Који је флексибилнији – ануитет или диференцијација? Како трансформирати једног у другог? Рана делимична отплата хипотекарног кредита и зашто то није корисно за нас?
Постоји неколико врста плаћања хипотекарног кредита, али су ове двије могућности најпопуларније. Камата на оба облика плаћања наплаћује се готово исто – на преостали износ дуга. Пређимо на дешифровање.
Исплате зајма ануитета
Шта је ануитет? Ово је дуг плус камате, подељен на једнаке месечне исплате. Исплате ренте су структуриране на начин да прво лавовски део укупног износа иде на отплату камата, а мањи „комад пита“ једе се касније, на терет основног дуга. Испада да се временом, у границама укупног износа обавезне месечне исплате, дуг камата значајно смањује, а плаћања на главни дуг расту.
Диференцирано плаћање кредита
Диференцирана шема плаћања предвиђа непромењивост плаћања на основном дугу током времена. Ове уплате додају само уплаћене камате. Плаћање камате, са диференцираном опцијом плаћања, у почетку чак прелази приход хипотекарног дужника! Заиста – оптерећење је у почетку огромно, али „игра је вредна свеће“ и преплата у овом случају ће бити знатно мања него код ануитета.
Која шема отплате кредита је исплативија?
Морамо, ипак, признати да је ануитет флексибилнији од диференцијације. Наиме: дужник кредита може у сваком тренутку повећати месечне исплате. Дакле, све што се плати изнад утврђеног износа узима се у обзир у смањењу и отплати основног дуга на хипотеци. Испада да се главни дуг брже смањује и, у ствари, све то води трансформацији ануитетних плаћања у диференциране.
У основи, банке уводе искључиво схему плаћања ануитета. Наравно, кроз горње манипулације можете претворити ануитет у диференциране исплате, али постоји и провизија банке за пријевремену отплату дуга (иако дјеломична). Управо та провизија за провизију може да апсорбује уштеде из процеса убрзавања отплате кредита.
Казне за пријевремену отплату хипотекарног дуга варирају од банке до банке. Многе банке клијентима не наплаћују такву накнаду након више почетних плаћања. Неке банке имају службену забрану ране отплате кредитног дуга током прве половине године.
Ако идете код доброг професионалног посредника за кредит, уопште не би требало бити проблема са одабиром облика плаћања хипотекарних кредита. Специјалиста ће увек бити у стању да разуме ситнице механизама за хипотеку и помоћи ће вам да предузмете тежак, али сигуран корак на путу ка сопственом дому. Ко, ако не хипотекарни посредник, може имати потпуне информације о најновијим понудама банака.
Како би могао/ла да одговорим на ово питање, потребно је да знам додатне информације. Колика је вредност и тренутни статус хипотеке? Да ли сте заплатили неку уплату или сте претходно плаћали кредит? Колика је каматна стопа за ова два случаја? Без тих података, не могу да одредим која опција је исплативија.