Хипотека: 10 савета и заблуда о томе

Пре свега, добијање зајма значи потребу да се месечно (на тачно одређени дан) плаћају плаћања за отплату главнице и камате на кредит. У већини случајева можете депоновати новац у готовини на рачун у филијали банке кредитора или банковним преносом од друге банке (на пример, тако што ћете упутити послодавчево рачуноводствено одељење да одређени износ месечно пребаци у складу са наведеним детаљима). Главна ствар је да на дан следећег плаћања имате потребан износ на свом текућем рачуну. Ако, на пример, требате да одете на дуже време, морате да положите износ довољан да бисте отплатили неколико месечних уплата..

У случају кашњења наплаћује се новчана казна (у различитим банкама 0,2-0,5% за сваки дан кашњења у уплати). Међутим, ако је незнатан, објашњава се врло добрим разлозима, а зајмопримац се претходно одликовао „одличном дисциплином плаћања“, банка може без казнених бодова..

10 савета за добијање зајма

1. Процијените своје могућности.

Пре свега, одредите за који кредит можете поднети захтев и колико ће на крају коштати стан. У томе ће вам помоћи калкулатори који се налазе на веб локацијама многих банака. Имајте на уму да у већини случајева месечна уплата не може бити већа од 40% прихода, а максимални износ зајма је по правилу ограничен на 70-80% трошкова купљеног стана. Кредитни посредници могу такође помоћи у одабиру програма хипотеке – посебне агенције дизајниране за прикупљање информација о пакетима хипотекарних услуга, саветовање дужника и помоћ у прикупљању докумената и добијању кредита.

2. Договорите се са шефом.

Сазнајте од послодавца да ли пристаје да потврди ваш приход и у ком облику ће то бити учињено (потврда у облику 2-НДФЛ, писмо у слободном облику потписано од стране руководиоца или лични разговор шефа и кредитног службеника). Ако ваша компанија није склона да даје информације о стварној плати запослених, вреди потражити „лојалну“ банку која ће пристати на другачији доказ о приходима.

3. Каматна стопа није све.

Не вреди пристати на кредит виши од 15% у рубаљима и 12% годишње у страној валути. Међутим, имајте на уму да банка може изјавити ниску каматну стопу, али и даље наплаћује прилично значајне „оффсет“ таксе, као што су годишња накнада за управљање рачуном или надуване стопе блиског осигуравајућег друштва.

4. Немојте бити лукави у интервјуу.

И даље ћете бити извучени на отворено – службеници зајма имају добру идеју колико кошта чување деце, одржавање аутомобила итд. А ако и даље успете да преварите банкаре и добијете велики износ зајма, себи можете стварати проблеме: плаћања у банку могу бити претешка за породични буџет.

5. Пажљиво прочитајте уговор.

Идеална опција је да се консултујете са адвокатом о „суптилним“ тачкама уговора. Бодови који захтевају посебну пажњу – могућност ревизије услова зајма, прекид плаћања, одговорност зајмопримца у случају кашњења итд..

6. Будите спремни на неочекивано.

Могуће је да ће за добијање кредита поред банковних накнада бити потребна и додатна улагања. Прилично значајан износ обично су трошкови проналаска стана – услуге некретнина, прикупљање докумената итд. Сазнајте који документи су потребни за подношење банци како би се закључио уговор. Имајте на уму да се њихов списак може значајно проширити у току склапања посла. Имајте на уму да неке банке намећу услуге „својих“ јавних бележника по надуваним ценама.

7. Одлучите се за тржиште.

Стопа „примарног“ пре регистрације стамбеног простора у власништву у већини банака већа је за 2-3 процентна поена. А узимајући у обзир најновије измене у законодавству, очекује се раст цена на примарном тржишту некретнина. Међутим, у случају куповине новог стана, обично не морате да трошите новац на некретнину, и нема потребе да проверите правну чистоћу стеченог стана. Поред тога, није свако „секундарно становање“ погодно за хипотеку – кућа се не сме рушити, иначе банка неће пристати на позајмљивање таквог стана..

