Грађевинске штедионице – алтернатива хипотекама?

Садржај препоруке

• Историја првих грађевинских штедионица
• Светско искуство у примени система за стамбену штедњу
• Изгледи за формирање грађевинских штедионица у Русији
• Значајке нацрта закона „О грађевинским штедионицама“ поднијете руској Думи
• Како ће формирање ССК-а утицати на домаће тржиште некретнина

Отприлике трећина руског становништва има у просеку не више од 9 квадратних метара. м животног простора по особи. Више од 5 милиона људи нема средства за куповину новог становања и чека се на стан, желећи добити ново становање о јавном трошку. Ипак, држава није у стању да обезбеди смештај за све оне којима је помоћ потребна, па се решење стамбеног питања за већину грађана креће изузетно спорим темпом..

Нажалост, хипотеке такође нису доступне свим грађанима из једног или другог разлога. Стога власти морају тражити различите алтернативне могућности како би људима омогућиле куповину новог стана. Једна од предложених опција је нацрт закона „О грађевинским штедним банкама“, који је заснован на искуству ССЦ-а у многим европским земљама.

Историја првих грађевинских штедионица

Савремене технологије за улагање у стамбене некретнине широм света заснивају се на три главна принципа:

• владина подршка;
• хипотекарно кредитирање;
• уштеда у уговору.

Наравно, у различитим земљама се методе примене одређених подручја могу значајно разликовати, али принципи су исти. Што се тиче стамбених штедионица, све такве организације припадају трећој групи која је заснована на принципу уштеде у уговору..

Први системи уговорне штедње појавили су се у Прусији 1783. године. Касније, почетком 19. века, слични системи штедње у зградама почели су се појављивати и у другим земљама и регионима (у Аустрији од 1811, у Саксонији од 1843).

Прва удружења, која су послужила као прототип штедионица, почела су се појављивати у малим рударским селима у Немачкој и деловала су по једноставном принципу: ако је, на пример, потребно 100 хиљада новчаних јединица за изградњу куће, а свако од њих који су желели да сагради кућу могао би одложити само 10 хиљаду, очигледно је да је могао градити кућу тек након 10 година. Када се 10 таквих подносилаца пријава истовремено окупило, један од њих могао је добити нову кућу за годину дана, други за 2 године, трећи за 3 године итд. Сходно томе, побеђују сви учесници, осим последњег.

Пастор вон Боделсцхвинг

Прва грађевинска штедионица Пастора вон Боделсцхвингса отворена је 1885. Овај правац почео се активно развијати након Другог светског рата 1948. Подстицај за њихов развој био је недостатак финансијских средстава у послератној Немачкој, када су стамбени проблеми становништва почели да се решавају уз помоћ штедионица..

Један од најпознатијих и највећих система изградњу штедних банака и даље послује у Немачкој..

?У другим европским земљама предност система штедње у зградама процењена је много касније – на почетку тржишних реформи. Закони о грађевинским штедионицама тренутно се усвајају у Чешкој, Великој Британији, Словачкој, Мађарској, Француској, Хрватској, итд. Поред националних, у тим земљама послују и немачке грађевинске штедионице. Такође треба напоменути да се савремене грађевинске штедионице знатно разликују од првих покушаја организовања колективне штедње за стамбену изградњу. А грађевинске штедионице су сада главни инструмент улагања у стамбене некретнине у Њемачкој. Тако се изградња 3 од 4 куће у овој земљи финансира уз учешће колективне уговорне штедње.

У свом савременом облику, ССЦ као извор средстава за финансирање стамбених кредита користи депозите грађана, зајмопримачке накнаде за коришћење зајма и утврђену државну премију, која се плаћа у складу са закљученим уговором о грађевинској штедњи, под условом да током године штедиша уплати свој рачун наведен у износ новца у уговору.

Истовремено, стамбени кредит у грађевинској штедионици може добити само његов инвеститор и то тек након истека времена утврђеног уговором (око 5-6 година), ако је мјесечно уплаћивао на рачун у ССЦ-у за износ наведен у уговору. Овде треба напоменути да су каматне стопе (и на депозите и на кредите) фиксне током целог трајања уговора.

