Како купити стан

Садржај препоруке

• 1. Закључивање уговора са агенцијом за некретнине
• 2. Проналажење одговарајућег смештаја
• 3. Провера чистоће стана и припрема посла
• 4. Закључивање уговора о купопродаји стана и готовинских поравнања
• 5. Државна регистрација трансакције и пренос власништва над становањем

Процедура за куповину куће на секундарном тржишту може се чинити прилично компликованом и не сасвим логичном, али у ствари се то ради годинама и постоји како би се осигурала максимална сигурност трансакција на руском тржишту..

Антон ИЛИИН, адвокат Московског удружења – Цеха Реалторса, рекао је нашем дописнику о томе како се таква куповина дешава у општим условима. Цео процес се може условно поделити у пет фаза..

1. Закључивање уговора са агенцијом за некретнине

Можете, наравно, наћи стан без агенције за некретнине, али … Треба узети у обзир једну ствар – у Москви потражња за становањем знатно превазилази понуду. Да и не спомињемо чињеницу да је у условима руског законодавства и тржишне стварности много повољније кривити све проблеме на плећима некретнина који ће вам бити додељен – за то вам је плаћено.

Проналажење стана и пратећа трансакција услуга је за коју агенције наплаћују одређену накнаду. То може бити или фиксна цена – обично почев од 1000 УСД, или проценат трансакције, или све исте 1000 УСД за проналазак одговарајућег стана плус проценат његове цене.

Ако агенција наплати накнаду за проналазак стана, новац ће тада морати бити уплаћен унапред. У овом случају уговор који закључите са агенцијом треба да садржи што детаљнији опис стана који вам је потребан. У уговору се такође наводи колико опција одговара одређеним параметрима који ће вам бити изабрани.

2. Проналажење одговарајућег смештаја

Након закључења споразума са агенцијом, она започиње избор стана. Идеална опција је стан чији је власник потписао купопродајни уговор с вашом агенцијом. У овом случају агенција по правилу одмах проверава документацију и историју стана. Ако агенција нема такав стан, претражује све доступне изворе.

Када се нађе мање или више погодан стан, ваш агент вас позива да га погледате. За време прегледа клијент обично потписује потврду о инспекцији стана. Ако стан не задовољава параметре које сте навели и који су наведени у договору с агенцијом, онда то треба навести у потврди инспекције. У овом случају опција се не рачуна..

Ако вам стан одговара, тада прелазите на следећу фазу.

3. Провера чистоће стана и припрема посла

Прикупљање докумената за стамбену трансакцију изискује одређено време и новац. Штавише, сви потребни сертификати имају ограничен датум истека, тј. не могу се припремити за будућу употребу. Стога цео процес започиње када купац потврди намеру да купи овај стан. Таква потврда је одређени износ који се уобичајено може назвати полог или предујам.

Често се деси да неколико потенцијалних купаца дође погледати стан одједном. Ако неколико људи воли стан одједном, онда ће победник бити онај који уплати прву уплату. Постоје, међутим, случајеви аукција када похлепни (извињавам се, веома рачунајући) купац директно изјави да ће стан дати ономе ко највише понуди. Шта да радите у овом случају, зависи од вас, али вриједи напоменути да ако као резултат аукције цена стана премаши наведену у уговору о претрази, онда се ова опција такође не урачунава.

Ако је све у реду и зарадили сте потребан износ, можда започиње најважнија фаза – прикупљање докумената и њихова верификација. Подсетимо се да је данас, од свих учесника на тржишту некретнина, купац најнезаштићенији са правног становишта. Правна пракса је таква да се у случају признавања трансакције неважећом, стране враћају у првобитни положај и враћају једна другој све што је примљено по трансакцији. Ако се сетимо да се велика већина станова на секундарном тржишту продаје по процењеној вредности БТИ, онда је лако нагађати да је то износ који ће купац добити као поврат свега што је примљено по трансакцији. Чак је и револуционарни корак руског законодавства – заштита државе од права непоштеног купца – извршен у износу од највише милион рубаља.