8. Изаберите некретнину.

Агент за промет некретнина мора бити лојалан хипотеци. У супротном, он ће вам бескрајно понављати да би „чиста“ продаја стана била много бржа, замерите када тражите додатне документе и тражите додатна плаћања. Уз то, некретнина мора дати гаранцију за правну чистоћу стана. Добијање правог власника вашег дома након две или три године измиривања зајма може бити скупо. У овом случају осигуратељ ће платити банку за вас, али потрошени новац не може бити враћен..

9. Проверите своје руте за бекство.

Процијените колико брзо можете да пронађете нови посао са прихватљивим нивоом прихода за отплату кредита. А ако ваш супружник дјелује као зајмопримац, прије подношења захтјева за хипотеку размислите о потписивању брачног уговора како би се избјегли значајни проблеми са пререгистрацијом дуга и подјелом имовине у случају развода.

10. Размислите поново.

Према већини корисника кредита, ако је могуће без хипотеке и купити стан „чист“ (на пример, примајући редовну позајмицу), вреди га искористити. Узимајући у обзир плаћање камата, цена „хипотекарног“ стана повећава се за 60-90%. Поред тога, све док кредит не буде у потпуности отплаћен, нећете моћи слободно располагати становањем, свака трансакција с њим мора бити договорена са хипотекарном банком.

10 заблуда

Заблуда бр. 1: кредит за куповину стана издаје агенција за некретнине

Чудно је да се ова хипотеза непрестано суочава са хипотекарним агенцијама. У међувремену, кредите издају банке, а агенције пружају посредничке услуге – помажу потенцијалним зајмопримцима да одаберу одговарајући хипотекарни план, правилно процене своје захтеве, прикупе документацију итд. Отприлике 80% зајмопримаца су људи који своју имовину замењују бољом хипотеком. То захтева, пре свега, процену постојећих некретнина; у другом – жеље клијента. Уз то, банке имају посебне захтеве за стан купљен хипотеком. Пронаћи одговарајућу некретнину, узимајући у обзир услове банке – такође је посао ривала.

Заблуда бр. 2: банка не намеће посебне захтеве за приходе зајмопримаца, јер је купљени стан заложен, што значи да банка не ризикује ништа

Када купујете стан путем хипотеке, купљена имовина остаје као залог – то је гаранција за банку. Међутим, циљ банке није вратити уложени новац, већ добити профит од њих (тј. Камате на кредит). Због тога се одређени захтеви постављају према висини прихода зајмопримца. Износ кредита директно зависи од висине плате. На захтев банке износ месечне исплате позајмице не сме бити већи од 35-40% месечног дохотка (званичног или незваничног). На основу примања зајмопримца израчунава се максимални износ месечне исплате за њега, а од њега ће зависити максимални износ кредита који је банка спремна да пружи клијенту. Истовремено, хипотекарна шема омогућава вам да повећате износ прихода, узимајући у обзир укупни приход супружника.

Заблуда бр. 3: приликом куповине стана на кредит, стан је у власништву банке

До ове грешке долази због чињенице да људи збуњују колатерала и имовину. Заиста, стан купљен хипотеком заложен је банци. Међутим, залог је само терет. Зајмопримац постаје власник купљеног стана и то одмах. Зајмопримац може да живи у стану, региструје све чланове породице или чак изнајмљује стан (уз дозволу банке). Једино оптерећење (регистровано је у РРБ) је да све док купац не врати кредит, не може ни продати, ни разменити стан.