Након примања зајма од ССЦ-а, његова отплата се врши у року утврђеном уговором. Обично је максимална рочност кредита у овом случају 12 година. Истовремено, каматне стопе су ниже него у случају хипотекарног кредитирања.

Светско искуство у примени система за стамбену штедњу

Наравно, прошло је пуно времена од када су се у Немачкој појавиле прве грађевинске штедионице. Сада слични системи штедње у зградама постоје у многим земљама. Према статистичким подацима, готово половина Европљана користи грађевинске штедионице како би уштедјела новац за куповину станова. Као што смо већ испитали на примеру Немачке, сви штедиша склапају споразум са штедионицом, који поставља све услове: висину доприноса, камате на депозите и кредите, рок споразума итд. Уговор се реализује у три фазе.

Акумулација.Пре добијања зајма за куповину стана, сваки члан мора да сакупи одређени износ (удео у укупном износу кредита утврђен споразумом).

Добијање новца и куповина стана.У овој фази, члан ССЦ-а добија свој акумулирани новац заједно са каматама, као и одређени износ зајма, утврђен споразумом. Користећи овај новац, инвеститор купује станове.

Отплата кредита.Према одредбама споразума, позајмљена средства се враћају грађевинској штедионици заједно са каматама на кредит током одређеног периода..

Број учесника у грађевинској штедионици није ограничен. Очигледно је да финансијска стабилност целог система зависи од броја и правилности привлачења нових штедиша..

Масовна акција. Иван Полс. 2009

Некима се може чинити да су ССК попут пирамидалних шема. Али није тако. Посебност оперативних штедионица које осигуравају њихов стабилан рад је та што су потпуно неовисне о тржишту капитала: сви фондови, који круже унутар система, чине зачарани круг.

Испада да је то нека врста промета новца. На рачун привлачених депозита, благајна издаје кредите, који се затим враћају и поново шаљу на позајмљивање осталим члановима система.

А овај ток никада не престаје привлачењем нових штедиша, јер нова генерација активно користи могућности које нуде грађевинске штедионице. Треба напоменути да у већини европских земаља ЦЦМ-ове активно подржава држава, која штедишама пружа додатне стамбене субвенције (које се називају и премијама). На пример, 2000. године у Чешкој је из буџета издвојено 0,26% БДП-а за уплату државних премија на депозите становништва у ССК.

Поред ССЦ-а, који ради по горе описаном принципу, у Европи постоји још неколико врста таквих система. На пример, у Француској постоје две врсте стамбених штедионица:

1. Штедионица А), на којој првобитно можете уштедјети до 20 хиљада еура, а затим добити повољни кредит за куповину стана у износу до 30 хиљада еура уз 3,75% годишње Поред тога, државном бонусу од 1,5 хиљада евра годишње се додаје овом циљном доприносу..
2. ПЕЛ штедни рачуни (план стамбених штедњи). На таквом рачуну човек може да уштеди до 80 хиљада евра, а затим добије повлаштени стамбени кредит до 120 хиљада евра уз 4,8% годишње.

У Великој Британији постоји систем градитељских друштава чији је механизам помало сличан принципу рада немачког ССЦ-а, али овде, да би се добио стамбени кредит, није неопходно бити инвеститор у грађевинско друштво. Последњих година, због либерализације британског банкарског законодавства, активности свих грађевинских компанија почеле су се више преклапати са активностима комерцијалних банака..

Грађевинске штедионице постоје у многим земљама и заједно са хипотекарним кредитирањем представљају алат за рјешавање стамбених проблема становништва..

Постоје и примери негативног искуства са грађевинским штедионицама. На пример, у Аргентини је такав систем био прилично активан и успешно је функционисао до 70-их година КСКС века. Међутим, због високе инфлације, штедња домаћинстава у грађевинским штедионицама је нагло и снажно амортизовала..