Проширени извод из кућне књиге (преузет из ПРУЕ или ДЕЗ). У овој изјави су наведени сви који су живели у овом стану од када је кућа саграђена, као и на основу којих су разлога тамо оставили.

Извод из Јединственог државног регистра права на непокретности и трансакције с њим. У њему се наводи власник или власници стана, разлози за настанак власништва. Присуство или одсуство ограничења или оптерећења права.

Тлоцрт и образложење БТИ. Оно што сте видели приликом прегледа стана треба да одговара ономе што видите на плану. Према Стамбеном законику Руске Федерације, ако се у стану открије илегална санација, тада је власник стана дужан да о свом трошку врати стан у првобитно стање. Постоји, међутим, могућност регистрације преуређења након чињенице.

Ово су главне тачке које треба узети у обзир. Читавих новина није довољно да опише све могуће ситуације. Стога ћемо се задржати на само неколико типичних случајева..

Ако је продавац стана старија или особа која јако пије, тада је вредно добити сертификате из окружних психо-неуролошких и нарколошких амбуланта. Штавише, ако је раније особа била регистрована на другој адреси, тада ћете морати да посетите амбуланте у том подручју. Превише трансакција је накнадно оспоравало продавачеве рођаке на основу тога што потоњи наводно није могао да разуме последице његових поступака. Због тога, у посебно сумњивим случајевима, можете извршити лекарски преглед на дан трансакције.

Ако трансакцију обавља пуномоћ, а продавац живи у земљи, боље је тражити лично присуство продавца и његов потпис на купопродајном уговору. Изговори заузетим послом итд. требало би да те обазри.

Ако извод из матичне књиге указује на то да су у стану живели малолетници који нису учествовали у приватизацији стана, знајте да су на тај начин повређена њихова права и кад достигну пунолетност, могу да покушају да обнове та права.

И на крају, последње правило је да у уговору о продаји стана наведете тачно износ за који га купујете.

4. Закључивање уговора о купопродаји стана и готовинских поравнања

Тако. Документи су прикупљени и провјерени, нису пронађене препреке за трансакцију. Одредили сте дан за договор. Припремите се за веома напоран дан. Прво ћете морати да одете до депозитара или банке која пружа сефове за изнајмљивање. Таква ћелија је закупљена, а поред главног уговора о закупу ове ћелије додају се и такозвани додатни услови. Ови додатни услови показују ко, када и на основу чега има приступ ћелији након што је новац стављен. У случају договора са станом, продавац прво има право приступа, али тек након предочења регистрованог уговора о продаји и куповини стана. Ако продавац са таквим споразумом не дође у предвиђеном року (трансакција није прошла државну регистрацију, тј. Није се десила), тада му се одузима право приступа ћелији, а такво право се даје купцу, који дође и узме свој новац назад. Почетни приступ ћелији (како би се у њу уложио новац) обично су све заинтересоване особе (продавац, купац, агенти). Дакле, новац се прерачуна у присуству продавца..

Након што се новац преброји, провери и стави у ћелију, одлазите у одељење Росрегистратсиа или код јавног бележника да закључите уговор. У Росрегистратсији ваш уговор саставља и оверава државни регистар. Од овог тренутка, трансакција се сматра закљученом.

5. Државна регистрација трансакције и пренос власништва над становањем

Рок за државну регистрацију је сада месец дана.

Месец дана касније, стране у трансакцији добијају своје копије уговора. Уговор продавца има један печат који потврђује регистрацију трансакције. Овим уговором продавац одлази у банку (депозиториј), добија приступ ћелији и узима свој новац. На уговору купца постоје два печата: један потврђује регистрацију трансакције, други – регистрацију власништва. Поред тога, купац добија потврду о државној регистрацији власништва над некретнином – станом. Од тог тренутка постаје пуноправни власник.

Такође, стране морају потписати Акт о прихватању и преносу имовине. За државну регистрацију трансакције овај акт није потребан, али без њега се трансакција такође сматра не закљученом. Од овог тренутка можемо заиста рећи да се договор догодио.