Заблуда бр. 4: када купујете стан на примарном тржишту, хипотека је купљени незавршени стан

То није сасвим тачно. Стан може постати предмет хипотеке тек након што се на њега укњижи власништво – у случају незавршеног стана то није могуће. Када раде с примарним тржиштем, банке користе двије схеме. Када ради по првој шеми, клијент сам бира компанију за програмере и објекат у којем купује стан. Међутим, с обзиром на високе ризике у области учешћа у капиталу, банка захтева да позајмљивач заложи стан који већ има. По завршетку изградње и настанка власништва над новим станом, банка уклања залог за стари стан и узима нови као обезбеђење. У другој шеми банка акредитира неколико грађевинских фирми које су прошле финансијску ревизију. У овом случају је број компанија и објеката које корисник кредита може изабрати ограничен, али није потребно обезбеђење у облику постојећег стана..

Заблуда бр. 5: добијање зајма не кошта ништа

Нажалост, то није тачно. Када добије хипотекарни кредит, дужник мора бити спреман за значајна паушална плаћања. На пример, само за разматрање пријаве од стране кредитног одбора (без гаранције за резултат) мораћете да платите око 100 УСД. Након одабира објекта, биће потребно платити његову независну процену (од стране процењивача банке) – 100-150 долара. За отварање банковног рачуна плаћају од 0,75% до 1% износа кредита. Након куповине морате платити и премије осигурања – 1,5-1,8% износа кредита.

Заблуда бр. 6: без новца за предујам, не треба ни размишљати о хипотеци

Аконтација (тј. Износ који сами морате платити за куповину стана) је у разним банкама од 20-30% од цијене стана. Постоје два начина без аконтације. Прво је добијање кредита за потрошачке сврхе (примљени износ се улаже у куповину стана). Други начин је доступан, под условом да зајмопримац већ има неку врсту некретнина. У овом случају се трансакција може извршити према шеми хипотеке. Новац добијен продајом постојеће имовине приписује се почетној уплати.

Заблуда бр. 7: ако банка одобри зајмопримцу дозволу за одређени износ, клијент ће је добити, без обзира на цену стана

Ако је банка издала дозволу за зајмопримца, рецимо, 30.000 долара, дужник рачуна на овај износ. Међутим, банка предвиђа да издат зајам износи највише 80% (или 70% – у зависности од банке) вредности стана. То јест, ако дужник нађе стан у вредности од 35.000 долара, банка ће му дати не обећаних 30.000 долара, већ само 28.000 долара (80% трошкова стана). Такође постоји ситуација када се стан који одабере клијент процијени испод његове тржишне вриједности (захтјеви продавача) након независне процјене банке. У овом случају, банка ће пристати да да зајам само у износу од 80% (70%) од процењене вредности. Тада зајмопримац мора или сам тражити недостајући новац за куповину, или потражити други стан.

Заблуда бр. 8: осигурани су сви ризици зајмопримца

Ово је уобичајена заблуда да је свака хипотекарна трансакција нужно осигурана. Када купују стан путем хипотеке, банке захтевају следеће врсте осигурања: осигурање имовинских права, имовине, као и животне и радне способности корисника кредита. Све трошкове осигурања сноси дужник. Истовремено, нису ризици зајмопримца осигурани, већ ризици банке, а у случају осигурања, сва плаћања ће се обављати у банци. По жељи, дужник може осигурати своје ризике, али мораће то платити одвојено.

Заблуда бр. 9: ако банка банкротира, повериоци банке ће приморати зајмопримца да цео дуг плати одједном

Ово није истина. Ако банка банкротира, њена имовина иде повериоцима. Али то не утиче на судбину корисника кредита. Корисник кредита једноставно мења корисника, у корист кога плаћа преостали износ и камате. Без обзира на промену зајмодавца, услови уговора о зајму се не могу ревидирати ни у којем случају.

Заблуда бр. 10: ако након неколико година враћања кредита, зајмопримац више не може платити тражени износ, банка ће преузети све.

Ово није истина. Плаћањем камате на кредит током неколико година, особа успева да дио дела кредита врати банци. Уз то, још увек постоји новац који се доприноси као предујам. Овај удео у стану припада кориснику кредита. У случају да зајмопримац више не може плаћати рате кредита, стан који је купио замењује се. За зајмопримца се купује стан за износ који је платио, а додатна уплата иде за отплату дуга банци.