У Индији је срушен и систем штедне зграде за зграде. Према мишљењу стручњака, главни разлог за такав развој догађаја је недостатак ефикасног управљања имовином. Конкретно, у почетној фази ССЦ није створио новчане резерве. Поред тога, због неписменог управљања настале су разлике између износа акумулиране штедње и обима издатих кредита. Као резултат ових неефикасних акција, индијске грађевинске штедионице брзо су банкротирале. Ипак, и поред појединачних примера негативног искуства ССЦ-а, током више векова свог постојања успели су да докажу своју ефикасност и поузданост. Грађевинске штедионице постоје у многим земљама и заједно са хипотекарним кредитирањем представљају алат за рјешавање стамбених проблема становништва..

Изгледи за формирање грађевинских штедионица у Русији

Пре свега, треба рећи да неке врсте грађевинских штедионица раде у Русији већ дуже време. Сигурно многи познају такав концепт као што су стамбене и стамбене задруге. Укупно, око 30 цехова тренутно делује на територији Русије у различитим регионима, уједињујући ове задруге..

Андреи Городницхев. Столари (детаљ)

Нажалост, у облику у којем сада постоје, стамбене задруге нису успеле да постигну значајнији успех. Чак и поред чињенице да укупан број штедиша таквих организација прелази десетине хиљада људи.

Главни проблем је што ове задруге делују без подршке владе. А становништво не верује много таквим организацијама, јер не постоји поуздана законска основа која би строго регулисала њихов рад, због чега преваранти често ово користе.

Зато су још 2006. године представници странке Фаир Руссиа поднели на разматрање Думи нацрт сопственог предлога закона „О грађевинским и штедним банкама“. Претпоставља се да ће се ССЦ-и значајно разликовати од стамбених задруга по статусу и нивоу контроле од стране владиних агенција.

Значајке нацрта закона „О грађевинским штедионицама“ поднијете руској Думи

Треба напоменути да је овај закон већ два пута поднесен Државној думи Руске Федерације. Међутим, она је одбијена и послата на ревизију. У последњих неколико година на документу је радила читава група стручњака, укључујући представнике Банке Русије, Министарства финансија, Министарства економског развоја и Министарства регионалног развоја..

Према програмерима пројекта, грађевинске штедионице у Русији могу бити добра алтернатива хипотекама и требале би повећати доступност новог становања широј популацији.

Предлог закона предвиђа стварање специјализованих банака које ће бити у могућности да обављају ограничену листу банкарских послова. Сваки депонент грађевинске штедионице мораће закључити споразум о акумулацији штедње са банком, предвиђајући уплату фиксних доприноса на њихов штедни рачун у банци у одређеном периоду.

Када је штедиша сакупила око 30-50% трошкова стана, имаће право да добије зајам у износу потребном за куповину новог стана. Рок зајма и камата на њега бит ће унапријед одређени споразумом.

Поред тога, предлог закона предвиђа да каматне стопе на кредит не смеју прелазити стопу на штедни депозит за више од 3% годишње..

У ствари, овај предлог закона има за циљ стварање нове финансијске институције у земљи. Будући да јасно пише да ће грађевинске штедионице добити статус банке (финансијске и кредитне организације), која ће се специјализовати искључиво за привлачење новца становништва у грађевинске штедне улоге и пружање циљаних зајмова својим штедишама за куповину станова.

Предлаже се формирање посебног фонда осигурања који ће се користити у случају наглог смањења обима привлачених грађевинских штедних улога.

ССЦ ће, према развијеном предлогу закона, моћи да обавља веома ограничен спектар банкарских послова. Дакле, они ће имати приступ: привлачењу депозита физичких и правних лица, стављању привучених депозита у имовину ниског ризика (на пример, државним обвезницама), сервисирању индивидуалних рачуна, обрачуну у име грађана на њиховим банковним рачунима, продаји и куповини девиза (само у безготовински облик), као и издавање банкарских гаранција. Таква ограничења расположивих операција осмишљена су да минимизирају ризике ССЦ-а.

Нацрт закона такође садржи посебне норме којима се осигурава финансијска одрживост стамбених штедионица. На пример, предлаже се формирање посебног фонда осигурања који ће се користити у случају наглог смањења обима привлачених грађевинских штедних улога.

