина њихових клијената. „Реалтор вам дугује тачно онолико колико је уговором обећано. Многе агенције за промет некретнинама не желе бити арбитри у случају сукоба власника некретнине и закупца,“ каже Вероника Панкова. „Ова позиција је делимично оправдана, јер то нико не може гарантовати у будућности постојаће потпуно разумевање између станара и станодавца „.

Обично је скуп услуга прописаних у уговору са агенцијом минималан: тражење стана на основу параметара које је одредио клијент и организовање његовог разгледавања. „Број опција за стварне станове које можемо понудити значајно премашује број понуда које људи могу наћи читајући рекламе на ступовима и у новинама“, каже Марија Жукова, прва замјеница директора Миел-Аренде. Испада да, према логици некретнина, њихови клијенти плаћају новац првенствено за приступ агентима и могућност уштеде времена које би требало потрошити на самосталне позиве изнајмљивачима. Међутим, здрав разум сугерира да ако вам се данас нађе стан, а сутра се испостави да у њему не можете да живите по својој слободној вољи, то је исто као да ништа није изабрано за вас. Стога, некретнине, по правилу, поред уговора агенције са својим клијентом, преузимају још једну обавезу: помажу у састављању уговора о закупу који регулише однос власника стана и његовог станара. Управо се овај уговор о раду показује као камен спотицања када је у питању конфликтна ситуација..

Уговор о закупу може се саставити и са станодавцем, кога сте нашли без помоћи некретнина. Помоћ професионалног правника у изради таквог папира коштат ће вас око три хиљаде рубаља, каже Богдан Лескив, адвокат компаније „Правна заштита“. Реалторс не траже овај новац од клијента: све је укључено у провизију. Стога је могуће да понекад такви уговори о својствима потрошача наликују бесплатном сиру који је укључен у комплекс мишоловки. Агент за некретнине најчешће само осигурава да су главне одредбе наведене у уговору о закупу образаца: рок уговора, подаци о власништву о пребивалишту, поступак нагодбе, месечни најамни трошак, услови за његово повећање током трајања уговора. Али шта је са девојкама, пушењем, кућним љубимцима и могућношћу увоза сопственог намештаја? О овоме нема стандардних уговора о запошљавању. „Видела сам уговоре на једном или два листа. Шта се тамо може написати?“, Огорчена је госпођа Панкова, „нормалан уговор је најмање четири странице. Више детаља, боље“.

„Да бисте избегли могуће сукобе са власником, на првом састанку разговарајте с њим о условима који су вам битни и захтевајте да они буду укључени у уговор о закупу“, саветује Марија Жукова из Миел-Аренде. Све нијансе су вероватно немогуће предвидјети. Међу главним стручњацима издвајају се: број особа које имају право да живе заједно са вама, поступак посете стана од стране власника, смештај животиња, извршавање поправки и надокнада трошкова за њега, извоз и увоз намештаја, пушење у затвореном простору, плаћање рачуна, одговорност за штету и недостаци имовине, број гостију који могу бити у апартману током дана и ноћи. Да вас власник не оптужи за оштећење његовог намештаја, препоручљиво је да уз уговор приложите попис имовине у коме се морају евидентирати све уочене штете.

Посебну пажњу треба обратити и на документ којим се потврђује власништво. Ако укаже да носилац има само део стана, потребно је прибавити сагласност (потпис у уговору о закупу или нотарско оверену сагласност) преосталих власника, као и свих лица старијих од 14 година која су регистрована у стану. Иначе, једног лепог дана, један од њих може се појавити на вашем прагу, изјавити да нема где да живи и легално боравити у стану. Уговор о раду склопљен између две особе законит је без овере јавног бележника, кажу адвокати: у документу има довољно података о пасошима и потписима странака. Ако власник оптужи станара да је прекршио уговор, неће радити без да се станар избаци. „Сви спорови по уговору могу се решити само на суду, а у просеку је потребно девет месеци“, каже Дмитриј Николајев, адвокат Московске адвокатске коморе Иурпрофи. Према адвокату, највероватније је да ће власник стана морати да тражи истину на суду: полицајац неће иселити станара са закупом у руци. „Окружни полицајац, осим ако није рођак власника стана, неће ни желети да се упушта у ове проблеме“, сматра адвокат. „Судски извршитељи су ангажовани у деложацији.“.

Међутим, власник стана може да упропасти живот станара не погоди праг суда: он ће једноставно започети терорисање станара позивима и посетама. У овом случају, ваш лет од неадекватног власника може се сматрати вашим поразом: „Ако се одлучите да се преселите, сматра се да сте раскинули уговор о раду на сопствену иницијативу,“ упозорава Дмитриј Николајев. „Документи које агенција нуди обично показују да У овом случају, закупац чак нема право на повраћај износа депозита (већ друга месечна накнада плаћена одмах по закључењу уговора: у случају нормалног развоја догађаја, прелази на плаћање последњег месеца боравка на изнајмљеном животном простору. – „Новац“) „.