Такође, стандарди финансијске стабилности, према произвођачима документа, требало би да се заснивају на израчунавању кумулативних индикатора сваког појединог инвеститора и одређивању редоследа инвеститора. Такође, додатна ограничења употребе акумулираних средстава треба да се утврде када се она дистрибуира међу члановима ССЦ-а..

Предлог закона такође предвиђа државну подршку систему уштеде у зградама. Програмери су обезбедили обрачунавање премије на штедни депозит у износу од 20% од њеног годишњег раста, која ће се исплаћивати из савезног буџета. Истовремено, за једног грађанина Русије максимални износ државних награда годишње не би требало да пређе 26 хиљада рубаља..

Надзор над активностима грађевинских штедионица биће поверен Банци Русије, која ће успоставити посебне стандарде за ССЦ који се разликују од стандарда за остале комерцијалне банке. Поред тога, тако да су грађевинске штедионице у потпуности изоловане од банкарског и берзанског тржишта, на закључивању споразума биће утврђене камате и на штедне улоге и на кредите. У овом случају, грађевинска штедионица неће имати право да мења услове споразума током целог трајања споразума. Максимална дозвољена разлика између депозитних и кредитних стопа утврдиће Банка Русије.

Како ће формирање ССК-а утицати на домаће тржиште некретнина

Крајем фебруара 2012. председник Савета Федерације Сергеј Миронов најавио је да је нова верзија предлога закона поново предата Думи на разматрање. Такође је напоменуо да би закон „о грађевинским штедионицама“ могао да ступи на снагу 2013. године.

Како ће усвајање овог закона утицати на домаће тржиште стамбених некретнина??

Овим законом ће се јасно регулисати активности изградње штедних банака у Русији. Ово ће нам помоћи да добијемо радни алат који омогућава становништву да уштеди за ново становање. Доношење закона је одговоран и неопходан корак, јер ће се појавити законодавна основа која може заштитити права људи и систем уштеде у грађевинарству учинити потпуно транспарентним.

Предност ССЦ-а је у томе што због чињенице да сви финансијски токови круже унутар система, могуће је поставити ниске каматне стопе (примјетно ниже него на хипотеке). У исто време, стопе не зависе од флуктуација на финансијском тржишту и не могу се мењати током целог трајања уговора са грађевинском штедионицом..

Очигледно је да ће стварање ССК-а у Русији постати алтернатива хипотекарном кредитирању и омогућити ће грађанима који немају средства за почетно хипотекарно плаћање да акумулирају потребан износ у грађевинској штедионици, а затим купе ново становање на кредит.

Поред тога, њихово стварање требало би да повољно утиче на целокупни развој тржишта стамбених некретнина: новац који је прикупио ССЦ користиће се за финансирање нове градње. Сходно томе, количина нових станова која ће се пуштати у погон расти ће, а цијене на тржишту ће се стабилизовати.

Принцип рада хипотека и ССЦ-а потпуно је различит, па ће и њихови клијенти бити различити. Сходно томе, ове институције вероватно неће постати озбиљни конкуренти..

Што се тиче хипотекарних банака, оне се не требају бојати озбиљне конкуренције од стамбених штедионица. Они могу мирно коегзистирати и сарађивати. По правилу, у земљама где ССЦ постоје дуго и ефективно раде, око 30% личне стамбене штедње становништва чини око 30%, осталих 30% грађана улаже у ССЦ, а преосталих 40% пада на хипотекарно кредитирање..

Принцип рада хипотека и ССЦ-а потпуно је различит, па ће и њихови клијенти бити различити. Сходно томе, ове институције вероватно неће постати озбиљни конкуренти. Довољно је да ће систем грађевинских штедионица проширити могућности грађана и пружити прилику за куповину станова онима за које хипотека тренутно није доступна.

Закључно, желим рећи да ће у сваком случају, ефикасност и стабилност грађевинских штедионица зависити од тачности поштовања закона и државне подршке. Као што светско искуство потврђује, ССЦ систем једноставно не може стећи масовни карактер без озбиљне подршке власти..