Али одбијање напада луде љубавнице без напуштања изнајмљене тврђаве током годину дана такође није угодна опција. Било би идеално да услуга избора стана није формална, већ заиста пружена. То је, на једноставан начин, тако да можете у миру живети у стану који су пронашли агенти. Према Вероники Панкова, излаз из те ситуације је коришћење услуга агенција за некретнине, које гарантују да ако нисте успели да избегнете сукоб са станодавцем, биће вам изабрана друга опција за новац који сте платили једном.

Превара за оглашавање

Неки Реалторс разговарају о гаранцији за своје услуге. Тачно, према госпођи Панкова, такве агенције за продају некретнина у Москви још увек се могу рачунати на једну руку. У основи, верује она, то су агенције средњег ранга које су заинтересоване да обликују своју репутацију. Али шта је са онима који одавно имају репутацију на тржишту? Дописник „Денега“ под кринком потенцијалног клијента телефонирао је агенцијама такозване „велике четворке“, која чини лавовски део свих трансакција: БЕСТ, ИНЦОМ, МИАН и Миел. Било је само једно питање: да ли гарантујете избор другог становања за већ плаћену провизију ако ме власник првог стана почне преживљавати? У последње три агенције обећале су да ће пружити такву гаранцију, а услови су позвани на исти: ако је клијент у року од три месеца након закључења уговора о закупу присиљен да испразни стан без своје кривице, онда тражи ново становање бесплатно.

„Ако се испостави да је“ преварант „преварант, а запослени у нашој компанији нису успели да утврде ову чињеницу приликом закључивања уговора о закупу, за клијента бирамо нови стан бесплатно и враћамо му цео износ провизије“, додаје Марија Жукова из Миел-Аренде.

Ако не говоримо о превари, тада је некретнинама, наравно, исплативије решити сукоб страна, него што се поново забрљати са избором станова. Према госпођи Зхукова, агенти често успевају да реше проблеме: „Постоје аргументи за сваку ситуацију.“ „Власника готово увек може застрашити полиција или пореска служба – нико не плаћа порез“, – под условом анонимности, агент мале компаније за продају некретнина поделио је своје искуство са „Денги“.

Значајно је да је специјалиста компаније „БЕСТ-Реал Естате“, који је одговорио на позив дописника „Монеи“, био јако изненађен питањем гаранционих обавеза, рекао да они немају ништа таквог и, штавише, таква обећања конкурената су само рекламни штос.

Случај читатељке „Новац“ Елене Микхееве, нажалост, потврђује ову тезу. Према њеним речима, током преговора у компанији „ИНЦОМ-некретнине“ било јој је обећано да ће бесплатно подићи ново становање у случају сукоба са власником стана током прва три месеца боравка. Али иако се свађа догодила готово дан након доласка, агент је рекао да је већ обавио свој посао. Као одговор на усмене жалбе, тврди наш читатељ, шеф одељења компаније уљудно јој је саветовао да иде пред суд. На захтев дописнице „Денега“, Елена Микхеева је проверила да ли у њеном споразуму с агенцијом постоји гаранцијска клаузула која би омогућила наду у успех једног таквог процеса: показало се да тамо ништа слично није забележено. Агент јој је давао гаранције само речима, тако да захтеви против њега могу бити само у сфери морала, али не и закона.

„Сваког месеца на састанку одбора разматрамо захтеве против различитих агенција,“ примећује Вероника Панкова из ИДА „У већини случајева жалбе се односе на гаранционе обавезе.“ Закључак није тежак: шта год вам агент обећа, потребно је да га замолите да то покаже на папиру.

Истовремено, према госпођи Панковој, ако говоримо о агентима који већ дуже време раде на тржишту, онда се у половини случајева сукоби решавају унутар компанија. Главна ствар је да врхунски менаџмент уведете у ток свог проблема. Најлакши начин за то је слање овјереног писма с обавијести упућено менаџеру. Такође Вероника Панкова саветује да утичу на агенције уз помоћ јавних организација, којима припада и њен одељење. „Понекад челници компанија пристају да помогну само када почнем да разговарам са њима у име одбора“, примећује она и одмах прави резерву, „иако прихватамо жалбе на све компаније које послују у Москви, у Руском савезу некретнина или Московском удружењу некретнина (око 200 агенција) „. Према госпођи Панкова, у четвртини случајева странке постижу споразумни договор. Остали случајеви су подједнако решени у корист једног од њих. „Ако наша одлука не одговара странкама, они иду на суд. Али то је само око 5% случајева“, – рекао је представник ИДА-е.

Мало ко стварно стигне до суда, слаже се адвокат Дмитриј Николаев. „Просечно време за грађански случај на суду је девет месеци. Поступак извршења још је спорији. Време, новац и живци потрошени неће се исплатити“, објашњава он. Реалторс схватају да нису сви њихови клијенти посвећени бранитељи људских права или парнице и зато им нуде тако лако да се састану на суду. Зато је боље да се на то не упуштате, не штедећи никакав напор да у споразуму с агенцијом пребаците све гаранционе обавезе ове друге, а у споразуму са станодавцем – максимални број нијанси који се тичу вашег начина живота. Пошто се минимална цена издања већ приближава три хиљаде долара, заморност више не изгледа ситно.